Как проводится проверка недвижимости? Часть 2.

Передача документов на квартиру, как понять, что с ними все в порядке. При покупке жилья вопрос проверки документов – это вопрос номер один. Ведь в случае небрежного к ним отношения незадачливый покупатель может остаться без денег и без жилья.

← Как проводится проверка недвижимости? Часть 1.

Как понять, что паспорта в порядке и что в них проверять?

Сличить фотографию в паспорте недостаточно, нужно проверить, действителен ли документ или нет. В нем должны быть:

Красная обложка;
Ламинированная страница с фотографией;
Прошиты страницы документа;
Специальные знаки, определенные волоски надпись РФ и герб России которые просматриваются на ультрафиолете.

Обращать внимание нужно на наличие каких-то разрезов, подрезов возле фотографий. Паспорт должен соответствовать возрасту выдачи. Его необходимо пролистать, чтобы обнаружить визуальные потертости, исправления, повреждения. На них обязательно обращается пристальное внимание.

Если паспарту 20лет, а он выглядит только как только что напечатанный, это должно также насторожить. При проверке документов нужно помнить, что речь идет о миллионах рублях. Ради этого злоумышленники готовы пойти на разные ухищрения, технические возможности для этого практически в свободном доступе.

Важно знать! Паспорт не должен содержать никаких исправлений, посторонних сведений. Любые печати и росписи, поставленные в паспорт, автоматически делают его не действительными.

При изучении паспорта обязательно нужно обратить внимание на полное совпадение установочных данных с указанными в остальных документах и соглашении о продаже. Обязательно проверяется регистрацию – прописан ли этот человек конкретно в этой квартире, наличие у него другого места жительства.

Это дает полезную информацию для анализа. Соответственно точно также проверяются все паспорта остальных собственников.

Права детей и режим совместной собственности

Особое внимание, если среди них есть несовершеннолетние дети. В этом случае соответственно проверяются свидетельства о рождении.

С детьми особая история – обязательно должно быть разрешение от органов опеки. Отсутствие этого документа делает невозможным регистрацию сделки или впоследствии заключенный договор купли-продажи признают недействительным.

При проверке правоустанавливающих документов нужно обратить внимание на то, сколько времени недвижимость была в собственности у продавца, а именно:

Менее 3 лет – высок риск, что предшествующую сделку с квартирой оспорят и признают недействительной;
Более 3 лет – общий срок исковой давности прошел, риски отмены договора минимальный (исключение – наследство).

Но и это правило действует не безоговорочно. Суд может удовлетворить заявление истца о восстановлении срока исковой давности, если он посчитает это целесообразным. Например, если супруги развелись и не разделили имущество, второй супруг, который владеет совместной квартирой, может ее продать.

У него есть такое право, если квартира оформлена на него, хотя для нее действует режим совместной собственности, поскольку она приобретена в браке за текущие доходы супругов.

Формально один из супругов имеет право продать такую квартиру. Например, он это делает через 4-5 лет. В некоторых случаях суды считают, что срок исковой давности отсчитывается с момента расторжения брака.

Но все чаще моментом отсчета такого срока признается день, когда второй супруг узнал о нарушении его имущественных прав. В данном случае – о продаже квартиры целиком без выделения его доли. По этому принципу расторгнуть договор о купле-продаже могут и через 7-10 лет.

Что покупатель может и должен сделать без риелтора?

Покупателю без риэлтора необходимо выполнить следующие действия:

Определить подлинность документов, которые лежат перед ним;
Почитать договор;
Обязательно взять ксерокопии этих документов, желательно сделанные при нем, в противном случае тщательно сверить их с подлинниками.

Важно знать! При внесении аванса нельзя уходить без ксерокопии документов. Они необходимы для проведения дальнейшей тщательной проверки недвижимости.

То есть, все проделанные выше изучения, сверка и т.п. – это одно, а тщательная юридическая проверка – это другое. Но не уделив должное внимание первому этапу, переходить ко второму не имеет смысла или малоэффективно.

Остается получить выписку из домовой книги и/или ЕЖД. Эти документы могут предоставляться собственником не сразу, а после внесения части аванса. То есть, аванс в 30-200 т.р. передается не сразу, а только после тщательной юридической проверки. До этого в руки собственника или его представителя-риелтора, который действует официально, на основании нотариально-заверенной доверенности, передается сумма в 15-20 т.р., не больше.

Делается это для того, чтобы предупредить финансовые риски. Покупатель еще не провел полноценную проверку, не удостоверился в правдивости информации о продаваемой недвижимости. И чтобы потом через суд месяцами и годами не забирать крупную сумму, ограничиваются вот таким авансом. А уже после всесторонней проверки докладывается его остальная часть или полностью проводится сделка купли-продажи.

Проверка через ЕГРН

Несмотря на то, что выписку из ЕГРН может предоставить сам продавец, покупателю придется затребовать ее самостоятельно. Она позволяет установить, кому принадлежит недвижимость, наличие обременений: залог, арест и т.п.

Важно знать! Сведения в выписке из ЕГРН действительны на момент выдачи. Но если она получена 3 апреля, а сделка намечена 10 апреля, за 7 дней многое может поменяться.

Наиболее распространенный способ мошенничества, когда квартира продается одному человеку, но аванса под устаревшую справку берутся с 5-10 потенциальных покупателей и более. Зарегистрировать дважды, трижды и более раз куплю-продажу в реестре не выйдет, а вот получить деньги с беспечных граждан, которые склонны доверять, возможно.

Поэтому важно не затягивать с проведением сделки. Вообще, провести тщательную проверку недвижимости собственными силами, без юриста или риелтора, крайне тяжело. Каждый установленный в ходе изучения справок, свидетельств и паспортов факт требует обработки и юридической оценки. Без этого полноценная проверка невозможна.

Проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью

Это самый сложный этап, к которому обязательно привлекаются специалисты в области права. Обычные риелторы не подходят. Они могут помочь снизить риски при проверке, но не несут материальной ответственности перед покупателем. Юристы берут на себя такую ответственность, что прописывается в условиях договора.

Покупатель может выбирать:

Обратиться в специализированную фирму, заказав проверку недвижимости;
Оформить титульное страхование квартиры или дома, который планируется купить.

Каждый из них имеет положительные и отрицательные стороны, которые чаще зависят от индивидуальных особенностей каждой компании, как юридической, так и страховой. Независимо от выбора, проверка на чистоту преследует следующие цели:

Установить наличие или отсутствие уголовной составляющей в проводимой сделке;
Проанализировать все возможные риски для покупателя;
Определение подлинности всех представленных документов, а также законности намеченной сделки;
Обнаружение обстоятельств, на основании которых договор купли-продажи могут отменить в судебном порядке;
Формирование прогноза по степени риска заключения сделки.

В любом случае не существует ни одной сделки с недвижимостью, в которой не присутствовал какой-либо фактор риска. Чтобы избежать его полностью, рекомендуется вообще отказаться от приобретения – это единственный метод.

Другое дело – свести этот риск к минимуму. В этом случае потребуется помощь специалистов в сфере права и их профессиональные услуги. Игнорирование такого подхода может стать причиной существенных финансовых потерь в размере от нескольких десятков, до миллионов рублей.

Какие документы нужны для продажи недвижимости

Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью

Читайте еще

Налог НДФЛ с продажи квартиры с разными сроками владения по долям

Тариф LUX (Покупка)

ВОПРОСЫ ПО НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Теги: