Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Эскроу 2019: риски дольщиков

Какие риски у дольщиков при эскроу расчетах?

Нововведение, которое облегчает жизнь участников долевого строительства и вводится с середины 2019 года, – это эскроу-счета. Еще с 2018 законодательную инициативу в виде изменений в Закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) критиковали застройщики. Но для участников в целом изменения служат защитной мерой, предупреждающей большие финансовые потери из-за недобросовестности строительных компаний, а также мошеннических схем. Вместе с тем есть и некоторые риски у дольщиков при эскроу-расчетах.

Коротко о схеме

Основная претензия – в схему отношений между строительной компанией и участником вводится банк, а это повысит стоимость жилья, снизит потребление. В реальности это не привело к подобным последствиям в значительной мере, на рынок недвижимости оказывают сильное влияние другие процессы.

Схема заключается в том, что участник передает деньги не непосредственно застройщику, а в банк на специальный счет – эскроу. Средства депонируются, снять их оттуда просто так ни строительная компания, ни участник не может. Они поступают застройщику после того, как он выполнит свою часть договора долевого строительства (ДДУ). Если же этого не происходит, а также в некоторых других случаях деньги возвращаются дольщику.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

  1. Потенциальный участник выбирает строящийся дом, связывается с застройщиком, уточняет условия ДДУ;
  2. Стороны подписывают соглашение, договор долевого участия (ДДУ);
  3. Участник/дольщик перечисляет в соответствии с соглашением деньги на эскроу-счет, который открывается в банке на имя застройщика;
  4. В ходе непосредственного строительства компания не может получить эти деньги, но под них получает заем в банке;
  5. После введения дома в эксплуатацию специальный сотрудник банка проверяет выполнение всех условий сделки, при отсутствии значимых недостатков застройщику дается доступ к средствам на эскроу-счете.

В целом схема несложная, преследует цель защитить интересы дольщика. Создается впечатление, что ничего неприятного с вложенными средствами не произойдет. Если компания сдаст дом вовремя, участник получит жилье. При нарушении условий ДДУ деньги вернутся обратно. Но для дольщика в этом процессе есть некоторые скрытые риски, которые ему нужно учитывать при заключении сделки.

Риски участника при использовании эскроу-счетов

Описанная выше схема – это модель, которая не учитывает других факторов. В частности, это касается:

  1. Отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет эскроу;
  2. Процедура взыскания на имущество участника;
  3. Невыполненные другие обязательства компании-застройщика, которые не предусмотрены условиями ДДУ.
  4. Невыполнение обязательств-застройщика, которые предусмотрены условиями ДДУ

Первый случай вполне реальный. Несмотря на то, что эскроу-счет можно открыть не в любом банке, а только в тех, которые числятся в специальном реестре ЦБ, такие финансовые учреждения также могут лишиться лицензии. А это значит, что участник может лишиться какой-то суммы.

В частности, это касается денег, которые не покрываются гарантированным возмещением от государства (10 млн руб.). Поэтому в зону риска попадают дорогие сделки, связанные с покупкой элитной недвижимости.

Рекомендация!

В таких случаях дольщик не может повлиять на выбор застройщиком банка для открытия эскроу-счета. Но ему необходимо анализировать надежность финансового учреждения, обращаться за помощью к кредитным юристам и специализированным компаниям.

 

Сопровождение сделки специалистами СПИК


 


 

Другой случай – процедура взыскания. Тот факт, что деньги находятся под депонированием, не делает невозможным наложение взыскания на них, если дольщик уклоняется от других обязательств. Как и при процедуре несостоятельности, так и в других спорах (алименты, непогашенный долг за коммунальные услуги или перед контрагентом, по кредиту) деньги с эскроу-счета будут списаны в счет погашения задолженности.

Обратная сторона этого риска – застройщик может подать другой иск против участника. Поскольку обязательства перед ним по ДДУ не выполнены, он потребует доплату, будет назначен штраф и начислена пеня. В любом случае, дольщику придется нести существенные финансовые потери.

В третьем случае необходимо учитывать, что при применении схемы расчетов эскроу компания-застройщик освобождается от некоторых других видов обеспечения обязательств перед участниками, а именно:

  1. Застрахованная ответственность;
  2. Выплаты компенсаций в соответствующий фонд;
  3. Залог прав на объект строительства.

Отсутствие выполненных обязательств, которые не предусмотрены условиями обслуживания эксроу-счета, не является препятствием для получения застройщиком денег. При этом дольщик столкнется с реальными трудностями, связанные с невыполнением этих обязательств.

В четвертом случае в случае невыполнения застройщиком своих-обязательств по ДДУ, например, срока сдачи жилья, Банк возвращает дольщику денежные средства, внесенные на эскроу. Однако нужно учитывать, что денежные средства возвращаются без процентов, как если бы эти средства лежали на вкладе, без учета инфляции, а стоимость жилья за время, отведенное для постройки дома, вырастет. Для того, чтобы такой ситуации не возникло, нужно тщательно оценивать застройщика, понимать, уложиться ли он в сроки строительства по ДДУ или есть риск остаться с деньгами, часть из которых съела инфляция, но без квартиры. 

Сопровождение сделки специалистами СПИК


 


Некоторые особенности эскроу-счета

При заключении ДДУ с застройщиком участнику рекомендуется учитывать следующие моменты:

  1. На каждое соглашение открывается отдельный счет, сведения о котором указываются в ДДУ;
  2. В соглашении прописываются такие условия, как размер вносимой на счет суммы, срок, до которого они там находятся, а также основания прекращения обязательств сторон друг перед другом;
  3. Срок действия счета может устанавливаться сторонами любой, но Законодатель требует, чтобы он был минимум на полгода длиннее указанного срока в ДДУ;
  4. Условия доступа застройщика к деньгам могут оговариваться и вписываться в ДДУ разные при соблюдении основного требования – соответствие действующему законодательству.

 Переуступка прав для ухода от эскроу

В преддверии 01 июля 2019 года ряд застройщиков поспешило переоформить ДДУ на заинтересованные юридические лица, которые в дальнейшем продают квартиры по договорам переуступки со способом расчетов через аккредитив. С одной стороны это позволяет застройщикам сохранить издержки на прежнем уровне (нет необходимости платить процент банку по кредитам), а также позволяет обойти проверки самой строительной компании, проверки целевого использования средств.

Но такая схема несет для дольщиков дополнительные риски:

  1. отсутствие проверки использования средств дольщика как раз может сыграть с участником долевого строительства плохую шутку. Здесь нужно будет очень тщательно подходить к выбору застройщика, понимать риски недостроя и учитывать репутацию компании;
  2. юридическое лицо, на которое оформляются права, как правило, небольшая организация. В случае, если ее признают банкротом по каким-либо неисполненным обязательствам, то все сделки, совершенные за год до признания этой организации банкротом, будут признаны ничтожными.
  3. налоги.  В целях снижения издержек на налоги, юридическое лицо будет намеренно занижать стоимость квартиры по соглашению по переуступке с Вами до того уровня, по которому получило эти права от застройщика. Соответственно разница между реальной ценой квартиры и ценой в соглашении может быть скрыта от налоговых органов или учтена как плата за переуступку. Впоследствии это отразится и на получении налогового вычета при продаже этой недвижимости (Вы заплатите больше налогов, если решите продавать квартиру в течение 5 лет после оформления права собственности), и на рисках невозврата этой неучтенной суммы в случае спора с юридическим лицом. 
  4. риск недобросовестности юридического лица. Например, необходимо тщательно проверять юридическое лицо на предмет некрупности сделки, изучать финансовую отчетность организации, а это бывает сложно по причине элементарного нежелания этого юридического лица раскрывать информацию.
  5. обычно застройщики ограничивают количество переуступок двумя, в данной схеме одна переуступка уже совершена. Это может отразиться на вашей инвестиционной составляющей в будущем. 

Сопровождение сделки специалистами СПИК


 


Заключение

Несмотря на цели, который ставились Законодателем при введении расчетов через эскроу-счета, определенные риски для дольщиков существует. Связаны с разными факторами, включая лишение лицензии банка, процедурой взыскания за невыполненные обязательства участников перед другими лицами. Рекомендуется перед заключением договора проконсультироваться у практикующего юриста.

 

Еще по теме эскроу:

Что такое эскроу>>

Для чего ввели эскроу>>

Счета эскроу в долевом строительстве>>

Преимущества Эскроу 2019 для дольщиков>>

 

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

    Теги: