Как, кому и когда нужно уплатить налог на доход, полученный в 2020 году от продажи недвижимости
Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.
Продажа недвижимости влечет за собой обязанность уплатить налог. Она ложится на продавца, которому необходимо в отведенные законом сроки перечислить в бюджет 13% от суммы сделки. При наличии желания и оснований, на основании закона, можно снизить размер этого налога либо полностью его избежать. Подробнее о том, когда необходимо платить налог на доход в 2021 году от продажи недвижимости, как его рассчитать, уменьшить и/или избежать, ниже.
В каких случаях налог платить не нужно
Законодатель определил минимальные сроки, в течение которых необходимо владеть квартирой, чтобы избежать налогообложения при ее продаже. Всего таких сроков два – 3 и 5 лет:
- Применяются в зависимости от того, как и когда получено право владения квартирой;
- Регламентированы п.17.1 ст.217 и п.4 ст.229 НК РФ.
Трехлетний срок владения квартирой для избегания налогообложения применяется в следующих случаях:
- Недвижимость, включая квартиру, получена в результате безвозмездной сделки, унаследована продавцом или подарено ему. Обязательное условие – подарок должны сделать близкие родственники, а не посторонние люди;
- Объект недвижимости был приватизирован;
- Квартира перешла в собственность по условиям договора пожизненного содержания.
Во всех остальных случаях применяется пятилетний срок. Поэтому продавцу необходимо учитывать его, а также некоторые нюансы, которые рассмотрены ниже.
Что изменилось с 2020 года?
В январе 2020 года вступили в законную силу изменения в законодательство, которые определили следующее:
- При продаже квартиры налогом облагаются квартиры, которые были во владении не менее 3 лет;
- Положение распространяется на жилую недвижимость, которая приобретена после 1 января 2016 года.
Для справки! Обязательное условие в этом случае – владелец продает единственное жилье. Если есть еще и другая жилая недвижимость, действует пятилетний срок для освобождения от налогообложения.
Но гражданам нужно где-то жить. И если они хотят улучшить квартиру, расширить квадратные метры или, наоборот, уменьшить их, для избегания уплаты налогов им нужно вначале продать ее, а только потом покупать. А это может привести к финансовым рискам.
Законодатель предусмотрел такое развитие событий. Поэтому, если приобретена новая квартира, а старая продается в течение 3 месяцев – налог платить не нужно. Но только в том случае, если проданная недвижимость была во владении продавца не меньше 3 лет.
Если трехмесячный срок пропущен, квартира продается позже, а срок владения составлял менее 5 лет, продавцу придется уплатить налог в 13%. Поэтому нужно внимательно отнестись к подбору риелторов и/или юристов, которые смогут уложиться в отведенные законом сроки при поиске покупателя и оформлении сделки.
А если квартира приобреталась до 2016 года?
Даже если недвижимость покупалась до 2016 года, за собственником сохраняется право не платить налог в 13% с ее продажи. По состоянию на 2021 год в любом случае с момента предыдущей сделки прошло 5 лет и более. По общему правилу продавец не обязан уплачивать налог.
Учитывать изменения, вступившие в силу в январе 2016 года, было актуально в течение 2016-2020 годов. Но даже в том случае, если сделка совершалась в этот период, на сделки с квартирами, купленные до 2016 года, действовали предыдущие правила налогообложения. А ими определялся трехлетний минимальный срок владения для снятия обязанности по уплате налогов.
Например, в марте 2015 года была приобретена квартира, сделка оформлена договором купли-продажи. Через 3 года, в мае 2018 года она продается. Соответственно, в 2019 году продавцу не нужно подавать декларацию и уплачивать 13% налог. Причина – сделка была проведена до вступления в силу изменений в налоговое законодательство, на нее распространялись прежние правила.
Как действуют правила налогообложения с 2016 года
Итак, с января 2016 года правила налогообложения изменились. Минимальный срок владения квартирой для избегания налогообложения составляет 3 года, но при соблюдении определенных условий. Они указаны выше.
Если эти условия – единственное жилье, безвозмездная сделка – не соблюдаются, продавцу нужно либо уплатить налог в 13%, либо продавать недвижимость после 5 лет владения.
Недвижимость, полученная в наследство
При получении квартиры в наследство, ее можно продать без уплаты налога только после 3 лет владения. Срок отсчитывается не с момента смерти наследодателя, а со дня вступления в законные права владения. Правила определены пп.1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Подаренная недвижимость
В этом случае нужно учитывать следующее:
- Квартира или другая недвижимость должна быть подарена близкими родственниками;
- Срок владения до продажи должен составлять не менее три года.
При этом к близким родственникам относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры, в том числе и неполные (только по отцу или по матери). Круг лиц, которых можно считать близкими родственниками, установлен ст.14 СК РФ.
Нарушение этих условий, которые закреплены пп.1 п.3 ст. 217.1 НК РФ, влекут за продавцом обязанность подать НДФЛ-3 и уплатить налог. Поэтому нужно обращать внимание на дату регистрации дарственной и родственными связями дарителя с одаряемым.
Особенности налогообложения приватизированной квартиры
Следующим подпунктом указанной абзацем выше нормы определено, что налог можно не платить при продаже квартиры, если соблюдаются следующие условия:
- Она была приватизирована;
- Во владении продавца квартира находилась не менее 3 лет.
При соблюдении этих условий по результатам продажи приватизированной квартиры подавать декларацию в налоговый орган не нужно. Обязанность по уплате фискального платежа также с продавца снимается.
Договор пожизненного содержания
Недвижимость может перейти в собственность по соглашению о пожизненном содержании. По его условиям он получает квартиру или дом. Продать его можно сразу. Но в этом случае придется уплатить 13% налога. От него освобождаются в том случае, если продажа осуществляется после 3 лет владения недвижимостью.
Продажа такой квартиры после 3 лет владения снижает риски для покупателя. Соответственно, реализуется с минимальными издержками, быстрее находятся желающие ее приобрести.
Причина – заинтересованные лица могут оспорить права владельца квартиры, который выплачивал ренту по договору пожизненного содержания. Например, могут найтись близкие родственники, которые претендуют на выделение обязательной доли.
Можно ли уменьшить размер налога, если избежать его не получается
Выдержать указанные в Налоговом Кодексе сроки получается не всегда. Многим гражданам для этого придется владеть недвижимостью 5 лет. За этот срок жизненная ситуация может существенно измениться, потребуется срочная продажа.
В таких случаях можно воспользоваться налоговыми льготами. Они снижают сумму фискальных платежей в 13% с суммы сделки. В некоторых случаях она может составлять ноль.
Для справки! Даже при нулевой сумме фискального платежа после применения налоговых льгот продавец обязан подать декларацию в территориальный орган ФНС по месту временной или постоянной регистрации.
Подача нулевой декларации:
- Официально отражает полученный доход от продажи и проведенный расчет налогового платежа, который составляет ноль;
- Документально подтверждает выполнение продавцом обязательств по уплате фискальных платежей.
Неподача нулевой декларации после продажи квартиры в этом случае, как минимум, влечет наложение штрафа. Как максимум, продавца обяжут уплатить кроме штрафа еще и 13% налога с суммы сделки.
Другая особенность продажи недвижимости, которая приобреталась с января 2016 года – налог определяется от кадастровой стоимости квартиры. При этом берется 70% от ее размера и сравнивается с суммой, указанной в договоре купли-продажи. Та сумма, которая больше, и подлежит налогообложению.
При налоге учитываются расходы
На основании нормы, предусмотренной в Налоговом Кодексе (пп.2, п.2 ст.220), налогообложению подлежит не вся сумма, указанная в кадастре или договоре купли-продажи. От нее нужно вычесть стоимость покупки.
Продавцу необходимо отразить сумму, которую он уплатил при приобретении квартиры, а также указать продажную стоимость. К полученной разнице применяется 13%. Результатом станет размер фискального платежа.
На практике это выглядит следующим образом. В 2018 году квартира куплена за 3 млн р. В 2020 году она продана за 3,5 млн р. Соответственно, в 2021 году нужно подать декларацию, в которой нужно отразить:
- полученный доход в 3,5 млн р.;
- расход в 3 млн р.;
- полученную разницу в 500 т.р.;
- налог с этой разницы 500×0,13=65 т.р.
Это существенно (в 7 раз) ниже той суммы, которую бы пришлось уплатить с 3,5 млн р. Особенности определения:
- Нужно подтвердить документально расходную часть;
- Сумма продажи берется, как указано выше, с учетом 70% кадастровой стоимости, определяется большее значение, от которого отнимаются затраты;
- Затраты учитываются от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
То есть, если продавец несколько лет назад при покупке квартиры пошел навстречу владельцу и согласился отобразить в договоре небольшую стоимость, впоследствии он понесет большие расходы по уплате налогов.
Например, в приведенном случае в договоре отображались не 3 млн р., а 2 млн р. В этом случае налогообложению подлежит 3,5-2=1,5 млн. Размер налога 1,5 млн×0,13=195 т.р. Разница составит 130 т.р. Это цена, которую заплатит покупатель за беспечность.
В качестве документального подтверждения сумм сделок, предоставляются соглашения, чеки, платежки. Если что-то утеряно, платежные документы восстанавливаются через банк. Договор – через Росреестр. Его копию также можно запросить у юристов и/или риелторов, которые сопровождали сделку.
При отсутствии расходов на покупку квартиры
При получении квартиры в результате безвозмездной сделки, расходы показать не выйдет. Их нет. Но это не означает, что нельзя снизить налогооблагаемую сумму.
Во всех случаях, когда продается подаренная, унаследованная или приватизированная квартира, применяется имущественный вычет. Его максимальное значение – 1 млн р. Соответственно порядок действий следующий:
- Определяется наибольшая сумму из договора купли-продажи и кадастровой стоимости, как указано выше;
- От этой суммы отнимается 1 млн р.;
- От полученного значения определяется 13%.
Полученный результат – размер налога, который надо уплатить в бюджет. Вычет применяется на основании положений НК РФ (пп.1 п. 2 ст. 220 НК).
Например, квартира получена в результате безвозмездной сделки и продана в течение года за 3,5 млн р. Ее кадастровая стоимость составляет 4 млн р. В этом случае продавец:
- Высчитывает 70% от кадастровой стоимости – 4 млн×0,7=2,8 млн р;
- Сравнивает ее с суммой продажи – последняя больше (3,5 млн против 2,8 млн);
- От 3,5 млн р. производится вычет в 1 млн р. Полученная сумма в 2,5 млн р. берется для расчета налога;
- Размер фискального платежа 2,5 млн×0,13=325 т.р.
Без применения имущественного вычета размер налога составляет 3,5 млн×0,13= 455 т.р. Разница или экономия – 130 т.р.
Как увеличить имущественный вычет
Право воспользоваться имущественным вычетом принадлежит каждому гражданину. Для лиц, у которых недвижимость находится в долевой собственности, есть возможность увеличить этот вычет в несколько раз. Для этого им нужно продать принадлежащие им доли по отдельным договорам.
Например, рассмотренная квартира, которая продается за 3,5 млн р. продается семьей из трех человек. Каждый владеет равнозначной долей в этой квартире. Они могут продать ее по трем разным договорам. В этом случае расчет налога для каждого из собственников:
- Сумма договора купли-продажи доли – 1 млн 167 т.р.;
- При применении имущественного вычета налогооблагаемая сумма – 1 млн 167 т.р. – 1 млн р. = 167 т.р.;
- Размер налога – 21,7 т.р.
Совокупный налог, уплаченный за квартиру, составит 65,13 т.р. Если бы продажа осуществлялась одним договором, размер налога, как указано выше, даже при применении вычета составил бы 325 т.р. При продаже долей отдельными договорами разница составляет около 260 т.р.
Но в этом случае сделки требуют одновременного проведения. В противном случае может сложится ситуация, когда одна доля в квартире куплена, а покупатель навязывает собственные условия для покупки двух других долей за счет уменьшения их стоимости.
Чтобы этого не произошло, к сделкам с недвижимостью рекомендуется подключать профессиональных юристов. Они смогут грамотно оформить сделку и снизить размер налога, подскажут наиболее выгодные варианты.
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: