Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

При планировании продать или купить недвижимость, риелтор при купле-продаже недвижимости не обязателен. По закону продавец или покупатель может действовать самостоятельно на свой страх и риск. Однако у использования посредника есть свои преимущества.

Хороший риелтор может представить недвижимость, проверить ее правовой статус, наличие обременений в земельном и ипотечном реестре, обсудить цену и, наконец, продать или купить подходящую недвижимость. В этом случае необходимо грамотно составить договор с посредником и подписать его.

Особенности договора с риелтором при купле-продаже недвижимости

Помощь посредника обязательно пригодится в более сложных сделках, когда имущество нетипичное, заложенное, сервитуты, правовой статус неясен после смерти владельца. Грамотно составленный договор с риелтором отвечает интересам как клиентов, так и посредников. Они влияют не только на удовлетворенность клиентов, но и на репутацию агентства.

Важно знать! Закон не обязывает подписывать договор с риелтором, не содержит каких-то жестких требований к такому соглашению. При его составлении необходимо придерживаться общих положений, предусмотренных ст.779 ГК РФ, которые действуют для договоров возмездного оказания услуг.

Соответственно, договор с риелтором должен быть заключен в письменной форме. Нарушение этого требования делает его недействительным. Проще говоря, соглашение составляется на бумаге. Любой договор без этой формы – разговор, запись, электронная почта – недействителен, а значит, не имеет силы, юридический последствий после его заключения не наступает.

Исключение, когда соглашение может иметь форму электронного документа, – документ подписан электронной цифровой подписью. Такое решение приемлемо для тех, кто живет за границей, заключает договор удаленно.

Структура договора с риелтором

Такое соглашение должно содержать следующие пункты:

  • преамбула;
  • предмет договора;
  • обязательства сторон;
  • сроки исполнения обязательств;
  • стоимость услуг и порядок расчетов;
  • порядок расторжения договора;
  • ответственность сторон.

Договор должен содержать подробное описание объема посреднической деятельности, а размер вознаграждения должен быть четко определен. Это позволит избежать путаницы и разочарования из-за того, что брокер сделал намного меньше, чем от него ожидалось.

Стандартный объем работы посредника может быть расширен за счет включения других видов деятельности. Например, если недвижимость имеет неурегулированный правовой статус, нужно будет провести процедуру наследования. Это уже дополнительная услуга, которую потребуется дополнительно оплатить.

В преамбуле договора с риелтором при купле-продаже недвижимости нужно указать сведения о сторонах соглашения.  При этом клиент обозначается Заказчиком, а риелтор – исполнителем.

В предмете договора указываются действия, которые обязуется выполнить риелтор. Это существенное условие, поэтому его нужно прописать как можно конкретнее. Следует избегать написания фраз, которые имеют двойное толкование.

Обязанности сторон договора с риелтором

На риелтора могут возлагаться разные обязанности в пределах его компетенции, в частности:

  1. Подготовка недвижимости к продаже, включая согласование с продавцом правил представления недвижимости потенциальным покупателям;
  2. Подготовка с участием Заказчика всех документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, изучение и анализ представленных продавцом (или покупателем) свидетельств, актов и т.п.;
  3. Поиск недвижимости оговоренных условиями договора параметров или предложение недвижимости на продажу на протяжении всего срока действия договора посредством рекламы и объявлений в оговоренном с Заказчиком порядке.
  4. Организация взаиморасчетов и другие.

Каждый брокер согласовывает с продавцом правила оформления недвижимости. Посредник должен взять на себя не только работу с посетителями или владельцами недвижимости, но и многие другие действия. Создание привлекательных фотографий и подготовка интересного предложения, подтверждение заявленного владельцем юридического статуса, телефонная или видеосвязь с потенциальными покупателями — это лишь некоторые из них.

Обязанности заказчика

Заказчик в соответствии с условиями договора обязан:

  1. Предоставить необходимые документы на квартиру или другой объект недвижимости;
  2. Обеспечить доступ к объекту недвижимости для просмотра потенциальными покупателями или своевременно являться по указанному риелтором адресу для ознакомления с найденными предложениями;
  3. Обеспечить явку всех участников сделки – всех владельцев, которые должны дать согласие на куплю-продажу недвижимости;
  4. Подписывать акты оказания услуг и перечислять деньги в соответствии с условиями соглашения.

Перечень не полный. Окончательный список формируется при обсуждении договора перед его составлением и подписанием.

Срок действия соглашения

Контракт обычно заключается на определенный срок. Если к тому времени недвижимость не может быть продана (или куплена), у сторон есть выбор либо продлить договор на основании приложения, либо прекратить сотрудничество.

Обычно это прописывается в договоре следующим образом:

  1. Настоящий контракт заключен на период до [дата прекращения действия контракта];
  2. Договор может быть продлен на другой срок, указанный на основании письменного приложения к договору.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Риелторы предлагают различные формы вознаграждения:

  1. Комиссия за транзакцию – процент комиссии от конечной суммы транзакции;
  2. Единовременное вознаграждение – фиксированная сумма за проведение сделки, на размер которой не влияет окончательная цена объекта недвижимости;
  3. Смешанное вознаграждение – фиксированная сумма за предварительные мероприятия (подготовка объекта к продаже, фотосессия, виртуальная прогулка, фото объекта с дрона, организация дня открытых дверей, сопровождение людей, заинтересованных в его покупке) и комиссия за возможную продажу объекта недвижимости.

Перед оплатой услуг риелтора рекомендуется подписать акт оказания услуг. Он подтверждает выполнение услуг (целиком или частично) Исполнителем перед Заказчиком.

Порядок расторжения и ответственность

Стороны имеют право расторгнуть договор в любое время. При этом, если риелтор при оказании услуги понес фактические расходы, Заказчик обязан их возместить. Это предусмотрено положениями ст.782 ГК РФ. Соглашение считается расторгнутым после того, как риелтору компенсированы все его фактические расходы.

В случае форс-мажора стороны освобождаются от ответственности по условиям договора. Но если после этого сохраняется возможность исполнения обязанностей, соглашение и обязанности сторон считаются действительными

Кроме того, на Исполнителя лежит ответственность за сохранность переданных ему документов (обязательно оформлять актом приема-передачи). При их утрате риелтор обязан их восстановить за собственный счет.

Заказчик может понести материальную ответственность. В частности, предусматривается неустойка за каждый день просрочки оплаты услуг риелтора.

Услуги риелтора стоят недешево, поэтому рекомендуется обращаться за помощью к профессионалам. Не следует прибегать к услугам случайных специалистов, так как это самый быстрый путь к разочарованию и неудовлетворенности. Проведите разведку, прочтите отзывы клиентов, попросите образцы договоров, обговорите условия сотрудничества. Все эти действия помогут сознательно заключить договор.