Продажа квартир в строящемся доме: особенности сделки, безопасные расчеты и налогообложение
Купля-продажа квартир в строящемся доме сопровождается многими особенностями. Один из важных моментов с точки зрения безопасности сделки – передача денег. Именно на этом этапе сосредоточены усилия мошенников, которые пытаются завладеть материальными средствами незаконным путем.
Другой нюанс, который сопровождает продажи квартир, – налогообложение и страхование титула. Все эти вопросы объединяет одно – финансовая безопасность и экономия во время купли-продажи квартир.
Как проводятся расчеты?
В лучшем положении находится дольщик, который приобретает право требования непосредственно у застройщика. Если в 2017 году для расчетов в таких случаях были предусмотрены эскроу-счета, то с июля 2019 года после переходного периода, который длился целый год, их использование для договоров долевого участия (ДДУ) обязательно.
Но в строящиеся квартиры могут продаваться и не только застройщиком, а и участником по договору переуступки права требования. Сделка может проводиться между физическими лицами, среди которых принято рассчитываться наличными. А это сопровождается большим риском потерь денег.
Чтобы предупредить неприятности, применяют следующие наиболее доступные и безопасные способы расчета:
- банковская ячейка;
- через нотариуса;
- аккредитив.
К первому способу прибегают, когда в сделке фигурируют исключительно наличные средства. К последнему – при безналичном расчете. Средний используется и в первом, и последнем случае.
Банковская ячейка
Под ней понимается стальная коробка небольших размеров (не превышает ящик письменного стола). Финансовое учреждение сдает его в аренду клиентам, срок которой оговаривается условиями соглашения, но не контролирует содержимое ячейки. Сохранять в ней можно деньги, ценные бумаги, ценности, документы.
Банк осуществляет контроль за доступом этому мини-сейфу, предоставляет его цеденту (тот, кто переуступает право требования квартиры) на основе дополнительного трехстороннего соглашения. В его подписании участвуют покупатель (цессионарий), финансовая организация и продавец. Как только последний выполняет условия дополнительного договора, ему открывается доступ к ячейке.
Подробно о расчетах через ячейки в нашей статье «банковская ячейка по сделкам купли-продажи»>>
Помощь нотариальных контор
С 2015 года нотариусам разрешено оказывать услуги по депозиту денег при проведении расчетов во время сделок (457-ФЗ). Расчет проводится через банковский депозит, который оформлен на нотариуса, используется его счет. А дальше порядок действий схож с банковской ячейкой:
- Стороны, включая нотариуса, подписывают дополнительное соглашение к основному договору переуступки;
- Продавец (цедент) выполняет его условия, что проверяется нотариусом;
- Если все правильно, продавец получает деньги.
Аккредитив
Не самый распространенный способ среди расчетов при купле-продаже недвижимости между физическими лицами. Механизм расчетов схож с банковской ячейкой. Главное различие – данный способ применим для безналичных денег.
В сделке могут участвовать два банка:
- Эмитент, который открывает аккредитив покупателю;
- Исполнитель, который передает средства продавцу.
Но это может быть и один банк, закон не запрещает одной и той же финансовой организации выполнять одновременно обе функции.
Подробно о расчетах через аккредитив>>
Налогообложение
Стимулируя рынок недвижимости, Законодатель предусмотрел определенные льготы, которые позволяют существенно снизить размер налогооблагаемой базы при купле-продажи недвижимости. Делается это за счет налоговых вычетов, которые бывают разными (стандартные, социальные, профессиональные), но к сделкам с квартирами применяются имущественные.
Для справки! Под налоговым вычетом понимаются средства, которые отнимаются от налогооблагаемой базы перед тем, как на нее насчитывается фискальный платеж в размере 13% (для резидентов).
Покупатель не уплачивает этот платеж, поскольку он потратился на квартиру, он потерял деньги, прибыли никакой не получил. А вот продавец получил какие-то средства, по закону он должен уплатить этот налог в 13%.
Но это справедливо, если сумма договора переуступки выше, чем стоимость ДДУ. Например, участник долевого строительства заключил ДДУ на сумму 3 млн р., а договор цессии составляет 3,5 млн р. Разница в 500 т.р. и подлежит налогообложение, в бюджет нужно уплатить 65 т.р.
Чтобы сэкономить, цеденты пробуют идти на хитрость, указывая в договоре переуступке такую же сумму, как и в ДДУ. Остальные деньги он требует от цессионария передать ему неофициально.
Но покупателю это не выгодно. Есть риск, что в последующем возникнет спор, соглашение переуступки отменят. В этом случае уплаченные неофициально деньги будет сложно вернуть. По закону возвращаются те суммы, которые указаны в договоре.
Титульное страхование
Купля-продажа недвижимости сопровождается разными рисками. Чтобы предусмотреть все, нужно иметь соответствующее образование, навыки и доступ к базам данных.
Если у покупателя их нет, рекомендуется оформить титульное страхование. Оно обезопасит покупателя от отмены сделки, защитит его средства. Подробнее о страховании титула можно прочитать здесь.
Это касается и тех, кто оформляет ипотеку. Ошибочно считается, что если в сделке принимает участие банк, она безопасна. При отмене сделки кредит остается, обязательства перед банком придется выполнять. Возможна ситуация, когда заемщик остается и без квартиры, и с кредитом. Титульное страхование позволяет избежать такого поворота событий.
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: