Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Застройщик предлагает переуступку: преимущество и риски


Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

С целью обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков законодатель обязал строительные компании до 1 июля 2019 года перейти на расчеты через эскроу-счета. Это вызвало негативную реакцию этих организаций. В качестве одной из ответных мер застройщики срочно переводят объекты на юридические лица, которые будут продавать жилье по переуступке.

Общие сведения

Закон запрещает осуществлять продажу недостроенных объектов. Как таковой сделки купли-продажи с ними осуществлять нельзя. У дольщиков, которые вступают в отношения со строительной компании, также нет права собственности на еще несуществующее жилье. Вместо этого – право требования. Его они могут продать, заключив договор переуступки (или цессии).

В результате есть три стороны, а именно:

  1. Первый дольщик или инвестор, который полностью или частично оплатил строительство квартиры;
  2. Застройщик, который получил деньги за обязательство к определенному сроку предоставить квартиру с указанными в договоре характеристиками;
  3. Приобретатель права требования.

Важно знать! Особенность участников в том, что в деньги отдаются первому инвестору, но в случае невыполнения обязательств застройщиком претензии предъявляются ему, а не продавцу.

Покупатель, соглашающийся на цессию, вынужден проверять как цедента (первый инвестор), так и строительную компанию. И в первом, и во втором случае у него появляются риски, что сделка может не привести к той цели, которую он преследует. Причины этому разные. Но вместе с рисками есть и определенные положительные стороны.

Преимущества и риски

По традиции следует указать те самые положительные моменты, которые побуждают к совершению к договору цессии. Основные преимущества сделки:

  1. Жилье можно приобрести дешевле, чем у строительной компании, разница может составлять до 20%;
  2. Право требования получается не на начальной стадии, когда вырыт котлован и вбиты сваи, а на завершающем этапе;
  3. Риски невыполнения условий договора долевого участия (ДДУ) застройщиком ниже, чем у цедента, который заключает это соглашения на начальном этапе строительства;
  4. Есть возможность приобрести квартиру с хорошим расположением – средние этажи, расположенные внутри, с хорошим обзором.

То есть, в отличие от первоначальных инвесторов, цессионарий будет ждать жилье значительно меньший срок. Если по ДДУ срок сдачи предусмотрен в течение, например, 3 лет, а договор переуступки составляется через 2 года, второму инвестору остается подождать 1 год или меньше.

Для справки! Цессионарий получает все права, что были и у цедента. Он также может впоследствии переуступить право требования.

Кроме того, он уже может объективно определить, успевает ли застройщик в срок. На начальном этапе это сделать невозможно. Отсюда и меньше дополнительные расходы, сокращается срок оплаты съемного жилья.

Риски и недостатки

Наряду с преимуществами есть и недостатки, а именно:

  1. Нужно сразу вносить всю сумму, которую требует цедент. Исключение – ДДУ предусматривает рассрочку, оставшуюся сумму в соответствии с графиком платежей выплачивает цессионарий;
  2. Проблемные вопросы придется выяснять не с продавцом, а с застройщиком;
  3. При переходе права требования строительная компания потребует внушительную сумму за разрешение.

Наибольшего внимания заслуживает последний пункт. Есть спорные моменты относительно обязанности получать такое разрешение. Разберемся подробнее.

Нужно ли согласие от застройщика на переуступку прав?

Стороны – цедент и цессионарий – столкнутся с тем, что в основном ДДУ будет указано требование застройщика получать у него согласие на переуступку права требования. Подать запрос несложно, проблема в том, что за такое согласие застройщик потребует уплатить ему до 5% от стоимости ДДУ. Для квартиры за 3 млн р. разрешение от застройщика обойдется до 150 т.р.

Для справки! Требуя такую сумму, строительная компания не только дает согласие, но и занимается оформлением сделки по переуступке.

Сумма берется с продавца, поэтому цеденты, как правило, включают ее в стоимость цессии. Это означает, что в итоге за все заплатит именно цессионарий.

Обратившись к нормам Гражданского Кодекса РФ, стороны узнают, что согласие от застройщика получают в том случае, если перед ним не выполнены все финансовые обязательства (п.2 ст.388). Более конкретно об этом высказался Законодатель в Законе о долевом строительстве (п.1 ст.11).

Однако есть прямое указание в ДДУ, как поступить с ним? В этом случае включается другая норма из Закона о защите прав потребителей (п.1 ст.16). Требование, которое противоречит нормативно-правовым актам, считается недействительным. Это касается и оформления договора переуступки. Нередко застройщики обязывают стороны цессии пунктами ДДУ обращаться именно к нему, но это требование также можно игнорировать на указанных выше основаниях.

Другое дело, что цедент не выполнил финансовых обязательств перед строительной компанией. В этом случае получать согласие от нее обязательно. И если она его не даст, сделка считается незаконной, может оспариваться в установленном порядке.

Но реальная проблема, даже когда финансовые обязательства выполнены, существует. Заключается она в необходимости обязательной регистрации цессии. А вместе с договором о переуступке нужно предоставлять и согласие застройщика – один из обязательных документов. Если нет желания платить строительной компании дополнительные 3-5% от ДДУ, порядок действий следующий:

  1. Подача документов регистратору без согласия, надеясь на то, что все пройдет без проволочек и документы не вернут;
  2. Если отказываются регистрировать документы без согласия, обратиться в суд. По его решению регистратор выполнит необходимые действия.

Такие случаи требуют специальных знаний и навыков. Поэтому рекомендуется прибегать к помощи профессиональных юристов, которые специализируются на ДДУ и цессии.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности