Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Проверка сделки с недвижимостью при покупке у застройщика

Проверка сделки с недвижимостью при покупке у застройщика необходима даже после введения эскроу-счетов. Риск потери денег после их введения существенно снижен, но то, что они могут оказаться «замороженными» на неопределенный срок, вполне реально. Чтобы этого не произошло, необходимо тщательно проверить застройщика перед заключением договора долевого участия (ДДУ).

Основные особенности проверки сделки с застройщиком

Итак, с июля 2019 года использование эскроу-счетов по ДДУ стало обязательным. Дольщик передает деньги банку, который сохраняет их на специальном счету, а под них застройщик получает возможность кредитоваться в этом банке. Если условия ДДУ не выполняются, деньги возвращаются дольщику.

Все просто, риска потери денег нет. И если застройщик нарушит сроки сдачи – одно из ключевых условий – деньги вернутся. Однако договор выписывается так, чтобы у застройщика при необходимости была возможность «заморозить» стройку. При этом ДДУ не считается нарушенным.

Это означает, что деньги останутся на счетах до неопределенного срока. А главный недостаток – от этой суммы процент не начисляется. То есть, деньги сгорают из-за инфляции и не приносят никакой пользы. Вернуть и использовать их для покупки другого жилья также не выйдет. Нет оснований в соответствии с ДДУ.

Поэтому дольщику перед передачей денег нужно оценить главный риск – возможность приостановки стройки на законных основаниях в соответствии с условиями ДДУ. Для этого необходима проверка сделки с недвижимостью при покупке у застройщика. Она включает проверку:

  1. Наличия у застройщика разрешений на ведение строительства;
  2. Учредительных документов строительной компании;
  3. Соблюдения застройщиком положений Закона о долевом строительстве (№214-ФЗ);
  4. Земельного участка, на котором ведется строительство. Он должен быть в собственности застройщика или арендован на срок, не меньше, чем будет длиться строительство.

Наконец, нужно удостовериться, что все расчеты будут вестись через эскроу-счета. Если застройщик предлагает другую схему расчетов, это основание, чтобы, как минимум, насторожиться. А вообще подобные предложения повышают риски финансовых потерь дольщиков.

Что проверяется в разрешительной документации

Признак добросовестного застройщика – наличие полноценного веб-ресурса, на котором размещается вся разрешительная документация. Здесь можно ознакомиться с готовыми объектами. Это портфолио строительной компании.

Для справки! Узнав про объекты, которые построены компанией ранее, можно найти в сети отзывы дольщиков. При желании можно приехать по адресу и поговорить с отдельными жильцами, узнать их мнение о компании и результате ее работы.

Разрешительная документация включает:

  1. Непосредственно разрешение на ведение строительных работ, которое выдается органами власти;
  2. Проектную декларацию;
  3. Технические условия относительно запланированных коммуникаций.

Место регистрации компании

Этот пункт был важен до введения эскроу-счетов, но и сейчас он остается актуальным. Регистрация компании за рубежом может означать, что она может уводить деньги на оффшорные счета. Также это упрощает ей процедуру банкротства с долгами.

То есть, компания может взять кредиты, получить инвестиции, вывести деньги за рубеж и провести процедуру банкротства. Деньги дольщиков не пропадут, но пока будут вестись судебные разбирательства, истекать срок действия ДДУ, средства будут находиться на счетах в банке.

Проверка земельного участка

В проекте ДДУ и разрешительной документации указывается кадастровый номер земельного участка. Если нет, его можно запросить у застройщика дополнительно. Отказ в предоставлении – основание насторожиться и отказаться от сделки.

Имея номер, можно получить на этот участок земли выписку из ЕГРН. В ней указывается:

  1. Вид разрешенного пользования (в первом разделе). Внимательно нужно его изучить;
  2. Наличие обременений, арестов (во втором разделе).

В первом разделе должно указываться, что участок предусмотрен под строительство. Если же там значатся только сельскохозяйственные работы, у застройщика могут возникнуть трудности с проведением строительных работ. Соответственно, сама стройка может затянуться или приостановиться на неопределенный срок.

Дополнительные факторы

Речь идет о наличии доступной информации о ведении строительства. На веб-ресурсе регулярно публикуются новости, на какой стадии ведутся работы. Пресс-служба компании публикует статьи, фотографии, с которой могут знакомиться как действующие дольщики, так и желающие заключить ДДУ.

Особое внимание —  стоимости. Если предложенные цены существенно ниже рыночных в данном регионе, риски попасть на недобросовестного застройщика велики. Вполне вероятно, что представители компании поставят дольщиков перед фактом, когда им придется либо соглашаться доплатить, либо забирать деньги, теряя время и другие возможности.

Вообще тот факт, что расчеты ведутся через эскроу-счета, не должен ослаблять внимания и подозрительности потенциального дольщика. Проверка сделки с недвижимостью при покупке у застройщика – такой же необходимый элемент, как и в сделках на рынке вторичного жилья. Быстро и качественно это сможет сделать профессиональный юрист по недвижимости. Поэтому обращайтесь в компанию СПИК, записывайтесь на консультацию.