Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Как проводится первичная проверка недвижимости?


 

Вам предстоит передача документов на квартиру, как понять, что с ними все в порядке. При покупке жилья вопрос проверки документов – это вопрос номер один. Ведь в случае небрежного к ним отношения незадачливый покупатель может остаться без денег и без жилья.

Какие именно документы нужно проверить и как это сделать?

Для начала необходимо определить перечень документов, которые интересуют в связи со сделкой купли-продажи. Именно на них нужно обратить внимание в первую очередь. Допустим, покупатель выбрал квартиру, приходит к продавцам и просит предъявить их документы. Должны требоваться обязательно:

  1. Свидетельство о собственности (если право было зарегистрировано до 2016 года);
  2. Договор купли продажи либо другой договор, на котором основано право собственности;
  3. Документы, подтверждающие личность, а именно паспорт либо свидетельство о рождении всех собственников;
  4. Выписка из домовой книги или форма 9, архивная форма 9, форма 12;
  5. ЕЖД – единый жилищный документ или форма 7.

В ЕЖД можно увидеть:

  • кто зарегистрирован;
  • сколько платится за квартиру;
  • ежемесячная плата;
  • наличие или отсутствие задолженности.

ЕЖД, как и указанные выше документы, позволяют получить какие-то первичные сведения. На их основании можно сделать предварительные выводы.  Но они не настолько объективны, по сравнению с теми, которые получены в результате серьезных юридических проверок квартиры.


Для справки! В приведенном перечне именно те документы, которые обязан предоставить продавец и которые можно посмотреть при первой встрече. При этом речь идет не о встрече, которая проводится при просмотре квартиры, а уже при внесении аванса, когда квартира уже выбрана и покупатель готов внести за неё какую-то небольшую сумму.


На этом этапе заключается предварительный договор. На практике все эти, без сомнения, важные документы собственники квартир предоставляют риелтору на основании заключенного с агентством недвижимости договором.

В соответствии с условиями соглашения агентство недвижимости несет ответственность за документы, которые принимаются под опись. Без четких условий и обязанностей, прописанных в договоре, нельзя передавать какие-либо деньги и документы.


Важно знать! Не допускается внесение аванса без помощи юриста по сопровождению сделок под какие-либо ксерокопии этих документов. Любые объяснения, что собственник не предоставил оригиналы, должны насторожить.


Если риелтор или доверенное лицо собственника требует деньги в качестве аванса, предоставляя ксерокопии правоустанавливающих и других документов, покупателю без помощи профессионала по сопровождению сделок рекомендуется отказаться от сделки, так как копии на подлинность можно принять, только если провести перед авансом глубокую проверку квартиры .

Подлинные документы: на что обращать внимание

Первое правило – все документы должны быть подлинниками. Задача покупателя – отличить подлинные документы от ксерокопированных.

Сейчас развитие печатного дела достигли высокого уровня, но деньги нужно передавать только после предъявления оригинальных документов. Профессиональный риелтор, а также юрист в состоянии оценить достоверность свидетельств, паспортов, ЭЖД и т.п.

К примеру, еще лет 20 назад выдавались так называемые розовые свидетельства о приватизации. Это первичные документы, подтверждающие право собственности, в Москве на них проставлялось факсимиле Лужкова. Как правило, любому из этих свидетельств не менее 15 лет.

Чаще всего вид у него достаточно потрепанный. Когда риелтор оценивает достоверность документов, он обращает внимание на внешний вид этого свидетельства. И если оно выглядит, как только что напечатанное, то, как минимум, должно закрасться какое-то подозрение, что ему вовсе не 15 лет.

С 2015 года выдавалось свидетельство на простом белом листе. На нем нет водяных знаков, нет особых каких-то голограмм, других особых отличительных знаков. Есть только печать. В дельнейшем и это свидетельство было заменено выпиской ЕГРН с указанием правоустанавливающих документов.

Для многих становится неожиданностью, когда они узнают, что свидетельство не является правоустанавливающим документом. Но терять его не нужно.

Документы должны быть:

  1. Собраны в одном пакете
  2. Лежать подальше от детей от собак, медикаментов.

Зачем нам в принципе нужно это свидетельство, какую оно даёт нам информацию? Это свидетельство выдается Росреестром, как подтверждающий право документ. Он подтверждает право собственности человека на недвижимость. Изучая его, можно достоверно установить следующее:

  1. Кто непосредственно собственник;
  2. Что именно ему принадлежит;
  3. Какой правоустанавливающий документ, то есть на основании чего был совершён переход права собственности;
  4. Точный адрес объекта, его технические характеристики: метраж, этажность, кадастровый номер;
  5. Была ли использована ипотека при приобретении (а значит мог быть использован материнский капитал, например).

Покупателю важно установить не только соответствие приобретаемой недвижимости заявленным данным в рекламе или объявлении. Нередко могут преувеличить площадь, приукрасить другие характеристики, на которые не всегда обращают внимание. Но кроме этого следует удостовериться в отсутствии обременений на покупаемую недвижимость (но для этого заказывают свежую актуальную ЕГРН).

Как через свидетельство установить наличие обременения?

Итак, если продаваемая квартира была первоначально приобретена в ипотеку, в свидетельстве или в первичной выписке ЕГРН будет об этом указано. Кроме того, в этом документе может указываться наличие нескольких собственников на недвижимость. Но при этом нужно учитывать форму собственности, а именно если она:

  1. Общая или совместная, тогда в документе указываются все владельцы, их может быть два, три и более;
  2. Долевая, тогда каждый получает отдельное свидетельство, но в каждом указываются остальные владельцы.

Например, если у квартиры 4 собственника, которые владеют ее долями, каждый получит по такому документу. В нем указывается, что владельцу принадлежит ¼ квартиры, а на обороте будет запись о принадлежности по ¼ каждому из остальных владельцев с указанием их данных.

В случае совместной собственности выдается одно свидетельство/первичная выписка, где прописываются, перечисляются все владельцы.

С Свидетельстве или в первичной выписке ЕГРН указывается правоустанавливающий документ:

  • договор купли-продажи;
  • рента;
  • договор дарения;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан;
  • договор долевого участия и акт приема-передачи квартиры;
  • справка ЖСК;
  • соглашение о разделе имущества;
  • брачный контракт;
  • свидетельство на наследство по закону или по завещанию;
  • решение суда на основании чего был совершён переход права собственности.

Получив эту информацию, удостоверившись, что она получена из оригинального и подлинного документа (а здесь нужны специальные навыки и знания), можно переходить к проверке недвижимости по другим источникам данных. И следующим на очереди станет правоустанавливающий документ.

Изучение правоустанавливающих документов

Чаще всего проверять придется договор купли-продажи. Раньше самым частым правоустанавливающим документом был договор передачи квартиры в собственность в рамках программы приватизации. Но за последние 15-20 лет такие документы постепенно вышли, поскольку заключаются на приватизированную недвижимость вторые, третьи и последующие сделки купли-продажи, дарения и т.п.

То есть, если раньше чаще всего встречалась приватизация как вид сделки, сейчас более распространенными являются соглашения купли-продажи. Даже в случае с военнослужащими, которые до сих пор обеспечиваются жильем от государства, правоустанавливающим документом также чаще бывают решение суда при военной приватизации или соглашение купли-продажи. Все они оформляются в рамках программы военной ипотеки.


Важно знать! В первую очередь, при изучении документа нужно обращать внимание на личность продавца.


Возвращаясь к рассмотренному примеру, где недвижимость сразу принадлежит 4 владельцам, покупателю придется проверить:

  1. Наличие данных о них в этом документе;
  2. Соответствие указанных в нем сведений о продавцах по предоставленным паспортам;
  3. Достоверность правоустанавливающего документа.

Покупатель или его представитель обязаны  сверять не только соответствие озвученной перед сделкой информации, но и достоверность каждого поданного документа. Копии паспортов, соглашений или свидетельств могут использоваться мошенниками для обмана и получения денег.

Конечно, оценить достоверность правоустанавливающих документов, может хороший риелтор, профессионал своего дела. Если покупатель действует один, на свой страх и риск, то ему следует обратить внимание:

  1. Подлинники ему предоставляют или ксерокопии;
  2. Это действительно тот продавец, который имеет право на совершение сделки, сравнить паспорт, свидетельства и договор, что везде действительно одни и те же лица.

Как понять, что паспорта в порядке и что в них проверять?

Сличить фотографию в паспорте недостаточно, нужно проверить, действителен ли документ или нет. В нем должны быть:

  1. Красная обложка;
  2. Ламинированная страница с фотографией;
  3. Прошиты страницы документа;
  4. Специальные знаки, определенные волоски, надпись РФ и герб России, которые просматриваются на ультрафиолете.

Обращать внимание нужно на наличие каких-то разрезов, подрезов возле фотографий.  Паспорт должен соответствовать возрасту выдачи. Его необходимо пролистать, чтобы обнаружить визуальные потертости, исправления, повреждения. На них обязательно обращается пристальное внимание.

Если паспарту 20 лет, а он выглядит только как только что напечатанный, это должно также насторожить. При проверке документов нужно помнить, что речь идет о миллионах рублей. Ради этого злоумышленники готовы пойти на разные ухищрения, технические возможности для этого практически в свободном доступе.


Важно знать! Паспорт не должен содержать никаких исправлений, посторонних сведений. Любые печати и росписи, поставленные в паспорт, автоматически делают его не действительным.


При изучении паспорта обязательно нужно обратить внимание на полное совпадение установочных данных с указанными в остальных документах и соглашении о продаже. Обязательно проверяется регистрация – прописан ли этот человек конкретно в этой квартире, наличие у него другого места жительства.

Это дает полезную информацию для анализа. Соответственно точно также проверяются все паспорта остальных собственников.

Права детей и режим совместной собственности

Особое внимание, если среди них есть несовершеннолетние дети. В этом случае соответственно проверяются свидетельства о рождении.

С детьми особая история – обязательно должно быть разрешение от органов опеки. Отсутствие этого документа делает невозможным регистрацию сделки или впоследствии заключенный договор купли-продажи признают недействительным.

При проверке правоустанавливающих документов нужно обратить внимание на то, сколько времени недвижимость была в собственности у продавца, а именно:

  1. Менее 3 лет – высок риск, что предшествующую сделку с квартирой оспорят и признают недействительной;
  2. Более 3 лет – общий срок исковой давности прошел, риски отмены договора минимальный (исключение – наследство).

Но и это правило действует не безоговорочно. Суд может удовлетворить заявление истца о восстановлении срока исковой давности, если он посчитает это целесообразным. Например, если супруги развелись и не разделили имущество, второй супруг, который владеет совместной квартирой, может ее продать.

У него есть такое право, если квартира оформлена не на него, хотя для нее действует режим совместной собственности, поскольку она приобретена в браке за текущие доходы супругов.

Формально один из супругов имеет право продать такую квартиру. Например, он это делает через 4-5 лет. В некоторых случаях (не всегда) суды считают, что срок исковой давности отсчитывается с момента расторжения брака.

Но все чаще моментом отсчета такого срока признается день, когда второй супруг узнал или мог узнать о нарушении его имущественных прав. В данном случае – о продаже квартиры целиком без выделения его доли. По этому принципу расторгнуть договор о купле-продаже могут и через 7-10 лет после развода.

Что покупатель может и должен сделать без риелтора?

Покупателю без риэлтора необходимо выполнить следующие действия:

  1. Определить подлинность документов, которые лежат перед ним;
  2. Почитать договор;
  3. Обязательно взять ксерокопии этих документов, желательно сделанные при нем, в противном случае тщательно сверить их с подлинниками.

Важно знать! При внесении аванса нельзя уходить без ксерокопии документов. Они необходимы для проведения дальнейшей тщательной проверки недвижимости.


То есть, все проделанные выше изучения, сверка и т.п. – это одно, а тщательная юридическая проверка – это другое. Но, не уделив должное внимание первому этапу, переходить ко второму не имеет смысла или малоэффективно.

Остается получить выписку из домовой книги и/или ЕЖД. Эти документы могут предоставляться собственником не сразу, а после внесения части аванса. То есть, аванс в 30-200 т.р. передается не сразу, а только после тщательной юридической проверки. До этого в руки собственника или его представителя-риелтора, который действует официально, на основании нотариально-заверенной доверенности, передается сумма в 20-30 т.р., не больше.

Делается это для того, чтобы предупредить финансовые риски. Покупатель еще не провел полноценную проверку, не удостоверился в правдивости информации о продаваемой недвижимости. И чтобы потом через суд месяцами и годами не забирать крупную сумму, ограничиваются вот таким авансом. А уже после всесторонней проверки докладывается его остальная часть или полностью проводится сделка купли-продажи.

Проверка через ЕГРН

Несмотря на то, что выписку из ЕГРН может предоставить сам продавец, покупателю придется затребовать ее самостоятельно. Она позволяет установить, кому принадлежит недвижимость, наличие обременений: залог, арест и т.п.


Важно знать! Сведения в выписке из ЕГРН действительны на момент выдачи. Но если она получена 3 апреля, а сделка намечена 10 апреля, за 7 дней многое может поменяться.


Наиболее распространенный способ мошенничества, когда квартира продается одному человеку, но аванса под устаревшую справку берутся с 5-10 потенциальных покупателей и более. Зарегистрировать дважды, трижды и более раз куплю-продажу в реестре не выйдет, а вот получить деньги с беспечных граждан, которые склонны доверять, возможно.

Поэтому важно не затягивать с проведением сделки. Вообще провести тщательную проверку недвижимости собственными силами, без юриста или риелтора крайне тяжело. Каждый установленный в ходе изучения справок, свидетельств и паспортов факт требует обработки и юридической оценки. Без этого полноценная проверка невозможна.

Проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью

Это самый сложный этап, к которому обязательно привлекаются специалисты в области права. Обычные риелторы не подходят. Они могут помочь снизить риски при проверке, но не несут материальной ответственности перед покупателем. Юристы берут на себя такую ответственность, что прописывается в условиях договора.

Покупатель может выбирать:

  1. Обратиться в специализированную фирму, заказав проверку недвижимости;
  2. Оформить титульное страхование квартиры или дома, который планируется купить.

Каждый из них имеет положительные и отрицательные стороны, которые чаще зависят от индивидуальных особенностей каждой компании, как юридической, так и страховой. Независимо от выбора, проверка на чистоту преследует следующие цели:

  1. Установить наличие или отсутствие уголовной составляющей в проводимой сделке;
  2. Проанализировать все возможные риски для покупателя;
  3. Определение подлинности всех представленных документов, а также законности намеченной сделки;
  4. Обнаружение обстоятельств, на основании которых договор купли-продажи могут отменить в судебном порядке;
  5. Формирование прогноза по степени риска заключения сделки.

В любом случае не существует ни одной сделки с недвижимостью, в которой не присутствовал какой-либо фактор риска. Чтобы избежать его полностью, рекомендуется вообще отказаться от приобретения – это единственный метод.

Другое дело – свести этот риск к минимуму. В этом случае потребуется помощь специалистов в сфере права и их профессиональные услуги. Игнорирование такого подхода может стать причиной существенных финансовых потерь в размере от нескольких десятков до миллионов рублей.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности