Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Проверка собственности на недвижимость: с чего начать, документы и сервисы

Проверка собственности на недвижимость начинается после того, как от продавца получены копии необходимых документов. Они предоставляются после внесения аванса за квартиру или по договоренности. Получая копии, потенциальный покупатель должен сверить их с оригиналом. А дальше проводится проверка как прав собственности, так и оснований их получения.

С чего начинается проверка права собственности на недвижимость?

Потенциальный покупатель обязан получить пакет копий документов, на основании которого он и будет проводить проверку. К таким документам относятся:

  1. Выписка из ЕГРН. В ней содержатся сведения о всех собственниках недвижимости на момент выдачи документа, наличие арестов, ипотеки, других обременений;
  2. Правоустанавливающие документы, на основании которого продавец получил право собственности на объект недвижимости;
  3. Выписка из домовой книги, в которой содержится информация о всех зарегистрированных в квартире или доме жильцах. Ее может заменять Единый жилищный документ или форма 9;
  4. Паспорт продавца и остальных собственников, их заявления, что они согласны на сделку.

Это базовый пакет, он может существенно дополняться другими справками, паспортами и выписками. Например, если среди собственников несовершеннолетние дети, обязательно требуется разрешение на сделку от органов опеки. Может понадобиться также кадастровый паспорт, справки из наркологического или нарко- и психдиспансера.

Указанный базовый минимум документов обязателен для проведения проверки как при покупке недвижимости на вторичном, так и на вторичном рынке. В них указана основная информация о собственниках. Они потребуются при регистрации купли-продажи.


Документы на руках, что проверять?

Предварительно изучив полученные на руки документы, покупатель может обнаружить, что ситуация сложная. Например, большое количество собственников, среди них есть несовершеннолетние, не от всех предоставлены заявления о согласии на сделку, нет разрешения от органов опеки.  

Какой бы сложной не была ситуация, какая бы не требовалась тщательная проверка собственности на недвижимость, Росреестр дает наиболее фундаментальную информацию. От нее и нужно отталкиваться.

Процедура начинается с изучения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН соответственно). Альтернативное название – свидетельство о праве собственности или Титул, как его часто называют риелторы и юристы.


Для справки! Ранее использовалось свидетельство о праве собственности. Но с 15.06.16 года его заменили выпиской из ЕГРН (закон от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ). 


С этого момента свидетельство не выдается, но сохраняет юридическую силу. Если продавец пытается им заменить выписку из ЕГРН – это повод, чтобы насторожиться. Документ, по сути, бесполезный, в отличие от выписки в регистрации сделки не принимает участие, содержит устаревшую информацию.

Итак, первый документ, через который проверяется собственность на недвижимость, – выписка из ЕГРН. Она содержит ту же информацию, что и свидетельство, только более актуальную.


Для справки! Может оказаться, что у продавца нет такого документа. Причина – владеет недвижимостью давно, но право собственности не зарегистрировал. В таком случае нужно настоять, чтобы он сделал это.


При предоставлении выписки из ЕГРН, в ней нужно обратить внимание на следующее:

  1. Соответствие объекта недвижимости именно той квартире или дому, которую планируется приобретать. Для этого сверяется точный адрес, площадь помещения;
  2. Количество и личность правообладателей. Проверяется запись в соответствующей строке выписки с предоставленными копиями паспортов собственников, проводится сверка установочных данных;
  3. Обращается пристальное внимание на вид права. При наличии несколько собственников в выписке указываться общая совместная или долевая. В последнем случае уточняется размер долей, например, доля в праве 1/3;
  4. Назначение недвижимости. Обращается внимание на то, что покупается – жилая или нежилая квартира, дом. Владельцы могли изменить их назначение;
  5. Правоустанавливающие документы. Они указываются не во всех выписках. Поэтому требуется получать расширенный документ из ЕГРН, в котором присутствуют все сведения об объекте недвижимости;
  6. Наличие обременений. Ими являются ипотека, при которой квартира или дом находятся в залоге у банка, рента, арест по решению суда и т.п. Их отсутствие – идеальный вариант. Но есть виды обременений, наличие которых не препятствует проведению и регистрации сделки. Например, заложенную под кредит недвижимость можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). Или обременение в виде объект культурного наследия;
  7. Дата регистрации права собственности. Нужный при проверке параметр. Чем больше срок владения квартирой или другой недвижимостью, тем безопаснее сделка – меньше риск, что в ходе ее проведения будут нарушены чьи-то имущественные права. Если владелец продает недвижимость меньше, чем через три года после приобретения (тем более, через год), – это серьезное основание для отказа от сделки. Риск ее отмены очень высокий;
  8. Дата выдачи выписки из ЕГРН. Ее желательно получать как можно более свежую. Идеально – в день передачи потенциальному покупателю.

Важно знать! После получения выписки из ЕГРН, собственник может провести какие-то юридически значимые действия. На их основании вносятся изменения в реестр, а часом или днем ранее выданная выписка теряет актуальность.


По этой причине потенциальный покупатель должен:

  1. Самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, получить ее в сжатые сроки;
  2. Тщательно и оперативно провести проверку собственности на недвижимость.

Выполнить все эти рекомендации можно с помощью специализированного сервиса, который специально разработан нашей компанией. Зайти на него можно по ссылке https://spikcompany.ru/uslugi/.


Почему для проверки собственности на недвижимость нужно выбирать наш сервис?

Причина указана выше – сжатые сроки выдачи выписки из ЕГРН. Ее можно получить через 1-2 часа после заказа. Для примера – Росреестром она выдается в течение двух суток.

Через наш сервис можно получить следующие виды выписок:

  1. Срочная, в которой есть план. В нее включены сведения о всех собственниках, их правах на объект недвижимости, наличие арестов и обременений. Предоставляется в бумажном формате с печатью и подписью Росреестра. Стоимость – 8 т.р. При заказе до 12.00 предоставляется в течение 1 рабочего дня. Регион – Санкт-Петербург и Ленинградская область;
  2. О правах и обременении. Указываются сведения о всех собственниках, их правах на объект недвижимости, наличие арестов и обременений. Предоставляется в электронном формате PDF с ключом проверки подлинности от Росреестра. Стоимость – 200 р. Предоставляется в течение от 5 минут до 10 рабочих часов. Регион – вся Россия;
  3. О переходе прав. Указываются сведения о всех прежних собственниках и документах-основаниях перехода прав на объект недвижимости. Предоставляется в электронном формате PDF с ключом проверки подлинности от Росреестра. Стоимость – 200 р. Предоставляется в течение от 5 минут до 2 рабочих часов. Регион – вся Россия.

Особенность использования нашего сервиса – он дешевле, срочная выписка ЕГРН с ключом Росреестра на проверку подлинности выдается за 200 р. В ней указываются:

  1. ФИО собственника по информации, доступной в ЕГРН Росреестра, актуальную по состоянию на день запроса (без персональных данных);
  2. Дата регистрации права собственности, его вид;
  3. Наличие обременений с датой наложения: арестов, ипотека и т.п.
  4. Кадастровая стоимость интересующего объекта;
  5. Информация о поданном заявлении на переход права собственности. Позволяет предупредить «двойных продаж» и сберечь деньги от передачи предоплаты недобросовестным продавцам и мошенникам.

Для справки! Для наших Заказчиков юристами Spikcompany проводится проверка собственности на недвижимость бесплатно.

Все необходимые сведения вносятся в форму сервиса просто, не требуют особых усилий. Он прост и интуитивно понятен, чего нельзя сказать про портал Росреестра. Сервис специально разработан для проведения тщательной и оперативной проверки недвижимости перед заключением сделки.


На что нужно обращать пристальное внимание?

В выписке и предоставленных продавцом документах не будет указано, что сделка фиктивна, а продавец мошенник или действует недобросовестно. Все это придется устанавливать, изучая полученные сведения, сверяя их с предоставленными собственником документами.

Первое, что вызывает обоснованные подозрения, – несовпадения в информации о недвижимости, ее собственниках. Этот факт нельзя игнорировать, он требует тщательного исследования. Результатом могут стать следующие выводы:

  1. В системе регистрации произошел сбой (возможны технические ошибки), из-за чего в выписке указаны неточные и неверные данные;
  2. Продавец отнесся небрежно к обязанности предоставить документы, собрал устаревшие копии паспортов, свидетельств и т.п., в которых указаны данные, несоответствующие действительности;
  3. Продавец намеренно предоставляет поддельные или неверные документы с целью обмануть потенциального покупателя, завладеть его деньгами незаконным способом.

Второе, на что следует обратить пристальное внимание, – дата регистрации права собственности продавцом. Как указано выше, если предыдущая купля-продажа проходила в течение трехлетнего периода, а тем более, в течение года, покупателю нужно серьезно задуматься.

Сделки до 3 лет несложно отменить через суд. Это общий исковой срок давности по имущественным спорам. Но нужно учитывать, что отменить сделку могут и позже. По ходатайству заинтересованной стороны срок исковой давности могут восстановить.

Кроме того, в юридической практике отмечается, что срок исковой давности по спорам относительно раздела совместного имущества необязательно начинает отсчитываться с даты расторжения брака. Например, после развода прошло 5 лет, в течение которых имущественный вопрос не решался. Супруг или супруга продает квартиру, которая, фактически, приобретена во время брака.

Второй супруг узнает об этом спустя два года, не соглашается с таким решением и подает иск. Суд начнет отсчитывать срок исковой давности не с момента расторжения брака, а с того дня, когда второй супруг узнал о нарушении его имущественных прав. В рассмотренном примере это происходит через семь лет. Соответственно, в течение 10 лет сохраняется риск признания сделки недействительной.


Для справки! Мошенники реализуют быструю перепродажу для сокрытия махинаций с предыдущими сделками. Узнать, как часто менялись собственники у недвижимости, можно через расширенную выписку.


В-третьих, недавно зарегистрированное право собственности в результате безвозмездных сделок – дарение или наследство – требует проверки. Цель – установить других собственников, которые могли претендовать на недвижимость и чье имущественное право было нарушено.

Например, нужно определить следующее:

  1. Наличие лиц среди родственников умершего, которые по закону положено обязательное наследство;
  2. Наличие признаков или фактов, по которым умершего можно признать недееспособным;
  3. Даритель действовал вопреки интересов других лиц, чьи имущественные права он нарушил (например, супруги или несовершеннолетних детей).

От сделки рекомендуется отказаться в следующих случаях:

  1. Предыдущая купля-продажа или другое основание перехода прав собственности зарегистрировано менее 3 лет назад;
  2. Установлены признаки или факты, что во время текущей или предыдущих сделок нарушены имущественные права других собственников, не соблюдены все предусмотренные процедуры (например, нет разрешения от органов опеки);
  3. Есть факты, что продавец действует недобросовестно, пытается обмануть покупателя, указывает неверные или откровенно ложные сведения.

Проверка собственности на недвижимость через Росреестр бесплатно позволяет получить лишь поверхностные сведения. Их недостаточно, чтобы выявить мошенников, недобросовестные намерение продавца, признаки нарушения имущественных интересов других собственников.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

    Теги: