Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Как проводится проверка недвижимости? Часть 1.

Передача документов на квартиру, как понять, что с ними все в порядке. При покупке жилья вопрос проверки документов – это вопрос номер один. Ведь в случае небрежного к ним отношения незадачливый покупатель может остаться без денег и без жилья.

← Как проводится проверка недвижимости? Часть 2.

Какие именно документы нужно проверить и как это сделать?

Для начала необходимо определить перечень документов, которые интересуют в связи со сделкой купли-продажи. Именно на них нужно обратить внимание в первую очередь. Допустим, покупатель выбрал квартиру приходит к продавцам и просит предъявить их документы. Должны требоваться обязательно:

  1. Свидетельство о собственности (если право было зарегистрировано до 2016 года);
  2. Договор купли продажи либо другой договор, на котором основана право собственности;
  3. Документы, подтверждающие личность, а именно паспорта либо свидетельство о рождении всех собственников;
  4. Архивная выписка из домовой книги (в Санкт-Петербурге: форма 9, архивная форма 9 и форма 12)
  5. ЕЖД – единый жилищный документ (в Санкт-Петербурге такого документа нет)

В ЕЖД можно увидеть:

  • кто зарегистрирован;
  • сколько платится за квартиру;
  • ежемесячная плата;
  • наличие или отсутствие задолженности.

ЕЖД, как и указанные выше документы, позволяют получить какие-то первичные сведения. На их основании можно сделать предварительные выводы.  Но они не настолько объективны, по сравнению с теми, которые получены в результате серьезных юридических проверок квартиры.

Для справки! В приведенном перечне именно те документы, которые обязан предоставить продавец и которые можно посмотреть при первой встрече. При этом речь идет не о встрече, которая проводится при просмотре квартиры, а уже при внесении аванса, когда квартира уже выбрана и покупатель готов внести за неё какую-то небольшую сумму.

На этом этапе заключается предварительный договор. На практике все эти, без сомнения, важные документы собственники квартир предоставляют риелтору на основании заключенного с агентством недвижимости договором.

В соответствии с условиями соглашения агентство недвижимости несет ответственность за документы, которые принимаются под опись. Без четких условий и обязанностей, прописанных в договоре, нельзя передавать какие-либо деньги и документы.

Важно знать! Не допускается внесение аванса без помощи юриста по сопровождению сделок под какие-либо ксерокопии вот этих документов. Любые объяснения, что собственник не предоставил оригиналы, должны насторожить.

Если риелтор или доверенное лицо собственника требует деньги в качестве аванса, предоставляя ксерокопии правоустанавливающих и других документов, покупателю без помощи профессионала по сопровождению сделок рекомендуется отказаться от сделки, так как копии на подлинность можно принять только если провести перед авансом глубокую проверку квартиры .

Подлинные документы: на что обращать внимание

Первое правило – все документы должны быть подлинниками. Задача покупателя – отличить подлинные документы от ксерокопированных.

Сейчас развитие печатного дела достигли высокого уровня, но деньги нужно передавать только после предъявления оригинальных документов. Профессиональный риелтор, а также юрист в состоянии оценить достоверность свидетельств, паспортов, ЭЖД и т.п. 

К примеру, еще лет 20 назад выдавались так называемые розовые свидетельство о приватизации. Это первичные документы, подтверждающие право собственности, в Москве на них проставлялось факсимиле Лужкова. Как правило, любому из этих свидетельств не менее 15 лет.

Чаще всего вид у него достаточно потрепанный. Когда риелтор оценивает достоверность документов, он обращает внимание на внешний вид этого свидетельства. И если оно выглядит, как только что напечатанное, то, как минимум, должно закрасться какое-то подозрение, что ему вовсе не 15 лет.

С 2015 года выдавалось свидетельство на простом белом листе. На нем нет водяных знаков, нет особых каких-то голограмм, других особых отличительных знаков. Есть только печать.

Для многих становится неожиданностью, когда они узнают, что с 2015 года свидетельства не является правоустанавливающим документом. Но терять его не нужно.

Документы должны быть:

  1. Собраны в одном пакете
  2. Переданы на ответственное хранение в агентство недвижимости;
  3. Лежать подальше от детей от собак, медикаментов.

Зачем нам в принципе нужно это свидетельство, какую оно даёт нам информацию? Это свидетельство выдается Росреестром, как право подтверждающий документ. Он подтверждает право собственности человека на недвижимость. Изучая его, можно достоверно установить следующее:

  1. Кто непосредственно собственник;
  2. Что именно ему принадлежит;
  3. Какой правоустанавливающий документ, то есть на основании чего был совершён переход права собственности;
  4. Точный адрес объекта, его технические характеристики: метраж, этажность, кадастровый номер;
  5. Была ли использована ипотека при приобретении (а значит мог быть использован материнский капитал, например).

Покупателю важно установить не только соответствие приобретаемой недвижимости заявленным данным в рекламе или объявлении. Нередко могут преувеличить площадь, приукрасить другие характеристики, на которые не всегда обращают внимание. Но кроме этого следует удостовериться в отсутствии обременений на покупаемую недвижимость.

Как через свидетельство установить наличие обременения?

Итак, если продаваемая квартира была первоначально приобретена в ипотеку, в свидетельстве будет об этом указано. Кроме того, в этом документе может указываться наличие нескольких собственников на недвижимость. Но при этом нужно учитывать форму собственности, а именно если она:

  1. Общая или совместная, тогда в документе указываются все владельцы, их может быть два, три и более;
  2. Долевая, тогда каждый получает отдельное свидетельство, но в каждом указываются остальные владельцы.

Например, если у квартиры 4 собственника, которые владеют ее долями, каждый получит по такому документу. В нем указывается, что владельцу принадлежит ¼ квартиры, а на обороте будет запись о принадлежности по ¼ каждому из остальных владельцев с указанием их данных.

В случае совместной собственности выдается одно свидетельство. В нем прописываются, перечисляются все владельцы. Поэтому, через свидетельство можно проверить: количество собственников и наличии обременений.

Свидетельство подтверждает информацию о принадлежности конкретного объекта недвижимости конкретному лицу. Кроме того, в нем указывается правоустанавливающий документ:

  • договор купли-продажи;
  • рента;
  • договор дарения;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан;
  • договор долевого участия и акт приема-передачи квартиры;
  • справка ЖСК;
  • соглашение о разделе имущества;
  • брачный контракт;
  • свидетельство на наследство по закону или по завещанию;
  • решение суда на основании чего был совершён переход права собственности.

Получив эту информацию, удостоверившись, что она получена из оригинального и подлинного документа (а здесь нужны специальные навыки и знания), можно переходить к проверке недвижимости по другим источникам данных. И следующим на очереди станет правоустанавливающий документ.

Изучение правоустанавливающих документов

Чаще всего проверять придется договор купли-продажи. Раньше таким правоустанавливающим документом был договор передачи квартиры в собственность в рамках программы приватизации. Но за последние 15-20 лет такие документ постепенно вышли, поскольку заключаются на приватизированную недвижимость вторые, третьи и последующие сделки купли-продажи, дарения и т.п.

То есть, если раньше чаще всего встречалась приватизация как вид сделки, сейчас более распространенными являются соглашения купли-продажи. Даже в случае с военнослужащими, которые до сих пор обеспечиваются жильем от государства, правоустанавливающим документом также чаще бывают ипотечный договор или соглашение купли-продажи. Все они оформляются в рамках программы военной ипотеки.

Важно знать! В первую очередь при изучении документа нужно обращать внимание на личность продавца.

Возвращаясь к рассмотренному примеру, где недвижимость сразу принадлежит 4 владельцам, покупателю придется проверить:

  1. Наличие данных о них в этом документе;
  2. Соответствие указанных в нем сведений о продавцах предоставленным паспортам;
  3. Достоверность правоустанавливающего документа.

Покупатель или его представитель обязаны не только сверять соответствие озвученной перед сделкой информации, но и достоверность каждого поданного документа. Копии паспортов, соглашений или свидетельств могут использоваться мошенники для обмана и получения денег.

Конечно, оценить достоверность правоустанавливающих документов, может хороший риелтор, профессионал своего дела. Если покупатель действует один, на свой страх и риск, то ему следует обратить внимание:

  1. Подлинники ему предоставляют или ксерокопии;
  2. Это действительно тот продавец, с которым имеет право на совершение сделки, сравнить паспорт, свидетельства и договор что везде действительно одни и те же лица.

Читайте также:

Как проводится проверка недвижимости? Часть 2.

Какие документы нужны для продажи недвижимости

Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

    Теги: