Как проводится проверка недвижимости на обременение?
При покупке квартиры или дома есть риск попасться на уловки мошенников и недобросовестных лиц. В результате покупатель лишается и квартиры, и денег. Чтобы этого не произошло, проводится проверка недвижимости на обременение. И чем она тщательнее, тем ниже риск понести финансовые и другие потери.
С чем можно столкнуться после покупки недвижимости?
Как показывает практика, покупатели жилой или нежилой недвижимости главной проблемой считают поиск необходимых средств и их безопасная передача в руки покупателю при совершении сделки. Действительно, это важные моменты, но обращать внимание следует не только на них.
Покупателю нужно четко понимать, что именно он приобретает. Ведь на объект могут накладываться разные виды обременений, о которых не пишется на входных дверях или в самом помещении. Они устанавливаются документально в силу тех обязательств, которые взял на себя продавец. И переход прав собственности не означает, что с квартиры снимается наложенное ранее обременение.
К сожалению, нередко это обнаруживается уже после совершения сделки. И покупателю приходится иметь дело и неприятные разговоры с родственниками продавца, его кредиторами, контрагентами и т.п. Дело может доходить до суда, решение которого нередко удовлетворяется не в пользу покупателя.
Основные виды обременений
Вот основные виды обременений или обязательств, при которые необходимо узнавать заранее, до совершения купли-продажи:
- Недвижимость приобретена в ипотеку, за которую не выплачен кредит;
- Квартира или дом передана в залог под другие виды кредита;
- Помещение сдано в аренду по соответствующему официальному договору;
- Наложен арест в рамках исполнительного производства, запрещены какие-либо регистрационные действия;
- На недвижимость действуют договоры ренты и сервитута.
Из перечисленного наиболее распространена ипотека, а также оформление залога на недвижимость под другие кредитные обязательства. Заемщик имеет право проживать или пользоваться объектом, но сделки по отчуждению без согласия кредитора запрещены.
То есть в таких случаях провести регистрацию сделки купли-продажи не выйдет. Откажет и нотариус, и регистрирующий орган. До полного отчуждения дело не дойдет.
Однако покупатель может пострадать, передав аванс в качестве первого платежа. Это может быть существенная сумма – 100-500 т.р. и более. Уже позже, когда выясниться, что провести сделку не получится, можно требовать деньги обратно. Но если злоумышленники заранее предполагали такое развитие событий, они предусмотрели способы невозврата полученного аванса.
Кстати, таких авансов на одном объекте недвижимости они могут получить несколько десятков. В совокупности речь идет о миллионах рублях за короткий срок (несколько недель, месяцев).
Что делать покупателю?
Потерю сумм в виде аванса или полной платы за недвижимость можно избежать, если сразу начать ее проверку. При этом есть два варианта:
- За небольшой аванс получить копии основных документов, данные в которых используются при запросах и других проверочных мероприятиях;
- Используя имеющиеся данные, в частности адрес, провести предварительную проверку.
В первом случае придется расстаться с частью аванса в размере 10-20 т.р. Преимущество – на руках будут копии правоустанавливающих и других документов. В этом случае можно проводить всестороннюю проверку. Так придется поступать и при обращении за помощью к профессиональным юристам.
Во втором случае важно удостовериться, что названный адрес и месторасположение квартиры совпадают. Сделать это можно, связаться с продавцом, его представителем (риелтором) и попросить показать помещение. На месте можно уточнить/перепроверить улицу, номер дома и квартиры.
Для справки! Зная точный адрес недвижимости, можно получить выписку ЕГРН, которая содержит сведения о наличии или отсутствии обременения на проверяемый объект.
Если поступить так, тогда никакого аванса передавать не нужно. Понадобится небольшая сумма для получения выписки, чтобы удостовериться в наличии или отсутствии арестов, залогов и т.п. Но после такой проверки потребуется сверять ранее озвученные продавцом данные с теми, которые указаны в предоставляемых им для сделки документах.
Например, если покупатель проверял квартиру по адресу Санкт-Петербург, ул…., дом 42, кв.6, а затем ему предоставляют документы по схожему адресу, только номер дома другой – 46, в таком случае придется проводить проверку заново. Кроме того, сам факт несовпадения адреса может свидетельствовать не столько об оплошности покупателя, который, якобы, перепутал адрес, сколько о намеренном введении его в заблуждение со стороны злоумышленников.
В таких случаях сложно сразу определить, кто перед покупателем – реальный продавец или мошенник. И первый, и второй будут высказывать недовольство, что сделка откладывается. В обоих случаях можно будет услышать следующее:
- Есть другие покупатели, готовые заключить сделку сегодня-завтра;
- Нет времени ждать, пока покупатель будет проверять;
- Все документы на месте, зачем что-то еще получать.
Оценить истинные мотивы продавца смогут профессиональные юристы. Поскольку у них есть многолетний опыт судебных разбирательств, по прямым и косвенным признакам они смогут распознать явные признаки мошенничества, выделить их от обычной обеспокоенности продавца, его недовольства затягиванием процесса.
Поэтому обращение за помощью к специалистам в сфере права – это реальная возможность не стать жертвой мошенников и не потерять из-за напрасных подозрений хороший вариант с покупкой недвижимости. Но если решили действовать самостоятельно, ниже подробные инструкции, как осуществляется проверка обременений недвижимости онлайн.
Повторив их, уже через 1-3 часа на руках будет документальное подтверждение наличия или отсутствия обременений на недвижимость. Хотя комплексная проверка на этом не заканчивается.
Получение выписки ЕГРН
Этот документ можно получить бесплатно или за небольшие деньги. В первом случае выписка предоставляется официально, но она содержит следующие сведения о недвижимости:
- Площадь и адрес;
- Дату регистрации права собственности;
- Наличие ограничений на проведение сделки, обременений, а именно залог, ипотека, арест и т.п.
Но в этом случае не предоставляются данные о собственнике, а также о причине наложения обременения и в чью оно пользу. Бесплатно полученный документ даст общее представление. Например, можно узнать, что на текущий момент обременений нет.
Однако проверка обременения недвижимости бесплатно дает ограниченный результат. Пользователь не получит истории перехода прав собственности, не сможет установить личность текущего владельца. А это значит, что нельзя продолжить проверку дальше.
Важно знать! Отсутствие на текущий момент какого-либо вида обременений не означает, что оно не появится через день, неделю или месяц. Поэтому требуется более тщательная проверка и объемные сведения, которых в бесплатной выписке нет.
Остается второй вариант – получение выписки ЕГРН, в которой будут подробные сведения об обременении и владельцах. Последняя информация нужна для тщательного анализа как истории сделок перехода прав собственности, так и текущего финансового состояния продавца.
Что можно узнать про обременение из выписки?
В выписки ЕГРН содержится следующая информация об ограничениях и обременениях:
- Их вид, а именно сдача в аренду, оформление залога, ипотеки, арест;
- Когда зарегистрированы – дата и номер;
- Срок действия наложенного обременения;
- Кто его бенефициар/выгодополучатель (финансовая организация, юридическое или физическое лицо);
- Документальное основание для введения обременения: судебное решение, постановление пристава, соглашение об аренде и т.п.
При отсутствии каких-либо ограничений на переход прав собственности объекта недвижимости, в соответствующей графе будет указано «не зарегистрировано». Смотреть нужно в п.п. 3 или 4, 2 раздела в графе с названием «ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
Где получать выписку?
На сайте Росреестра. Через него можно получить пять разных видов этих выписок, а именно:
- Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- О кадастровой стоимости объектов недвижимости;
- О переходе прав на объект недвижимости;
- О правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
- О содержании правоустанавливающих документов.
Нужно выбрать вид выписки, указать кадастровый номер объекта или точный адрес: город, улицу, номер дома и квартиры. На экране может появиться несколько вариантов, среди них выбирается нужный и нажимается кнопка «подробнее».
Далее предстоит указать адрес электронной почты, на который придет выписка, выбрать способ оплаты, оплатить услугу. Если оформление проходило через указанные партнерские сервисы, выписка придет на указанный электронный адрес в течение 1-3 часов. Через Росреестр документ придется ждать до двух суток.
Где еще проверить наличие обременения?
В выписке, как указано выше, будут данные собственника и, в зависимости от вида документа, сведения о других владельцах. Поэтому рекомендуется заказывать полный вариант выписки, который обойдется в 350 р.
Имея сведения о текущем и предыдущих владельцах, можно проверить их через сайт судебных приставов. Здесь также предоставляется информация по номеру исполнительного производства, который может быть записан в выписке.
Через подробную выписку можно установить более подробное содержание наложенного ограничений. Кроме того, можно узнать наличие других обременений, которые не связаны никак с рассматриваемой недвижимостью.
Зачем это нужно? Например, при проверке квартиры обременений не выявлено. Однако при проверке всех владельцев удается установить, что у предыдущего собственника, продавший квартиру текущему владельцу год назад, наложено обременение на его имущество в рамках процедуры банкротства.
Из этого можно сделать вывод, что арбитражный управляющий в рамках этой процедуры способен отменить сделку купли-продажи квартиры, вернуть ее прежнему владельцу и обратить на нее взыскание. И вполне вероятно, что ее нынешний собственник об этом знает, поэтому и хочет побыстрее продать недавно приобретенное жилье. А значит риски велики, и от сделки нужно отказаться либо провести тщательную проверку.
Какую информацию нужно искать?
Получив выписку или информацию из службы судебных приставов, их анализ проводится для поиска определенной информации. Не сложно установить уже наложенные обременения. Труднее приходится с выявлением скрытых фактов, из-за которых в будущем могут возникнуть и обременения, и ограничения на купленную квартиру. Конечно, предварительно ее вернут бывшим владельцам, у которых возникли финансовые или другие трудности, суд установил, что их действия стали причиной нарушения имущественных прав других лиц.
Поэтому покупателю при проверке недвижимости на обременение нужно выявлять следующее:
- Поддельные правоустанавливающие и другие документы, обращать внимание на выписки, взятые несколькими месяцами или годами ранее – сведения в них могут быть устаревшими и не отвечать действительности;
- Неправильно проведенная приватизация недвижимости;
- Объект продается или продавался без учета интересов несовершеннолетних, а также других собственников;
- Прохождение продавцом или бывшими владельцами процедуры банкротства, пример рассмотрен выше.
Это наиболее распространенные основания, которые могут стать впоследствии причиной отмены сделки. А значит предстоит проверять не только текущие ограничения и обременения, но и возможные, вероятные.
Для этого проверяются:
- Состав семьи каждого собственника;
- Их права на реализованную или реализуемую недвижимость, как они соблюдены;
- Финансовая состоятельность всех владельцев, которые распоряжались проданным объектом в течение последних 3 лет;
- Бракоразводные процессы всех владельцев, каким образом супруги делили совместное имущество.
В каждом случае предстоит уточнять большой объем информации на каждого из владельцев и членов их семей. Сделать это неподготовленному лицу крайне сложно. В подавляющем большинстве случаев удовлетворяются записью в выписке ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений. Но этого недостаточно для проверки сделки на юридическую чистоту.
Мошенники понимают, что самая поверхностная проверка вскроет их замысел, поэтому с каждым годом схемы усложняются. Противодействовать им можно только в случае проведения тщательной проверки всех сделок и собственников объекта недвижимости. А качественно и всесторонне это возможно только при обращении к специалистам в сфере права.
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: