Как проводится проверка недвижимости? Часть 1.
Передача документов на квартиру, как понять, что с ними все в порядке. При покупке жилья вопрос проверки документов – это вопрос номер один. Ведь в случае небрежного к ним отношения незадачливый покупатель может остаться без денег и без жилья.
← Как проводится проверка недвижимости? Часть 2.
Какие именно документы нужно проверить и как это сделать?
Для начала необходимо определить перечень документов, которые интересуют в связи со сделкой купли-продажи. Именно на них нужно обратить внимание в первую очередь. Допустим, покупатель выбрал квартиру приходит к продавцам и просит предъявить их документы. Должны требоваться обязательно:
- Свидетельство о собственности (если право было зарегистрировано до 2016 года);
- Договор купли продажи либо другой договор, на котором основана право собственности;
- Документы, подтверждающие личность, а именно паспорта либо свидетельство о рождении всех собственников;
- Архивная выписка из домовой книги (в Санкт-Петербурге: форма 9, архивная форма 9 и форма 12)
- ЕЖД – единый жилищный документ (в Санкт-Петербурге такого документа нет)
В ЕЖД можно увидеть:
- кто зарегистрирован;
- сколько платится за квартиру;
- ежемесячная плата;
- наличие или отсутствие задолженности.
ЕЖД, как и указанные выше документы, позволяют получить какие-то первичные сведения. На их основании можно сделать предварительные выводы. Но они не настолько объективны, по сравнению с теми, которые получены в результате серьезных юридических проверок квартиры.
Для справки! В приведенном перечне именно те документы, которые обязан предоставить продавец и которые можно посмотреть при первой встрече. При этом речь идет не о встрече, которая проводится при просмотре квартиры, а уже при внесении аванса, когда квартира уже выбрана и покупатель готов внести за неё какую-то небольшую сумму.
На этом этапе заключается предварительный договор. На практике все эти, без сомнения, важные документы собственники квартир предоставляют риелтору на основании заключенного с агентством недвижимости договором.
В соответствии с условиями соглашения агентство недвижимости несет ответственность за документы, которые принимаются под опись. Без четких условий и обязанностей, прописанных в договоре, нельзя передавать какие-либо деньги и документы.
Важно знать! Не допускается внесение аванса без помощи юриста по сопровождению сделок под какие-либо ксерокопии вот этих документов. Любые объяснения, что собственник не предоставил оригиналы, должны насторожить.
Если риелтор или доверенное лицо собственника требует деньги в качестве аванса, предоставляя ксерокопии правоустанавливающих и других документов, покупателю без помощи профессионала по сопровождению сделок рекомендуется отказаться от сделки, так как копии на подлинность можно принять только если провести перед авансом глубокую проверку квартиры .
Подлинные документы: на что обращать внимание
Первое правило – все документы должны быть подлинниками. Задача покупателя – отличить подлинные документы от ксерокопированных.
Сейчас развитие печатного дела достигли высокого уровня, но деньги нужно передавать только после предъявления оригинальных документов. Профессиональный риелтор, а также юрист в состоянии оценить достоверность свидетельств, паспортов, ЭЖД и т.п.
К примеру, еще лет 20 назад выдавались так называемые розовые свидетельство о приватизации. Это первичные документы, подтверждающие право собственности, в Москве на них проставлялось факсимиле Лужкова. Как правило, любому из этих свидетельств не менее 15 лет.
Чаще всего вид у него достаточно потрепанный. Когда риелтор оценивает достоверность документов, он обращает внимание на внешний вид этого свидетельства. И если оно выглядит, как только что напечатанное, то, как минимум, должно закрасться какое-то подозрение, что ему вовсе не 15 лет.
С 2015 года выдавалось свидетельство на простом белом листе. На нем нет водяных знаков, нет особых каких-то голограмм, других особых отличительных знаков. Есть только печать.
Для многих становится неожиданностью, когда они узнают, что с 2015 года свидетельства не является правоустанавливающим документом. Но терять его не нужно.
Документы должны быть:
- Собраны в одном пакете
- Переданы на ответственное хранение в агентство недвижимости;
- Лежать подальше от детей от собак, медикаментов.
Зачем нам в принципе нужно это свидетельство, какую оно даёт нам информацию? Это свидетельство выдается Росреестром, как право подтверждающий документ. Он подтверждает право собственности человека на недвижимость. Изучая его, можно достоверно установить следующее:
- Кто непосредственно собственник;
- Что именно ему принадлежит;
- Какой правоустанавливающий документ, то есть на основании чего был совершён переход права собственности;
- Точный адрес объекта, его технические характеристики: метраж, этажность, кадастровый номер;
- Была ли использована ипотека при приобретении (а значит мог быть использован материнский капитал, например).
Покупателю важно установить не только соответствие приобретаемой недвижимости заявленным данным в рекламе или объявлении. Нередко могут преувеличить площадь, приукрасить другие характеристики, на которые не всегда обращают внимание. Но кроме этого следует удостовериться в отсутствии обременений на покупаемую недвижимость.
Как через свидетельство установить наличие обременения?
Итак, если продаваемая квартира была первоначально приобретена в ипотеку, в свидетельстве будет об этом указано. Кроме того, в этом документе может указываться наличие нескольких собственников на недвижимость. Но при этом нужно учитывать форму собственности, а именно если она:
- Общая или совместная, тогда в документе указываются все владельцы, их может быть два, три и более;
- Долевая, тогда каждый получает отдельное свидетельство, но в каждом указываются остальные владельцы.
Например, если у квартиры 4 собственника, которые владеют ее долями, каждый получит по такому документу. В нем указывается, что владельцу принадлежит ¼ квартиры, а на обороте будет запись о принадлежности по ¼ каждому из остальных владельцев с указанием их данных.
В случае совместной собственности выдается одно свидетельство. В нем прописываются, перечисляются все владельцы. Поэтому, через свидетельство можно проверить: количество собственников и наличии обременений.
Свидетельство подтверждает информацию о принадлежности конкретного объекта недвижимости конкретному лицу. Кроме того, в нем указывается правоустанавливающий документ:
- договор купли-продажи;
- рента;
- договор дарения;
- договор передачи квартиры в собственность граждан;
- договор долевого участия и акт приема-передачи квартиры;
- справка ЖСК;
- соглашение о разделе имущества;
- брачный контракт;
- свидетельство на наследство по закону или по завещанию;
- решение суда на основании чего был совершён переход права собственности.
Получив эту информацию, удостоверившись, что она получена из оригинального и подлинного документа (а здесь нужны специальные навыки и знания), можно переходить к проверке недвижимости по другим источникам данных. И следующим на очереди станет правоустанавливающий документ.
Изучение правоустанавливающих документов
Чаще всего проверять придется договор купли-продажи. Раньше таким правоустанавливающим документом был договор передачи квартиры в собственность в рамках программы приватизации. Но за последние 15-20 лет такие документ постепенно вышли, поскольку заключаются на приватизированную недвижимость вторые, третьи и последующие сделки купли-продажи, дарения и т.п.
То есть, если раньше чаще всего встречалась приватизация как вид сделки, сейчас более распространенными являются соглашения купли-продажи. Даже в случае с военнослужащими, которые до сих пор обеспечиваются жильем от государства, правоустанавливающим документом также чаще бывают ипотечный договор или соглашение купли-продажи. Все они оформляются в рамках программы военной ипотеки.
Важно знать! В первую очередь при изучении документа нужно обращать внимание на личность продавца.
Возвращаясь к рассмотренному примеру, где недвижимость сразу принадлежит 4 владельцам, покупателю придется проверить:
- Наличие данных о них в этом документе;
- Соответствие указанных в нем сведений о продавцах предоставленным паспортам;
- Достоверность правоустанавливающего документа.
Покупатель или его представитель обязаны не только сверять соответствие озвученной перед сделкой информации, но и достоверность каждого поданного документа. Копии паспортов, соглашений или свидетельств могут использоваться мошенники для обмана и получения денег.
Конечно, оценить достоверность правоустанавливающих документов, может хороший риелтор, профессионал своего дела. Если покупатель действует один, на свой страх и риск, то ему следует обратить внимание:
- Подлинники ему предоставляют или ксерокопии;
- Это действительно тот продавец, с которым имеет право на совершение сделки, сравнить паспорт, свидетельства и договор что везде действительно одни и те же лица.
Читайте также:
Как проводится проверка недвижимости? Часть 2.
Какие документы нужны для продажи недвижимости
Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: