В каких случаях требуется проверка объекта недвижимости, на что обращать внимание?

Проверка объекта недвижимости необходима, чтобы минимизировать все риски, связанные с потерей денег и приобретенной квартиры, дома. Особое внимание удаляется изучению правоустанавливающих документов, истории перехода прав собственности, наличию обременений.

В каких случаях и что именно проверяется?

Процедуры проверки недвижимости отличаются. Это зависит от вида правоустанавливающих документов, а именно:

Договор купли-продажи;
Свидетельство о регистрации прав собственности. Использовалось ранее, но с 15.06.16 года его заменили выпиской из ЕГРН (закон от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ);
Дарственная или соглашение дарения;
Завещание, свидетельство о праве на наследство.
Договор передачи квартиры в собственность граждан

Наиболее часто приходится сталкиваться с куплей-продажей. При проверке недвижимости в этом случае нужно обращать внимание на следующее:

Частота смены собственников. Если недвижимость перепродается каждый 1-3 года, то это указывает либо на ее неблагоприятное расположение, другие проблемы с ней, либо на мошенничество (конечно, бывают редкие случаи оптимизации налогов, но, как правило, продавец сразу предупреждает, что имела место быть такая ситуация);
Соблюдение имущественных прав других собственников. Продавец может не обратить внимание, что, например, квартира покупалась в браке и после его расторжения вопрос с разделом имущества остался не урегулирован . Такие сделки можно оспорить в течение длительного срока, далеко выходящего за общую исковую давность в 3 года;
Соблюдение имущественных прав наследников, если супруга (ги) уже нет в живых. Даже если имущество, приобретенное в браке, оформлено только на одного из супругов в частную собственность (а брачный контракт не заключался), то после смерти одного из супругов половина недвижимого имущества должна быть передана в наследственную массу;
Процедура проходила с нарушением предусмотренных правил: не получены письменные согласия со всех собственников, нет разрешения органа опеки и т.п.

Для установления всех этих фактов потребуется тщательная проверка недвижимости по адресу, заказывается расширенная выписка. В выписке о переходе прав указывается история перехода смены владельцев.

Приватизация и дарение

При приватизации оформлялось свидетельство о регистрации прав собственности. Как указано выше, его перестали выдавать с 2016 года. Вместо него получают выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Тем не менее, прежний документ сохраняет юридическую силу.

В нем или в выписке из ЕГРН нужно обратить внимание на количество собственников в квартире на момент приватизации и сравнить с теми лицами, кто был зарегистрирован на момент приватизации. Нередко детей не вписывают в качестве владельцев, что является нарушением, причем существенным.

Государство передавало жилую недвижимость в собственность в том числе и им. Поэтому впоследствии они вправе оспорить сделку, при которой родители продают общую квартиру, не получив разрешение детей.

При изучении договора дарения нужно обратить внимание на следующее:

Личность продавца, его возраст, наличие риска признания его недееспособным лицом. Больше касается пожилых лиц;
Наличие родственников и других лиц у продавца, которые могут претендовать на проданную недвижимость;
Срок действия дарственной. Если менее 3 лет, есть риск, что документ будет оспорен;
Родственная связь между продавцом и покупателем. Нередко дарственную на посторонних людей оформляют либо для ухода от налогов, либо в мошеннических целях.

Меньше риск, если дарственная оформлялась 5-8 лет назад и более. Сроки исковой давности для подавляющего большинства случаев вышли. Установить факт недееспособности сложно из-за давности.

Проверка регистрации недвижимости при наследовании

Недвижимость, полученная в виде наследства, имеет следующие особенности:

Может длительное время не оформляться, пропускаются сроки вступления в наследство;
Существует несколько претендентов, которые не успели реализовать собственное права на имущество умершего;
Есть категория лиц, которым по закону положена обязательная доля, несмотря на завещание наследодателя.
Фактическое вступление в наследство родственников по первой линии, при этом документы у нотариуса не были оформлены

Как и в случае с дарственной, такую недвижимость рекомендуется приобретать через 5-8 лет с момента вступления в наследство. Документы должны быть оформлены надлежащим образом, а именно:

Продавец в момент вступления в наследство обязан представить необходимые документы нотариусу (например, завещание, паспорт, другие бумаги);
Получить свидетельство о праве на наследство;
Вместе с ним обратиться в Росреестр и зарегистрировать права собственности.

Если в последующие годы (10 и более лет) после этого права владельца не оспаривались, не было частой смены собственников, риск расторжения сделки купли-продажи недвижимости у него минимальный.

Как проверить объект недвижимости без залога?

Чтобы получить пакет копий необходимых документов, придется предоставлять собственнику залог. На этом строятся многие мошеннические схемы. Залог одновременно собирается у многих потенциальных покупателей.

Но перед передачей денег можно тщательно изучить выбранную квартиру или дом. Для этого осуществляется проверка объекта недвижимости по адресу. Он указан в объявлении, его можно уточнить, встретившись с продавцом или посредником на месте (внимательно посмотреть на номер квартиры).

При возникновении каких-либо сомнений, потребуется помощь юриста. Даже предварительный анализ рекомендуется проводить со специалистами в сфере права. Они обратят внимание на сомнительные моменты в истории смены собственников, помогут провести наиболее полную проверку интересующего объекта недвижимости.

Читайте еще

Размер госпошлин за регистрацию прав с недвижимостью

Какие документы можно проверить онлайн?

Как проводится первичная проверка недвижимости?

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Теги: