Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Для чего ввели эскроу

Выгодны ли эскроу счета для тех, кто покупает квартиру в новостройке?

Обман участников долевого строительства, введение их в заблуждение, недобросовестное поведение застройщика, мошенничество – не редкость в сделках купли-продаже еще не введенного в эксплуатацию жилья. Все это (и не только) приводит к существенной финансовой потере гражданами. Чтобы предупредить такие риски, придуманы некоторые механизмы. Счета эскроу наиболее эффективны среди них.

Что это такое эскроу?

Эскроу называются условные счета, специально предназначенные для учета денег, которые находятся на них до выполнения каких-либо обязательств. Проще говоря, с применением к долевому строительству, участник заключает договор и вносит необходимую сумму на эскроу-счет. Деньги поступают застройщику после выполнения им обязательств по договору – передаче жилой недвижимости в пользование.

Такой подход страхует дольщиков от мошенничества и недобросовестности со стороны застройщиков. Но и последние могут быть уверены, что перечисленные на указанные счета деньги участник обратно забрать не сможет.

Для справки!

В 2017 году по данным разных организаций в России насчитывалось от 86 до 122 тысяч обманутых дольщиков.

Сопровождение сделки специалистами СПИК


 


 

 

На сегодняшний день применение эскроу-счетов – единственный надежный способ обезопасить долевое участие в строительстве. Альтернативные способы – банковская гарантия и взносы в компенсационный фонд – практически не используются и после 2019 года будут недоступны.

В чем выгода для застройщиков?

Но выходит, что строительная организация не получает напрямую денег от участников долевого строительства. А значит, у нее нет оборотных средств для строительства. Однако эскроу-счета выступают обеспечением по кредиту, который застройщику выдает банк.

Сейчас популярны опасения, что введение очередного промежуточного звена в виде кредитора повышает стоимость участия. С одной стороны, это так. Мы уже сегодня наблюдаем рост цен, декларируемый застройщиками с 01 июля 2019 года. С другой стороны, без эскроу на практике застройщику нередко сложно своевременно набрать необходимое количество участников долевого строительства. Работы откладываются, а сопутствующие этому издержки перекладываются на кошелек покупателей.

Эскроу-счет позволяет получать кредит на строительство в необходимом объеме, даже если денег на нем недостаточно для полного погашения обязательств перед банком. Это позволяет начать строительные работы вовремя и провести их в полном объеме в срок или досрочно. Тем самым снижаются издержки застройщика. Однако это вряд ли отразится на снижении стоимости жилья. Под прикрытием того, что теперь необходимо платить проценту банку по кредиту, стоимость жилья на первичном рынке, по сегодняшним прогнозам, будет только расти.  

Существуют схемы для избегания расчетов по эскроу, путем переуступки прав на юридическое лицо. Но об этом в следующей публикации>>

А если участник заберет деньги обратно?

Механизм эскроу-счетов действительно позволяют дольщикам потребовать деньги обратно. Но это допускается в следующих случаях:

  1. Срок хранения вложенных средств истек;
  2. Договор долевого строительства расторгнут по решению сторон или признан недействительным судебным актом;
  3. Жилье не введено в эксплуатацию, объект перешел в категорию недостроя.

То есть, введение счетов эскроу защищает интересы дольщиков, позволяет застройщикам своевременно реализовать проект, стимулирует их к добросовестному поведению. Наконец, риск стать жертвой мошенничества сводится к минимуму.

Может ли застройщик отказаться от применения эскроу-счетов?

Законодатель обязал застройщиков использовать эскроу-счета с 01 июля 2019 года. Нововведения обязывают строительные компании:

  1. Проводить работы за счет заемных или личных денег;
  2. Не использовать привлечение средств от дольщиков непосредственно в строительстве.

Другими словами – вести работы на деньги дольщиков запрещается. В отношения между компанией и участником вводится третья сторона – банк. Процедура следующая:

  1. Финансовое учреждение открывает виртуальную ячейку для хранения денег (счет эскроу);
  2. Прежде, чем положить в нее деньги, стороны сделки – застройщик и дольщик – сверяют условия сделки, особенно ее сумму;
  3. Если спор во время проверки между сторонами не возник, денежные средства блокируются;
  4. По окончанию работ застройщик информирует банк;
  5. Факт завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию проверяется специальным агентом;
  6. При подтверждении информации, полученной от застройщика, ему поступают деньги со счета эскроу.

Как указано выше, невыполнение условий договора дает основание для возврата денег участнику долевого строительства. Условия перечисления средств или их возврата дольщику могут дополнительно определяться сторонами во время переговорного процесса и должны быть отражены в договоре на открытие счета эскроу.

Сопровождение сделки специалистами СПИК


 


Как быть тем, кто заключал ДДУ до 2019 года?

Несмотря на то, что Законодатель ввел ограничения по использованию средств дольщиков непосредственно для строительства, немалое количество компаний успели это сделать до введения изменений в нормативно-правовой акт (214-ФЗ). У них есть возможность:

  1. Закончить работы по старым условиям;
  2. В добровольном порядке перейти на использование счетов эскроу.

Тем застройщикам, кто успел это сделать раньше, предоставлены некоторые преимущества, а именно:

  1. Их освободили от обязательных платежей в компенсационный фонд;
  2. Им разрешили отойти от требования, которое касается целевого использования средств участников.

Тем компаниям, кто не захотел в добровольном порядке перейти на эти счета, придется это делать при новом строительстве. Кроме того, у них в обязательном порядке пройдут проверки, цель которых – установить соответствие размера уставного капитала требованиям законодательства.

 

Для справки!

Приказом Министерства строительства РФ уставной капитал таких компаний напрямую зависит от стоимости всех не введенных в эксплуатацию домов, их жилой и нежилой недвижимости. Для учета берутся максимальные показатели.

 

  Предусмотрено, что в 2019 году все застройщики будут применять такую форму расчета с участниками. Тем самым вводится обязательное проектное финансирование, которое будет касаться всех участников рынка.

Заключение

Введением эскроу-счетов преследуется защита интересов всех сторон долевого строительства – и участников, и застройщиков. Механизм предупреждает недобросовестное поведения обеих, позволяет резко снизить количество обманутых дольщиков. Однако, тот факт, что необходимо платить проценты по кредиту застройщику, будет является основанием (реальным или вымышленным) для повышения цен на жилье.

 

Еще по теме эскроу:

Что такое эскроу>>

Счета эскроу в долевом строительстве>>

Преимущества Эскроу 2019 для дольщиков>>

Риски эскроу для дольщиков>>

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

    Теги: