Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Документы для проверки недвижимости


Приобретение квартиры или любой другой недвижимости требует крупных расходов. Это заставляет покупателя искать варианты, на чем можно сэкономить. И нередко пытаются это сделать на том, что нельзя пощупать – на услугах юриста. Такой термин, как юридическая чистота сделки, обывателю кажется непонятным, а тратить на это деньги – ненужным. На практике оказывается, что это наиболее важный элемент при покупке жилья (и не только). А помощь юриста потребуется, чтобы грамотно изучить документы для проверки недвижимости.

Общая схема проверки недвижимости

Не только юристы понимают, что отказ от тщательной проверки недвижимости существенно повышает риск потерять ее после сделки. Как никто другой в этом убеждены десятки тысяч россиян, которые понадеялись на «авось» и поступили опрометчиво.

Они купили жилье без изучения истории ее сделок, а также всех ее собственников. Впоследствии к ним пришла повестка в суд, на котором вернули право собственности прежнему владельцу. Покупателю пришлось проходить другое исковое производство, на котором он безуспешно пытался вернуть уплаченные за квартиру деньги.

Это наиболее распространенная ситуация. Чтобы этого не произошло, покупателю необходимо предпринять следующие действия:

  1. Проверить действующие обременения, неснятые аресты;
  2. Изучить текущих собственников, а также всех предыдущих;
  3. Восстановить хронологию перехода прав собственности;
  4. Изучить все правоустанавливающие документы, проверить информацию по каждому из них;
  5. Проверить всех зарегистрированных в квартире лиц;
  6. Изучить текущие правоустанавливающие документы.

Каждый из этапов – это работа со справками, выписками, договорами. Покупатель или его представитель должен тщательно изучить документы для проверки недвижимости. Задача – убедиться в отсутствии оснований для отмены текущей сделки по отчуждению недвижимости. Каждый из этапов подробнее рассмотрен ниже.

Проверка действующих обременений, неснятых арестов

Самый простой и быстрый способ проверить действующие обременения – запросить выписку из ЕГРН. Для этого необходимо:

  1. Узнать точный адрес интересующей недвижимости. Можно запросить у продавца, убедиться на месте при осмотре помещения;
  2. Сделать запрос в Росреестр выписки на указанную квартиру, дом, апартаменты и т.п.

Главная особенность – запрос выписки нужно делать самостоятельно. Владелец недвижимости может предложить копию этого документа, предоставив для сверки оригинал. Но это не подходит. Причина – после ее получения данные в Росреестре могут измениться.

Например, владелец недвижимости получает выписку 1 декабря, а уже 3 декабря заключает договор купли-продажи, продает ее, подает документы на регистрацию. Пока у него есть (в зависимости от условий договора) месяц на переезд, он встречает других желающих купить квартиру. Уже с даты регистрации перехода права (а это может быть уже с 7 декабря) фактически собственник квартиры поменялся. Но предыдущий владелец демонстрирует выписку от 1 декабря, в соответствии с которой владелец еще он, договаривается о продаже, берет с покупателей предоплату.

Предупредить такой исход можно, если самостоятельно заказывать выписку. Ее стоимость через Росреестр 400 р., выдается в течение 2-3 дней. Альтернатива – сервис проверки СПИК. Стоимость заказа выписки в электронном виде 200 р., высылается на электронный адрес заказчика в течение 1-2 часов.


Важно!!! При «двойных» продажах собственник не тот, кто первый заключил договор купли-продажи, а тот, кто первый зарегистрировал свое право в Росреестре!


После получения выписки необходимо:

  1. Сверить сведения о недвижимости, указанные в полученном документе, с теми данными, которые предоставил продавец;
  2. Найти неснятые обременения или наложенные аресты, убедиться в их отсутствии.

Любые расхождения нужно трактовать в пользу отказа от сделки. Они требуют тщательной проверки, необходимы дополнительные документы для проверки недвижимости, исходя из конкретной ситуации. После этого нужно переходить к изучению собственников.

Изучение текущих и всех предыдущих собственников

Один из самых важных этапов. На личности продавца, других собственников, их психическом состоянии, юридическом статусе основаны десятки (если не сотни) наиболее применяемых мошеннических схем.

Точные данные о всех собственниках, как текущих, так и предыдущих, содержатся в расширенной выписки ЕГРН. Ее получали на предыдущем этапе.

Теперь, имея сведения о всех владельцах, каждый из них проверяется:

  1. На наличие исполнительного производства через официальный сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП);
  2. На наличие дел о банкротстве или нахождении в предбанкротном состоянии – через официальные сайты судов, представителей управляющей компании, а также соседей;
  3. На наличие проблем с психикой, злоупотреблением алкоголем или наркотиками. Реализуется посредством запроса справки о постановке не учет в ПНД (психоневрологическом диспансере) и НД (наркологическом диспансере).

У каждого из этих способов проверки есть весомые нюансы.  Так, нужно учитывать, что сайт ФССП не отображает всех категорий должников. В открытом доступе есть ограничения.

Предбанкротное состояние проверяется через сайты мировых, арбитражных и районных судов. Но и там по техническим причинам размещаются не все сведения.

Через ПНД и НД справки о постановке продавца на учет может получить он или его доверенное лицо при наличии соответствующей нотариально заверенной доверенности. Что касается получения информации от управляющей компании или соседей, это может потребовать определенного уровня коммуникабельности или денег (на юридические или детективные услуги).


Для справки! В Санкт-Петербурге услугу по профессиональной проверке продавца и прежних собственников недвижимости можно заказать на сайте СПИК


Обращение к профессиональным юристам, которые специализируются на проверках чистоты сделок с недвижимостью, сэкономит время, предупредит риски финансовых потерь. Неподготовленным гражданам своими силами такой уровень проверки сделки обеспечить невозможно или трудозатратно, потребует значительно больше времени.

Восстановление хронологии перехода прав собственности

На этом этапе нужно изучить следующие документы для проверки недвижимости:

  1. Расширенную выписку из ЕГРН – ее получают самой первой при проверке, к этому этапу она должна быть на руках у покупателя;
  2. Справку о снятии с регистрации граждан – формализованные документы (форма № 9 или выписка из домовой книги, форма №12, ).

Важно знать! Справку по форме №9 может получить продавец, покупателю ее не выдадут. Обязательно при ее выдаче нужно находится вместе с продавцом. В противном случае велик риск подделки этого документа.


По каким-то причинам указанную справку продавец может получить самостоятельно и предоставить покупателю. Настаивать на повторном обращении в паспортный стол, МФЦ или ЖЭК не всегда получается.

В этом случае продавец должен тщательно сверить указанные в ней данные с теми, которые содержатся в других справках и выписках. При выявлении расхождений настоять на повторном получении справки в его присутствии или отказаться от сделки.

Получив документ на руки, необходимо проделать следующие действия:

  1. Выписать хронологию владения недвижимостью по каждой фамилии – в одной колонке фамилия, имя и отчество, дата рождения, в другой – период владения;
  2. В следующей колонке – указывать основания возникновения и прекращения права собственности;
  3. Наконец, еще в одной колонке указывать факт их регистрации в доме или квартире, основания для выписки.

Каждая колонка будет содержать важную информацию. На ее основе оцениваются риски возможных исковых дел об отмене намеченной сделки купли-продажи квартиры.

Например, сведения о том, что собственник был принудительно снят с регистрации в связи с отбыванием наказания в местах заключения – основание задуматься и отказать от сделки. Вполне вероятно, что при возвращении этому лицу удастся восстановить регистрацию, а также права собственности.

Изучение и проверка всех правоустанавливающих документов

Наиболее трудоемкий этап, который потребует юридических знаний и практики. Придется учитывать вид правоустанавливающего документа и обращать внимание на характерные для детали, искать нужную информацию.

В случае с приватизацией квартиры основанием возникновения права владения является ордер или договор передачи в собственность. Изучая такие документы для проверки недвижимости, нужно обращать внимание на следующее:

  1. Наличие всех лиц, которые были прописаны в изучаемой квартире, доме на момент приватизации;
  2. Отсутствие среди этих зарегистрированных лиц собственников. По закону, они имели право стать собственниками или могли отказаться. В этом случае у них может быть право пожизненного проживания в квартире.

При проверке нужно обратить внимание, что некоторые зарегистрированные лица, которые не стали собственниками, выписались еще до приватизации. Обязательно необходимо их свободное волеизъявление – добровольно написанное заявление. В этом случае такие лица утрачивают право на приватизацию.


Важно знать! Чтобы в этом убедиться досконально, обязательно следует проверить всеми доступными способами, где эти лица были зарегистрированы в дальнейшем. Настороженность должны вызывать факты, что лица выписаны в стационар (например, на длительное лечение), в места лишения свободы или не по уведомлению.


Если лица не утратили право на приватизацию, в договоре на отчуждение обязательно указывается их право на пожизненное пользование. Отсутствие этого условия дает основание для признания договора недействительным.

Исключение – от даты заключения договора до текущего момента прошло более 3 лет. В этом случае исковая давность считается пропущенной. Но и в этом случае могут быть нюансы. Например, срок исковой давности может восстанавливаться по каким-то веским основаниям и по усмотрению судьи.

Что делать с зарегистрированными не собственниками?

Это важный вопрос и решать его нужно до заключения договора купли-продажи. Есть несколько вариантов:

  1. Получить от таких лиц нотариально заверенное заявление, в котором они признают, что им известно о предстоящей сделке, и обязуются добровольно сняться с регистрации. Вариант подходит для всех лиц, которые зарегистрированы;
  2. Дождаться окончания срока действия временной регистрации. Вариант подходит для лиц, которые, например, арендуют квартиру на определенный срок, на основании договора имеют временную регистрацию и не хотят добровольно выписываться.

Со всеми этими нюансами нужно разбираться заранее. Иначе покупатель может оказаться в невыгодной ситуации, когда квартира куплена, а в ней проживают незнакомые, чужие люди. И принудительно их выселить невозможно.

Основание для отчуждения – договор дарения

Особенности в этом случае:

  • уплаченные налоги;
  • притворная сделка;
  • возможные схемы мошенничества;

Налоги на договор дарения не уплачиваются, если квартира отчуждается в пользу ближайших родственников. В остальных случаях фискализация сделки обязательна в соответствии с положениями НК РФ.

Тот факт, что дарственная составлялась менее 3 лет назад – основание для подстраховки. Нужно получить от дарителя и одаряемого заявление (заверяется у нотариуса) о том, что сделка не притворна. Составляется в произвольной форме.

Если сделку проводилась между чужими людьми менее года назад, такое заявление требуется обязательно. Именно в этом случае высок риск мошенничества и отчуждения квартиры у покупателя. Например, даритель может впоследствии на суде заявить, что подписывал дарственную под угрозами или испытывая психологическое давление.

Другие основания отчуждения прав собственности

Такими основаниями могут быть:

  • соглашение купли-продажи;
  • договор долевого участия (ДДУ);
  • справка ЖСК.

В таких ситуациях нужно обращать внимание на следующее:

  1. Использование материнского капитала. Актуальность – с 1 января 2007 года. Дополнительно придется проверять наличие несовершеннолетних детей на момент сделки у всех предыдущих собственников, выделение на них доли в новом жилье, ее соответствие установленным законом требованиям;
  2. Семейное положение на момент продажи, согласие другого супруга, если продаваемая недвижимость относится к совместной собственности;
  3. Сделки менее 3-х летней давности требуют обязательного подкрепления справками их ПНД и НД о вменяемости продавца.
  4. Договор продажи заключался доверенным лицом – доверенность проверяется на достоверность через официальный веб-ресурс Федеральной нотариальной палаты.

Переход права собственности по наследству

В этом случае проверяется:

  1. Наличие других наследников на момент вступления продавца в наследство;
  2. Их официальный отказ или другие обстоятельства (завещание, истечение срока исковой давности), которые делают невозможным оспаривание сделки.

Один из сложных вариантов. Здесь трудно перечислить все документы для проверки недвижимости, чтобы исключить всех возможных наследников, чьи права на наследство не были учтены. В таких случаях рекомендуется отказываться от приобретения недвижимости, на которые недавно оформлено наследство.

Все указанное выше, это лишь небольшой срез всех тех проверочных мероприятий, которые предстоит проделать покупателю или его представителю. Наиболее полную комплексную проверку способны выполнить профессиональные юристы, которые специализируются на сделках с недвижимостью.

Такими юристами являются сотрудники компании СПИК. Многолетняя практика позволяет быстро находить признаки притворных сделок и мошенничества, досконально проверять юридическую чистоту сделки в кратчайшие сроки.

Если вы планируете покупку недвижимости, запишитесь к нам на консультацию. Наши юристы проинструктируют по конкретному объекту. При необходимости возьмут на себя полную или частичную проверку чистоты сделки.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности