Продажа квартир (вторичка), особенности сделки наличными: передача денег и налогообложение

При продаже квартир на вторичном рынке существуют особенности, связанные с передачей денег во время сделки, а также уплатой налогов. Беспечное отношение к этим вопросам приводит к значительным финансовым потерям. И наоборот, грамотный подход позволяет экономить крупные суммы, которые исчисляются сотнями тысяч и миллионами рублей.

Передача денег

Важный момент, который используют мошенники для отъема денег у покупателей или недвижимости у продавцов. Поэтому рекомендуется заранее обезопасить сделку: при наличных расчетах арендовать банковскую ячейку (обратите внимание, что если в сделке участвует нерезидент, то расчеты наличными запрещены, штраф для продавца может достигать колоссальных сумм). Есть разные безналичные способы передачи денег, включая эскроу-счета, аккредитив, сервис безопасных расчетов сбербанка и другие. Но расчеты через ячейку более понятен сторонам сделки и позволяет «скрыть» некоторую часть доходов, поэтому к нему прибегают чаще.

Для справки! По стоимости аренда банковской ячейки обходится около 3 т.р. При купле-продаже недвижимости необходимо оформить еще и дополнительное соглашение об условиях доступа продавца к деньгам, которое обойдется от 3 до 5 т.р.

Пользователь получает в аренду небольшой сейф, размером с ящик письменного стола. В нем можно хранить не только деньги, но ценные бумаги, документы, драгоценные металлы и т.п. Финансовое учреждение не осуществляет контроль над содержимым ячейки. Его задача – ее охрана и ограниченный доступ к ней. Последний предоставляется при прохождении определенной процедуры.

В сделках с недвижимостью при расчетах наличными Покупатель кладет в ячейку деньги, которые нужно уплатить за приобретаемое жилье. Процедура следующая:

Продавец и покупатель договариваются о стоимости сделки и других условиях;
Они обращаются в банк, в котором арендуют ячейку, и заключают трехстороннее соглашение. Его подписантом являются не только участники сделки, но и финансовое учреждение, где арендована ячейка;
После предъявления в банк документов, подтверждающих продажу квартиры (как правило выписка ЕГРН, иногда еще добавляется договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры и др. документы), продавец получает доступ к деньгам, может их забрать из ячейки.

В дополнительном соглашении вписывается срок, в течение которого продавец обязан предоставить документы, а также их перечень. Если срок вышел, а эти условия не выполнены, покупатель через оговоренное в договоре время имеет право забрать деньги из ячейки обратно. Иногда финансовое учреждение предусматривает автоматическую пролонгацию договора аренды ячейки и/или возможность покупателя забрать свои деньги обратно только при условии, что он докажет, что сделка не состоялась (расторгнут договор купли-продажи и/или Росреестр отказался регистрировать переход прав собственности на имя покупателя)

К документам, которые дают доступ к этому сейфу, относятся:

Паспорт продавца;
Выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности
Соглашение о продаже квартиры в оригинале и с отметкой о государственной регистрации (тут таится некоторых подвох для продавца, по умолчанию, Росреестр не ставит штампа на экземпляре продавца, а значит, продавец будет зависеть от покупателя в получении своих средств);
Единый жилищный документ или выписка из домовой книги или форма 9, подтверждающие, что в квартире нет зарегистрированных лиц
Акт приема-передачи Квартиры. Тут тоже момент «скользкий»: нельзя, чтобы в акте была фраза о получении денег продавцом (а в некоторых городах России практика сложилась прописывать это заверение продавца) и второе — акт зависит от покупателя. Если покупатель не примет квартиру, то денег продавец не получит, но при этом собственности уже лишился.

Если первые два документа обязательны, то последние являются дополнительными. Они включаются в соглашение по требованию покупателя. Это рекомендуется делать покупателю, чтобы после окончания сделки не столкнуться с нежелательным соседством не выписанных из квартиры граждан или не оказаться перед фактом передачи квартиры с выкрученными лампочками и без мебели (если договоренности были о продаже квартиры с мебелью и техникой).

Преимущество расчетов через банковскую ячейку и в том, что продавец может удостовериться в положенных в нее наличных средствах. Они проверяются и пересчитываются при нем. Это исключает подлог фальшивых денег, так называемых кукол, пустышек.

Он также сможет удостовериться, что вся сумма помещена в ячейку. После чего доступ к ней блокируется, и покупатель не сможет их оттуда достать в течение всего срока, отведенного на регистрацию договора купли-продажи. Остается только выполнить условия сделки, своевременно подать документы в Росреестр.

Налогообложение

Продажа квартиры предполагает извлечение дохода и уплату налога в размере 13% (для резидентов), если не прошел предельный срок владения имуществом (об этом отдельная публикация>>). Эта обязанность появляется у продавца, а не у покупателя, и это не самая приятная новость. Но можно минимизировать или избежать выплат, если применить налоговые вычеты.

У нас на сайте по указанной выше ссылке Вы найдете подробное описание расчета налога, ставки, сроки, после которых платить налог не потребуется и порядок расчета такого срока.

Читайте еще

налог при продаже квартиры, если использовалась в коммерческих целях

Нужно ли платить налог при обмене квартиры да еще и с доплатой?

Продаю за ту же сумму, что и купил. Как рассчитать налог

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Теги: