Как проводится первичная проверка недвижимости?
Вам предстоит передача документов на квартиру, как понять, что с ними все в порядке. При покупке жилья вопрос проверки документов – это вопрос номер один. Ведь в случае небрежного к ним отношения незадачливый покупатель может остаться без денег и без жилья.
Какие именно документы нужно проверить и как это сделать?
Для начала необходимо определить перечень документов, которые интересуют в связи со сделкой купли-продажи. Именно на них нужно обратить внимание в первую очередь. Допустим, покупатель выбрал квартиру, приходит к продавцам и просит предъявить их документы. Должны требоваться обязательно:
- Свидетельство о собственности (если право было зарегистрировано до 2016 года);
- Договор купли продажи либо другой договор, на котором основано право собственности;
- Документы, подтверждающие личность, а именно паспорт либо свидетельство о рождении всех собственников;
- Выписка из домовой книги или форма 9, архивная форма 9, форма 12;
- ЕЖД – единый жилищный документ или форма 7.
В ЕЖД можно увидеть:
- кто зарегистрирован;
- сколько платится за квартиру;
- ежемесячная плата;
- наличие или отсутствие задолженности.
ЕЖД, как и указанные выше документы, позволяют получить какие-то первичные сведения. На их основании можно сделать предварительные выводы. Но они не настолько объективны, по сравнению с теми, которые получены в результате серьезных юридических проверок квартиры.
Для справки! В приведенном перечне именно те документы, которые обязан предоставить продавец и которые можно посмотреть при первой встрече. При этом речь идет не о встрече, которая проводится при просмотре квартиры, а уже при внесении аванса, когда квартира уже выбрана и покупатель готов внести за неё какую-то небольшую сумму.
На этом этапе заключается предварительный договор. На практике все эти, без сомнения, важные документы собственники квартир предоставляют риелтору на основании заключенного с агентством недвижимости договором.
В соответствии с условиями соглашения агентство недвижимости несет ответственность за документы, которые принимаются под опись. Без четких условий и обязанностей, прописанных в договоре, нельзя передавать какие-либо деньги и документы.
Важно знать! Не допускается внесение аванса без помощи юриста по сопровождению сделок под какие-либо ксерокопии этих документов. Любые объяснения, что собственник не предоставил оригиналы, должны насторожить.
Если риелтор или доверенное лицо собственника требует деньги в качестве аванса, предоставляя ксерокопии правоустанавливающих и других документов, покупателю без помощи профессионала по сопровождению сделок рекомендуется отказаться от сделки, так как копии на подлинность можно принять, только если провести перед авансом глубокую проверку квартиры .
Подлинные документы: на что обращать внимание
Первое правило – все документы должны быть подлинниками. Задача покупателя – отличить подлинные документы от ксерокопированных.
Сейчас развитие печатного дела достигли высокого уровня, но деньги нужно передавать только после предъявления оригинальных документов. Профессиональный риелтор, а также юрист в состоянии оценить достоверность свидетельств, паспортов, ЭЖД и т.п.
К примеру, еще лет 20 назад выдавались так называемые розовые свидетельства о приватизации. Это первичные документы, подтверждающие право собственности, в Москве на них проставлялось факсимиле Лужкова. Как правило, любому из этих свидетельств не менее 15 лет.
Чаще всего вид у него достаточно потрепанный. Когда риелтор оценивает достоверность документов, он обращает внимание на внешний вид этого свидетельства. И если оно выглядит, как только что напечатанное, то, как минимум, должно закрасться какое-то подозрение, что ему вовсе не 15 лет.
С 2015 года выдавалось свидетельство на простом белом листе. На нем нет водяных знаков, нет особых каких-то голограмм, других особых отличительных знаков. Есть только печать. В дельнейшем и это свидетельство было заменено выпиской ЕГРН с указанием правоустанавливающих документов.
Для многих становится неожиданностью, когда они узнают, что свидетельство не является правоустанавливающим документом. Но терять его не нужно.
Документы должны быть:
- Собраны в одном пакете
- Лежать подальше от детей от собак, медикаментов.
Зачем нам в принципе нужно это свидетельство, какую оно даёт нам информацию? Это свидетельство выдается Росреестром, как подтверждающий право документ. Он подтверждает право собственности человека на недвижимость. Изучая его, можно достоверно установить следующее:
- Кто непосредственно собственник;
- Что именно ему принадлежит;
- Какой правоустанавливающий документ, то есть на основании чего был совершён переход права собственности;
- Точный адрес объекта, его технические характеристики: метраж, этажность, кадастровый номер;
- Была ли использована ипотека при приобретении (а значит мог быть использован материнский капитал, например).
Покупателю важно установить не только соответствие приобретаемой недвижимости заявленным данным в рекламе или объявлении. Нередко могут преувеличить площадь, приукрасить другие характеристики, на которые не всегда обращают внимание. Но кроме этого следует удостовериться в отсутствии обременений на покупаемую недвижимость (но для этого заказывают свежую актуальную ЕГРН).
Как через свидетельство установить наличие обременения?
Итак, если продаваемая квартира была первоначально приобретена в ипотеку, в свидетельстве или в первичной выписке ЕГРН будет об этом указано. Кроме того, в этом документе может указываться наличие нескольких собственников на недвижимость. Но при этом нужно учитывать форму собственности, а именно если она:
- Общая или совместная, тогда в документе указываются все владельцы, их может быть два, три и более;
- Долевая, тогда каждый получает отдельное свидетельство, но в каждом указываются остальные владельцы.
Например, если у квартиры 4 собственника, которые владеют ее долями, каждый получит по такому документу. В нем указывается, что владельцу принадлежит ¼ квартиры, а на обороте будет запись о принадлежности по ¼ каждому из остальных владельцев с указанием их данных.
В случае совместной собственности выдается одно свидетельство/первичная выписка, где прописываются, перечисляются все владельцы.
С Свидетельстве или в первичной выписке ЕГРН указывается правоустанавливающий документ:
- договор купли-продажи;
- рента;
- договор дарения;
- договор передачи квартиры в собственность граждан;
- договор долевого участия и акт приема-передачи квартиры;
- справка ЖСК;
- соглашение о разделе имущества;
- брачный контракт;
- свидетельство на наследство по закону или по завещанию;
- решение суда на основании чего был совершён переход права собственности.
Получив эту информацию, удостоверившись, что она получена из оригинального и подлинного документа (а здесь нужны специальные навыки и знания), можно переходить к проверке недвижимости по другим источникам данных. И следующим на очереди станет правоустанавливающий документ.
Изучение правоустанавливающих документов
Чаще всего проверять придется договор купли-продажи. Раньше самым частым правоустанавливающим документом был договор передачи квартиры в собственность в рамках программы приватизации. Но за последние 15-20 лет такие документы постепенно вышли, поскольку заключаются на приватизированную недвижимость вторые, третьи и последующие сделки купли-продажи, дарения и т.п.
То есть, если раньше чаще всего встречалась приватизация как вид сделки, сейчас более распространенными являются соглашения купли-продажи. Даже в случае с военнослужащими, которые до сих пор обеспечиваются жильем от государства, правоустанавливающим документом также чаще бывают решение суда при военной приватизации или соглашение купли-продажи. Все они оформляются в рамках программы военной ипотеки.
Важно знать! В первую очередь, при изучении документа нужно обращать внимание на личность продавца.
Возвращаясь к рассмотренному примеру, где недвижимость сразу принадлежит 4 владельцам, покупателю придется проверить:
- Наличие данных о них в этом документе;
- Соответствие указанных в нем сведений о продавцах по предоставленным паспортам;
- Достоверность правоустанавливающего документа.
Покупатель или его представитель обязаны сверять не только соответствие озвученной перед сделкой информации, но и достоверность каждого поданного документа. Копии паспортов, соглашений или свидетельств могут использоваться мошенниками для обмана и получения денег.
Конечно, оценить достоверность правоустанавливающих документов, может хороший риелтор, профессионал своего дела. Если покупатель действует один, на свой страх и риск, то ему следует обратить внимание:
- Подлинники ему предоставляют или ксерокопии;
- Это действительно тот продавец, который имеет право на совершение сделки, сравнить паспорт, свидетельства и договор, что везде действительно одни и те же лица.
Как понять, что паспорта в порядке и что в них проверять?
Сличить фотографию в паспорте недостаточно, нужно проверить, действителен ли документ или нет. В нем должны быть:
- Красная обложка;
- Ламинированная страница с фотографией;
- Прошиты страницы документа;
- Специальные знаки, определенные волоски, надпись РФ и герб России, которые просматриваются на ультрафиолете.
Обращать внимание нужно на наличие каких-то разрезов, подрезов возле фотографий. Паспорт должен соответствовать возрасту выдачи. Его необходимо пролистать, чтобы обнаружить визуальные потертости, исправления, повреждения. На них обязательно обращается пристальное внимание.
Если паспарту 20 лет, а он выглядит только как только что напечатанный, это должно также насторожить. При проверке документов нужно помнить, что речь идет о миллионах рублей. Ради этого злоумышленники готовы пойти на разные ухищрения, технические возможности для этого практически в свободном доступе.
Важно знать! Паспорт не должен содержать никаких исправлений, посторонних сведений. Любые печати и росписи, поставленные в паспорт, автоматически делают его не действительным.
При изучении паспорта обязательно нужно обратить внимание на полное совпадение установочных данных с указанными в остальных документах и соглашении о продаже. Обязательно проверяется регистрация – прописан ли этот человек конкретно в этой квартире, наличие у него другого места жительства.
Это дает полезную информацию для анализа. Соответственно точно также проверяются все паспорта остальных собственников.
Права детей и режим совместной собственности
Особое внимание, если среди них есть несовершеннолетние дети. В этом случае соответственно проверяются свидетельства о рождении.
С детьми особая история – обязательно должно быть разрешение от органов опеки. Отсутствие этого документа делает невозможным регистрацию сделки или впоследствии заключенный договор купли-продажи признают недействительным.
При проверке правоустанавливающих документов нужно обратить внимание на то, сколько времени недвижимость была в собственности у продавца, а именно:
- Менее 3 лет – высок риск, что предшествующую сделку с квартирой оспорят и признают недействительной;
- Более 3 лет – общий срок исковой давности прошел, риски отмены договора минимальный (исключение – наследство).
Но и это правило действует не безоговорочно. Суд может удовлетворить заявление истца о восстановлении срока исковой давности, если он посчитает это целесообразным. Например, если супруги развелись и не разделили имущество, второй супруг, который владеет совместной квартирой, может ее продать.
У него есть такое право, если квартира оформлена не на него, хотя для нее действует режим совместной собственности, поскольку она приобретена в браке за текущие доходы супругов.
Формально один из супругов имеет право продать такую квартиру. Например, он это делает через 4-5 лет. В некоторых случаях (не всегда) суды считают, что срок исковой давности отсчитывается с момента расторжения брака.
Но все чаще моментом отсчета такого срока признается день, когда второй супруг узнал или мог узнать о нарушении его имущественных прав. В данном случае – о продаже квартиры целиком без выделения его доли. По этому принципу расторгнуть договор о купле-продаже могут и через 7-10 лет после развода.
Что покупатель может и должен сделать без риелтора?
Покупателю без риэлтора необходимо выполнить следующие действия:
- Определить подлинность документов, которые лежат перед ним;
- Почитать договор;
- Обязательно взять ксерокопии этих документов, желательно сделанные при нем, в противном случае тщательно сверить их с подлинниками.
Важно знать! При внесении аванса нельзя уходить без ксерокопии документов. Они необходимы для проведения дальнейшей тщательной проверки недвижимости.
То есть, все проделанные выше изучения, сверка и т.п. – это одно, а тщательная юридическая проверка – это другое. Но, не уделив должное внимание первому этапу, переходить ко второму не имеет смысла или малоэффективно.
Остается получить выписку из домовой книги и/или ЕЖД. Эти документы могут предоставляться собственником не сразу, а после внесения части аванса. То есть, аванс в 30-200 т.р. передается не сразу, а только после тщательной юридической проверки. До этого в руки собственника или его представителя-риелтора, который действует официально, на основании нотариально-заверенной доверенности, передается сумма в 20-30 т.р., не больше.
Делается это для того, чтобы предупредить финансовые риски. Покупатель еще не провел полноценную проверку, не удостоверился в правдивости информации о продаваемой недвижимости. И чтобы потом через суд месяцами и годами не забирать крупную сумму, ограничиваются вот таким авансом. А уже после всесторонней проверки докладывается его остальная часть или полностью проводится сделка купли-продажи.
Проверка через ЕГРН
Несмотря на то, что выписку из ЕГРН может предоставить сам продавец, покупателю придется затребовать ее самостоятельно. Она позволяет установить, кому принадлежит недвижимость, наличие обременений: залог, арест и т.п.
Важно знать! Сведения в выписке из ЕГРН действительны на момент выдачи. Но если она получена 3 апреля, а сделка намечена 10 апреля, за 7 дней многое может поменяться.
Наиболее распространенный способ мошенничества, когда квартира продается одному человеку, но аванса под устаревшую справку берутся с 5-10 потенциальных покупателей и более. Зарегистрировать дважды, трижды и более раз куплю-продажу в реестре не выйдет, а вот получить деньги с беспечных граждан, которые склонны доверять, возможно.
Поэтому важно не затягивать с проведением сделки. Вообще провести тщательную проверку недвижимости собственными силами, без юриста или риелтора крайне тяжело. Каждый установленный в ходе изучения справок, свидетельств и паспортов факт требует обработки и юридической оценки. Без этого полноценная проверка невозможна.
Проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью
Это самый сложный этап, к которому обязательно привлекаются специалисты в области права. Обычные риелторы не подходят. Они могут помочь снизить риски при проверке, но не несут материальной ответственности перед покупателем. Юристы берут на себя такую ответственность, что прописывается в условиях договора.
Покупатель может выбирать:
- Обратиться в специализированную фирму, заказав проверку недвижимости;
- Оформить титульное страхование квартиры или дома, который планируется купить.
Каждый из них имеет положительные и отрицательные стороны, которые чаще зависят от индивидуальных особенностей каждой компании, как юридической, так и страховой. Независимо от выбора, проверка на чистоту преследует следующие цели:
- Установить наличие или отсутствие уголовной составляющей в проводимой сделке;
- Проанализировать все возможные риски для покупателя;
- Определение подлинности всех представленных документов, а также законности намеченной сделки;
- Обнаружение обстоятельств, на основании которых договор купли-продажи могут отменить в судебном порядке;
- Формирование прогноза по степени риска заключения сделки.
В любом случае не существует ни одной сделки с недвижимостью, в которой не присутствовал какой-либо фактор риска. Чтобы избежать его полностью, рекомендуется вообще отказаться от приобретения – это единственный метод.
Другое дело – свести этот риск к минимуму. В этом случае потребуется помощь специалистов в сфере права и их профессиональные услуги. Игнорирование такого подхода может стать причиной существенных финансовых потерь в размере от нескольких десятков до миллионов рублей.
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: