Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Как оформить занижение стоимости квартиры


В том, как оформить занижение стоимости квартиры без имущественных и финансовых потерь в последствии, заинтересованы обе стороны – и продавец, и покупатель. Последний может отказаться от такой сомнительной сделки, но рискует потерять выгодное предложение. Рассматривая разные предложения со стороны продавца и его представителя, потенциальный приобретатель должен учитывать возможные последствия в каждом конкретном случае.

Сделка с занижением стоимости квартиры – как оформить

Первое, что необходимо учитывать покупателю, – оформление купли-продажи с занижением цены жилья производится:

  • в интересах продавца;
  • с целью ухода от налогообложения.

Самое разумное в такой ситуации – отказаться от сделки. Но в таком случае покупатель рискует потерять выгодное предложение по приобретению жилья. Оградиться от всех рисков не выйдет ни при каких условиях, — сделка изначально может расцениваться, как притворной.

Рассмотрим наиболее популярные методы «занижения» и из последствия для Продавца и Покупателя.

Первый вариант.
Дополнительное соглашение к основному договору.

Документальное оформление купли-продажи следующее:

  1. Стороны подписывают основной договор, в котором указывается заниженная цена объекта недвижимости;
  2. Дополнительным договором оформляется оставшаяся часть суммы.

При передаче «дополнительных» денег используется расписка или применяются эскроу-счета. Они также оформляются трехсторонним договором между покупателем, продавцом и банком.


Для справки! Основной договор купли-продажи подлежит регистрации, в то время как дополнительное к нему можно не регистрировать по причине того, что именно первичный договор является основанием возникновением права. Именно право собственности у нас в стране сейчас подлежит регистрации, а не сделка купли-продажи.


На что обратить внимание.

Покупатель в будущем легко может предъявить доп. соглашение к вычету, если захочет (особенно велик соблазн у него будет это сделать при продаже в срок менее 5 лет). Налоговая в таком случае доначислит налог продавцу и продавца привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от недоплаченной суммы. Уголовная ответственность грозит только если «занижение» происходит систематически, но об этом отдельная публикация.

В основном договоре должна быть предусмотрена возможность изменения стоимости дополнительным соглашением. Большинство «рыб договора» в интернете содержат фразу «цена является окончательной и изменению не подлежит»

Дата доп. соглашения должна быть раньше основной расписки и на эту сумму тоже должна быть расписка Продавца, что сумму эту он получил.

Второй вариант.
Неотделимые улучшения.

Разница в сумме указывается, как неотделимые улучшения. К ним относятся такие модификации объекта, которые нельзя устранить, не причинив существенного вреда квартире. Например, ими считаются:

  1. Перепланировка квартиры, например, демонтаж ванны, установка вместо нее душевой кабины, снос или сооружение перегородок и т.п.;
  2. Дополнительное техническое оснащение комнат: теплые полы, установка кондиционера, замена отопительной системы и т.п.;
  3. Капитальный и/или дизайнерский ремонт;

Соответственно, вся сумма разделяется на два соглашения. Получить возврат в случае признания сделки недействительной, можно по обеим. В этом покупателя убеждает риелтор или другой представитель продавца, действующих в его интересах.

На что тут нужно обратить внимание.

Согласно гражданскому кодексу Неотделимые улучшения имущества принадлежат объекту недвижимого имущества и не могут быть «отделимы» от него, а потому продавать их отдельно продавец не может.

В таком случае суд может признать договор купли-продажи неотделимых улучшений неосновательным обогащением и обяжет вернуть сумму покупателю.

Если основной договор не оспаривается, то вероятность такого иска от покупателя не высока, только лишь в случае умышленного желания обогатиться за счет продавца.

 Если же сделку признают оспоримой (ниже дадим определение этому понятию), это существенно усложнит возврат денег, переданных по договору оплаты за неотделимые улучшения.

Кстати, продавец также рискует, занижая стоимость квартиры и оформляя разницу в качестве неотъемлемых улучшений. Мошенники под видом покупателей применяют такой вариант сделки, чтобы уменьшить стоимость квартиры на разницу в основном и дополнительном договорах.

Для этого после заключения сделки и передачи денег, оформления прав собственности они подают иск в суд на необоснованное обогащение продавца. С высокой вероятностью их иск удовлетворяется, поскольку указанные неотъемлемые улучшения, как правило, не действуют.

Третий вариант.
Отделимые улучшения: продажа мебели, техники и прочего имущества.

Документальное оформление купли-продажи следующее:

  1. Стороны подписывают основной договор, в котором указывается заниженная цена объекта недвижимости;
  2. Дополнительным договором оформляется купля-продажа дорогостоящей мебели и техники.

В договоре купли-продажи мебели вся мебель перечисляется и оценивается сторонами.

На что тут нужно обратить внимание.

Доход от продажи мебели так же облагается налогом. И, если договор купли-продажи мебели попадет в налоговую (но он не регистрируется, а потому этот риск остается на совести сторон сделки), то продавцу будет доначислен налог со штрафами.

Вычет на «прочее имущество» составляет 250 000 рублей.

Некоторые агентства предлагают писать гарантийное обязательство.

 Продавец пишет, что в случае расторжения основного договора купли-продажи недвижимости или признания сделки недействительной, Продавец выплатит Покупателю штраф в размере «доплаты».

На что обратить внимание.

Тут риск целиком на Покупателе. Если у Покупателя нет расписки, что деньги он передал, то возвратить всю сумму в случае если придется возвращать недвижимость практически невозможно.

Практика судов такова, что сумма штрафов сильно уменьшается и не составит такую значительную величину как в гарантийном обязательстве продавца.


Что должен учитывать покупатель?

Какой бы вариант «занижения» не был выбран, наихудший вариант для нового собственника – признание сделки незаконной (ничтожной). Самый частый пример ничтожной сделки: заключение договора дарения вместо договора купли-продажи недвижимости — по документам сделка безвозмездная, хотя в действительности оплата была. Но даже если есть доказательство передачи денег продавцу (расписка, банковские документы, подтверждающие перечисление средств на счет продавца) и покупатель может потребовать возврат денег в порядке реституции, все равно могут возникнуть сложности: Продавец просто будет не в состоянии вернуть все или часть денег из-за финансовой несостоятельности;

Ничтожная сделка, — это сделка, которая нарушает законодательство. И ничтожной сделка будет признана с момента заключения договора купли-продажи. А потому, если в договоре указаны штрафы или «гарантийные обязательства», все это так же становится ничтожным.

Оспоримые сделки нужно отличать от ничтожных. Их признают, если они совершены:

  • без согласия третьих лиц (например, без согласия супруга, или если было заявлено, что супруга нет (а он есть), или если супруг умер, а имущество без выделения доли в наследственную массу продолжает продавать титульный собственник);
  • в состоянии, в котором физическое лицо не понимало своих действий;
  • под влиянием насилия, угроз, обмана;
  • на крайне невыгодных условиях (вот тут частенько стоит вопрос о занижении, особенно если оно ниже кадастра), при давлении тяжелых обстоятельств (перед сделкой просто необходимо проверять продавца, а не только объект недвижимости).

Важно знать! Чтобы признать сделку оспоримой и отменить ее, действует срок исковой давности в 1 год. Момент отсчета определяется в соответствии с положениями п. 2 ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности для ничтожной сделки – 3 года.


Поэтому покупателю нужно учитывать этот вариант. Если сделку признают оспоримой, ему вернут только ту часть средств, которые переданы по основному договору. Он рискует ровно на столько, насколько установлена разница между реальной стоимостью и квартиры и указанной суммой в соглашении купли-продажи.

Еще немаловажный момент. Если будет судебное разбирательство, Покупателя не признают добросовестным, так как он намеренно помог продавцу преступить закон.


Признаки сомнительности намерений

Объяснение занижения стоимости намерением уйти от налогообложения может не соответствовать действительности. Первое, на что нужно обратить внимание, – действительная кадастровая стоимость объекта недвижимости. Для этого необходимо:

  1. Выписать (посмотреть при осмотре и запомнить) точный адрес интересующей квартиры;
  2. Заказать выписку ЕГРН или самостоятельно посмотреть информацию на сайте Росреестра;

Вместе со стоимостью можно получить и расчет ее определения. Далее необходимо высчитать 70% от полученного значения. В основном договоре не имеет смысла указывать стоимость, ниже рассчитанной суммы, поскольку налог все равно будет отсчитываться от максимальной из значений между 70% кадастровой стоимости и ценой в договоре.

Если продавец настаивает на еще большем занижении, следует задуматься о целесообразности сделки. Также нужно учитывать, что накануне выставления квартиры на продажу, собственник мог занизить кадастровую стоимость. Физические лица могут с этой целью:

  1. Обратится с заявлением в управление Росреестра. Обращение рассматривает комиссия по переоценке;
  2. Подать иск в суд.

Нередко такие обращения удовлетворяются. В результате рыночная и кадастровая стоимость могут резко отличаться. Соответственно разница между реально переданными деньгами за квартиру и указанной суммой в договоре купле-продаже может достигать 100% и более.

Например, рыночная стоимость квартиры 6 млн р., а кадастровая 3,5 млн р. В договоре указывается 70% от значения в Росреестре – 2 млн 450 т.р. Разница, на которую рискует покупатель в случае расторжения сделки, составляет 3 млн 550 т.р.

Существенное различие между реальной стоимостью квартиры и указанной в договоре купле-продажи – это первый признак, указывающий на сомнительность сделки, ее фиктивность. Но он не единственный.

Другие признаки сомнительности сделки

Естественное желание покупателя – снизить риски. Для этого он предлагает все соглашения оформлять через нотариуса. Делать это необязательно, за исключением некоторых случаев:

  1. Договор пожизненного содержания с иждивенцем;
  2. Продажа доли недвижимости в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу;
  3. Продажа объект недвижимости, которая принадлежит недееспособному, включая несовершеннолетних лиц.

Тем не менее, если покупка происходит на вторичном рынке, участия нотариуса настоятельно рекомендуется. Это в интересах именно покупателя. Действия, совершаемые нотариусом, снижают риск расторжения сделки, но не исключают их.

Поэтому, если продавец отказывается от участия нотариуса, особенно если это за счет покупателя, у покупателя есть еще один веский повод отказаться от сделки. Но есть и другие признаки, а именно:

  1. Частые сделки по отчуждению квартиры, узнать можно через выписку из Росреестра;
  2. Относительно недавнее расторжение брака продавца;
  3. Отказ в предоставлении актуальных копий документов, при проверке квартиры выявление их несоответствия оригиналам.

Поспешность в совершении сделки косвенно может указывать на недобросовестность продавца. Особенно, если все планируется провести за один-два дня, не предоставляя покупателю времени на проверку.


Как правильно оформить занижение стоимости квартиры при продаже: алгоритм действия

В таких случаях покупателю (и продавцу) нужно учитывать следующее:

  1. Шаблона документа, который бы позволил оформить сделку так, чтобы упредить все риски при занижении стоимости квартиры, не существует;
  2. Решение об оформлении (в том числе и согласии на занижение) принимать только после всесторонней проверки;
  3. В каждом конкретном случае исходить из результатов проверки, а также других факторов;
  4. Проверку, оценку их результатов и других факторов доверять только компетентному юристу по недвижимости;
  5. Учитывать, что рынок недвижимости привлекателен для мошенников, чьи методы отъема денег многочисленны и постоянно совершенствуются.

Следуя этим правилам, можно снизить риски потери денег. Поэтому оформление можно условно разделить на несколько этапов:

  1. Проверка, получение предварительного отчета, рассмотрение целесообразности титульного страхования, оформление полиса;
  2. Обсуждение условий сделки и ее оформления;
  3. Непосредственное оформление.

Наиболее затратный по времени и усилиям – этап проверки. Он также потребует оформления, например, предварительным договором. По нему продавец передает копии документов на квартиру, взамен получает задаток.

Проверка квартиры

На этом этапе изучаются:

  1. Сведения о квартире – через расширенную выписку из Росреестра, правоустанавливающий документ, технический паспорт на квартиру и другие;
  2. Кредитная история продавца – через документ из Бюро кредитных историй;
  3. Дееспособность всех собственников квартиры – через медицинскую справку об их дееспособности;
  4. Семейное положение продавца – через копию свидетельств о браке или его расторжении, рождении детей, нотариальных заявлений.

Копии этих документов покупатель получает у продавца взамен залогу/задатку/авансу/обеспечительному платежу. Расширенную выписку рекомендуется обновить, поскольку она может потерять актуальность вскоре после выдачи.

Также требуется дополнительная проверка продавца и остальных собственников через реестр Федеральной службы судебных приставов, Арбитражного и других судов. Цель – установить предбанкротное или банкротное состояние должника.

Перечень действий не полный. По результатам проверки делается вывод. После чего принимается решение о сделке и ее оформлении в случае согласия.


Для справки! Если есть сомнения в чистоте сделки, от нее рекомендуется отказаться. Как минимум – отказаться от занижения стоимости и любого ее оформления.


Если юрист по недвижимости приходит к выводу, что риски минимальны, он выдает рекомендации по оформлению сделки. Отступать от этих рекомендаций не стоит. Все переговоры проводить с их учетом.

Оформить сделку с занижением через банк

Утверждение, что при оформлении ипотеки все риски покупателя сводятся к минимуму, неверное. Кредитор осуществляет проверку, но пристальное внимание уделяется именно платежеспособности заявителя.

Трудно найти российский банк, который отказывает в предоставлении ипотеки на покупку квартиры с занижением. Удовлетворяя заявление покупателя, кредиторы оформляют договор следующим образом:

  1. Оформляя разницу в суммах, как неотделимые улучшения. Подробнее описано выше;
  2. Прописывая в сам договор сумму сделки, без конкретизации, что именно за квартиру, а что за эти улучшения.

Если куплю-продажи признают недействительной, кредитный договор сохранит свое действие. Соответственно, у покупателя может сложится ситуация, что квартиры он лишился, а деньги банку должен.

В банках оценивают эти риски. Поэтому изначально для покупателя предлагают менее выгодные условия кредитования: выше процентные ставки и сумма взноса, дополнительные комиссии и т.п.

Как оформить договор купли продажи квартиры с занижением стоимости – итог

В ходе обсуждения сделки представители продавцов – риелторы и юристы – станут утверждать, что занижение цены квартиры в сделках – это обычная практика. Здесь они правы.

Но другое утверждение, что здесь нет никаких рисков – неверное. Больше рискует покупатель, который в случае расторжения сделки, не сможет вернуть все деньги, переданные продавцу. У последнего также есть риски.

Стандартное оформление – дополнительный договор и расписки – страхуют только частично. Распространены случаи, когда их наличие не позволяет вернуть деньги, переданные в рамках сделки.

В таких ситуациях покупатель сильно рискует. Каких-то простых форм оформления сделки, страхующих его от потери денег, не существует. Даже комплексная работа по проверке чистоты сделки только снижает риски, но не исключает его.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности