Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Какие документы нужны для проверки квартиры?


Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

В список того, какие документы нужны для проверки квартиры, могут попасть разные справки, разрешения и другие бумаги. Зависит это от конкретной ситуации, наличии одного или нескольких собственников продаваемой недвижимости, несовершеннолетних детей и не только. Поэтому важно, чтобы список документов, которые запрашиваются для проверки, определял именно профессиональный юрист после ознакомления с первичным пакетом предоставленных паспортов, выписок и т.п.

Для чего проверять документы перед покупкой квартиры?

Сделки с недвижимостью – предмет пристального внимания со стороны мошенников. Практически каждый пятый покупатель сталкивается с тем, что его обманули, ввели в заблуждение или хотели это сделать. Ухищрения разные – от подделки документов до простого скрывания некоторых фактов.

Например, что квартира покупалась за счет материнского капитала, доля в ней принадлежит ребенку. Такую сделку, как правило, расторгнут. Основание – отсутствие разрешения на продажу квартиры со стороны органов опеки.

Эти и другие случаи можно упредить, если проверить документы продавцов. Список их отличается, в зависимости от ситуации. Нередко в ходе проверки предоставленного пакета справок и свидетельств возникают вопросы, которые требуют получения дополнительных выписок, разрешений и т.п.

Нужно ли об этом знать, если сделка через риелтора?

Если ответить коротко – да, нужно. Риелтор заинтересован в скорейшей реализации сделки и получении своих комиссионных. В отличие от того же нотариуса, он практически ничем не рискует. Исключение – репутация, наработанная годами. Солидные фирмы дорожат ею, принимают меры безопасности, чтобы сделки по отчуждению недвижимости проходили без нежелательных последствий для покупателей.

В остальных случаях, простые рекомендации, приведенные ниже, помогут контролировать сделку и действия риелтора. В какой-то момент, если окажется, что риелтор некомпетентен, есть риски отмены сделки в будущем, проще принимать решение о найме грамотного юриста, который:

  1. Проведет необходимую проверку;
  2. Установит возможные риски по отмене сделки;
  3. Определит перечень мероприятий по усилению проверки, снижению рисков или перекладывании их на другое лицо (например, продавца или страховую компанию).

Знание о том, какие документы нужны для проверки квартиры, – само по себе не позволит предупредить неблагоприятное развитие событий. Дополнительно необходимо разбираться в том, на что именно обращать внимание.

Кроме того, проверяющий – покупатель или его представитель – должен уметь оценивать полученную информацию. Ниже — некоторые правила или рекомендации, следование которым позволит снизить риски при купле-продаже квартиры.

Рекомендации для покупателей квартиры

Итак, ниже  — список правил, следование которым серьезно усложнит реализацию плана мошенников или недобросовестных продавцов:

  1. Для проверки нужно требовать оригиналы документов. Обычные копии, которые на заверены у нотариуса, не подходят. Все копии сверяются с оригиналами;
  2. Изучение содержимого представленных паспортов, выписок, свидетельств и т.п. нужно проводить тщательно, не торопясь. Если продавец спешит, торопится – это признак, что что-то с документами не чисто. Предложите ему перенести встречу на другое время, когда ему не нужно будет никуда торопиться;
  3. Если есть возможность, лучше оформить куплю-продажу квартиры через ипотеку. Банк проводит тщательную проверку документов и продавца, сделка через финансовую организацию существенно безопаснее, но риски остаются;
  4. Рассмотреть возможность оформить договор титульного страхования;
  5. Проводить сделки вместе с профессиональными юристами. Это позволит минимизировать риски, отсечь до 99% всех возможных рисков.

Перед тем, как заключить договор титульного страхования, сотрудники компании тщательно проверят историю сделок с квартирой. Если обнаружатся существенные риски, компания откажется оформлять договор. Для покупателя это сигнал о необходимости отказаться от сделки.

Список документов, которые нужны для проверки квартиры

Ниже — перечень основных документов, на которые нужно обратить внимание:

  1. Паспорта, свидетельства о рождении – чтобы подтвердить личность, дееспособность (по возрасту), адрес регистрации, семейное положение;
  2. Правоустанавливающие документы;
  3. Выписка из ЕГРН (нужна расширенная версия);
  4. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью;
  5. Разрешение органов опеки, если одним из собственников являются несовершеннолетние дети;
  6. Справка о погашении ипотеки;
  7. Справки из ПНД и НД;
  8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  9. Кадастровый и технический паспорта;
  10. Справка о регистрации (форма 9);
  11. Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан (форме 12);
  12. Выписка из домовой книги (дублирует сведения, указанные в форме 9);
  13. Копия финансового лицевого счета;
  14. Единый жилищный документ – доступен жителям столицы и Московской области.

Это не исчерпывающий перечень документов, которые потребуются. В ходе проверки указанной в ней информации могут понадобиться и другие документы. Зависит от конкретной ситуации и уровня профессиональной подготовки проверяющего. В данном случае лучше, чтобы этим занимался практикующий юрист. Ниже —  особенности проверки перечисленных справок, свидетельств, паспортов.

Особенности документов для проверки квартиры

Паспорт позволяет идентифицировать продавца, убедиться, что он тот, за кого себя выдает. Обязательно обращать внимание на следующее:

  1. Целостность паспорта;
  2. Наличие на его страницах каких-то надписей, потертостей;
  3. Присутствие признаков переклейки фотографии;
  4. Не соответствие изображению на фото продавцу, который выдает документ за свой.

Нередко покупатели формально обращают внимание на паспорт. Есть, и уже хорошо. Но именно с него и начинается тщательная проверка. В таких ситуациях, когда проверка формальная, не требуется каких-то сложных ухищрений. Хотя уже на этом этапе можно отсечь мошенников.

Для справки! Наиболее простой способ проверки – сверить представленный паспорт с собственным, чтобы обнаружить разницу с отметками, наличием потертостей, записей и т.п.

Кроме того, паспорт следует проверить по базам данных официального веб-ресурса МФД – сервисы.гувм.мвд.рф. Для этого необходимо:

  1. Зайти на этот сайт;
  2. Перейти в раздел сервисы гувм;
  3. Выбрать раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов»;
  4. Ввести серию и номер паспорта, проверочный код, отправить запрос.

Система выдаст ответ, в каком статусе находится паспорт с указанными данными. Может оказаться, что владелец его потерял и заявил об этом, сам получил новый паспорт. Заключение договора купли-продажи по старому, недействительному паспорту – основание для признания сделки недействительной.

Также нужно обратить внимание на соответствие серии документа с записанным местом выдачи. Например, если указано, что он выдан в Москве, а серия начинается с числа 40 (а это указывает на выдачу в Санкт-Петербурге), документ поддельный.

Здесь не исчерпывающий перечень всех ухищрений. Но даже такая проверка позволит избежать 10-15% злоумышленников в самом начале.

Особенности правоустанавливающих документов

Эти документы нередко путают с выпиской из ЕГРН. Она не является правоустанавливающим документом. Их отсутствие делает невозможным проверку, кто именно продает квартиру – собственник или другое лицо. Многие мошеннические схемы раньше заключались в том, что квартиры продавали арендаторы.

Правоустанавливающие документы указывают на способ, в который продавец стал собственником квартиры. К ним относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • план приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию).

Это основной, но не исчерпывающий перечень. Правоустанавливающими документами могут быть решение суда, договор уступки прав требования и другие. Покупателю нужно разбираться в них, отличать подделки, обращать внимание на некоторые особенности и указанную в них информацию.

Продавец может не предоставить правоустанавливающий документ в двух случаях:

  • он не приватизировал квартиру;
  • они потерялись.

В обоих случаях сделка приостанавливается до того момента, пока не завершится приватизация или не восстановятся правоустанавливающие документы. Без них продолжать оформление купли-продажи не имеет смысла, есть риск потерять деньги.

Особенности выписки из реестра

Речь идет о расширенной выписки из ЕГРН. Документ позволяет проверить следующие сведения:

  1. Кто является собственником недвижимости, установить полный список владельцев;
  2. На основании каких документов переходило право собственности;
  3. Наличие обременений.

Несоответствие информации, которая указана в договоре купли-продажи с выпиской ЕГРН – это верный признак того, что покупателя хотят обмануть. Игнорирование проверки этого документа приведет к тому, что сделка будет расторгнута с вероятностью в 95%.

Для справки! Если купля-продажа проводится через оформление ипотеки, банк может запросить расширенную выписку из ЕГРН.

Не снятые обременения, наличие других собственников, чье мнение не учтено, наконец, продажа лицом, не имеющим на этом право – все это результат игнорирования проверки выписки из ЕГРН. И во всех этих случаях, как правило, через суд сделка расторгается.

Кроме того, выписка из ЕГРН покажет, снято ли обременение с квартиры после выплаты ипотеки. В тех случаях, если жилая недвижимость приобреталась в кредит, нужно спрашивать справку из банка о полном погашении выплат. Ее заменяет выписка из госреестра, в которой нет записей о наличии текущих обременений.

Письменное согласие от мужа или жены

Вполне возможно, что продаваемая квартира – это совместная собственность супругов. Это еще нужно проверить. Не всегда продавцы об этом говорят открыто, скрывают данный факт. И если квартира принадлежит обоим супругам (или бывшим супругам), продавец должен представить письменное согласие второго владельца.

Это согласие должно соответствовать следующим требованиям:

  • в письменной форме;
  • заверяется нотариально;
  • срок действия нотариального заверения не истек.

Нарушение этих требований – основание для расторжения договора купли-продажи. Происходит через суд, иск может подать супруг, чьи права были нарушены.

Заявить об их нарушении супруг может и спустя 3-5 лет (и даже больше) после расторжения брака. К сделкам с лицами, которые приобретали квартиру в расторгнутом браке нужно относиться особенно осторожно.

Эта рекомендация касается и предыдущих сделок с квартирой. Срок исковых требований три года. Но отсчет ведется с момента, когда супруг (бывший или нет) узнал о нарушении его имущественных прав. А это может случиться и через 5-7 лет после сделки. Поэтому и по предыдущим договорам отчуждения нужно уточнять наличие согласий супругов.

Особенности других документов для проверки квартиры

В некоторых случаях придется потребовать справки из ПНД и НД – психоневрологического и наркологического диспансеров. Это нужно, чтобы документально подтвердить дееспособность владельца квартиры, который ее продает.

Важно знать! Эту справку не заменяет нотариальное заверение договора, при котором нотариус также проверяет дееспособность продавца. При возникновении судебного спора в случае медицинского подтверждения, что на момент сделки продавец был недееспособен, суд примет именно его.

Особенность этих справок – они нужны как можно свежими. Желательно, чтобы дата выдачи и заключения договора совпадали. Выдаются непосредственно в день обращения.

Обязательно справки нужно требовать:

  1. У пожилых людей, которые выступают продавцами;
  2. У лиц с признаками наркотической или алкогольной зависимости;
  3. У граждан, чье поведение вызывает сомнения в их адекватности.

Также есть особенности у других документов. Например, свидетельство о государственной регистрации – начали выдаваться с 1996 года, отменены с июля 2016 года. Данные в нем должны совпадать с правоустанавливающими документами.

Кадастровый и технический паспорта – на данный момент кадастровый отменен, действует технический паспорт. Повторяет данные, которые содержит выписка из ЕГРН, нередко документ запрашивают банки при рассмотрении заявки на ипотеку. Сопоставляя информацию, указанной в паспорте, с реальным положением дел, можно выявить незаконную перепланировку. В этом случае рекомендуется потребовать от продавца внести необходимые изменения в паспорт или договариваться о цене.

Справка о регистрации (форма 9) – содержит сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире. Если их не выписать до сделки, затем покупатель может получить «головную боль» с нежелательным соседством под одной крышей. Легко подделывается, рекомендуется получать ее вместе с продавцом. Рекомендуется получать оба вида – обычную и архивную, в которой содержатся сведения обо всех прописанных за все время существования квартиры;

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан (форме 12) – документ напоминает предыдущий. Но в нем информация о таких лицах, которые:

  1. Отбывают наказание в местах лишения свободы;
  2. Находятся на лечении в медицинских учреждениях;
  3. Пропали без вести;
  4. Не достигли совершеннолетия, находятся в интернате;
  5. Проходили военную службу, не возобновили прописку после нее.

Особенность справки – если не проверить, не уточнить некоторых деталей, после заключения сделки может объявиться нежелательный жилец. При чем он относится к такой категории, что решение вопроса о его выписке усложняется.

Выписка из домовой книги – дублирует сведения, указанные в форме 9. Ее основное отличие – источник получения. В данном случае она готовится на основании данных, которые есть в домовой книге.

Не нужно решать вопрос, какой именно получать документ. Требовать необходимо оба – выписку и форму 9. Вполне возможно, что будут расхождения. Это случается. В таком случае, покупатель получит дополнительную информацию о квартире.

Справка о задолженности по оплате за коммунальные услуги – показывает информацию о неоплаченных счетах. При этом нужно учесть, что за капитальный ремонт задолженность переходит на нового владельца, а по коммунальным услугам – нет. Однако может возникнуть неприятности с управляющей компанией, придется доказывать, что владелец поменялся.

Копия финансового лицевого счета – также отражает задолженность по оплате услуг ЖКХ. Кроме того, он предоставляет следующую информацию:

  1. Технические характеристики недвижимости, включая сведения о коммуникационных системах;
  2. Наличие всех зарегистрированных лиц;
  3. Сведения о коммунальных услугах.

Чаще всего этот документ требуют банки при рассмотрении заявки на ипотеку и нотариусы, которые заверяют сделку. Получить ее можно в местной администрации, через веб-ресурс госуслуги или многофункциональный центр.

Там же можно получить и Единый жилищный документ. Но доступен он жителям столицы и Московской области. Этот документ существенно облегчает проверку квартиры перед покупкой, заменяет более десятка разных справок и выписок – от копии лицевого счета и выписки из домовой книги до справки об отсутствии задолженности.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности