По каким причинам нужна проверка сделки с недвижимостью и как ее провести

Проверка сделки с недвижимостью – необходимость на рынке вторичного жилья. При покупке квартиры у застройщика после введения эскроу-счетов участник долевого строительства рискует тем, что сдача дома произойдет позже. Деньги, внесенные по договору долевого строительства, банк вернет обратно. На вторичном жилье все сложнее – можно лишиться и купленной квартиры, и денег. Чтобы этого не произошло, от покупателя потребуются некоторые нетривиальные действия.

По каким причинам могут оспариваться права собственности?

Главная и общая причина – несоблюдение имущественных интересов всех собственников проданной недвижимости, а также их кредиторов. При заключении договора купли-продажи обе стороны должны:

Установить всех лиц, которые в разной степени обладают или претендуют на обладание частью этой недвижимости;
Определить кредиторов и других лиц, перед которыми продавец должен погасить взятые до продажи квартиры обязательства.

Установить исчерпывающее количество таких физических и юридических лиц сложно даже продавцу. Он может:

Не знать о наследниках, которые также претендуют на продаваемую им квартиру;
Игнорировать имущественные права бывшей супруги или супруга, с которым так и не решен вопрос о разделении совместной недвижимости;
Не брать во внимание невыполненные обязательства перед кредиторами, контрагентами намеренно или без умысла.

Тем более такой информацией не располагает покупатель. Но, в отличие от продавца, он обязан установить максимальное количество таких лиц. Поможет ему в этом качественная проверка недвижимости перед покупкой.

Какие вопросы нужно уточнять при проверке сделки с недвижимостью?

Знакомиться с данными полученных документов бессмысленно, если нет конкретных целей. А искать нужно следующую информацию:

Наличие судебных споров относительно продаваемого объекта недвижимости между наследниками или разведенными супругами;
Признание действующего или предшествующих собственников недееспособными на основании судебного решения;
Наличие приговоров, по которым бывшие собственники находятся в местах лишения свободы;
Наличие судебных решений о признании кого-то из собственников без вести пропавшими;
Факты, указывающие на снятие с регистрации из продаваемой квартиры несовершеннолетних лиц без разрешения органов опеки;
Сведения, указывающие на нахождение кого-либо из собственников в предбанкротном состоянии или прохождении ими процедуры несостоятельности;
Наличие арестов, залога, других обременений на продаваемую недвижимость.

Для справки! Проверять придется не только текущих собственников, но и всех предыдущих минимум за 10 лет. Это максимальный срок исковой давности для подачи иска бывшим супругом о нарушении его имущественных прав на совместную квартиру, дом, участок земли.

Источники для проверки сделки

Первый источник – сам продавец. От него нужно получить копии:

паспорта гражданина РФ;
кадастровый паспорт на квартиру;
правоустанавливающий документ;
справки об отсутствии задолженности и количестве прописанных лиц.

Дополнительно у него нужно получить:

Документ из Бюро кредитных историй – выдается два раза в год бесплатно, характеризуют платежную дисциплину собственника квартиры, его добросовестность, финансовое состояние;
Медицинскую справку о дееспособности текущих собственников – выдает психоневрологический и наркологический диспансер по их заявлению в день его подачи;
Копию свидетельств о браке или его расторжении, рождении детей;
Заверенное нотариусом свидетельство о приобретении прав собственности на имущество наследодателя.

На основании этих документов осуществляется дальнейшая проверка текущей и предыдущей сделок с недвижимостью на правомерность их проведения. Для этого необходимо получить выписку из ЕГРН на покупаемую квартиру.

Далее проверяется каждый из собственников квартиры, в том числе и предыдущие. Для этого необходимо:

Проверить паспорт, копии которого предоставил продавец, на действительность через сайт Главного управления по вопросам миграции МВД;
Проверить их через сайт Федеральной службы судебных приставов на наличие против них исполнительного производства и наложения обременений;
Отследить через реестр сведений о банкротстве прохождение кем-либо из собственников данной процедуры. Проверять нужно каждого из них за период в последние 3 года;
Через автоматизированную систему «Правосудие» или официальный сайт суда по месту регистрации владельцев ознакомиться с материалами завершенных и открытых дел с их участием;
Через картотеку арбитражных дел проверить участие собственников квартиры в экономических спорах.

Основное, что может сделать неподготовленный покупатель в такой ситуации, – это тщательная проверка ареста недвижимости, других обременений. Установить вероятность наложения взыскания на имущество продавца, отмены сделки по продаже квартиры на основании текущих дел сложно.

Например, объект жилой недвижимости куплен у главного бухгалтера компании, которая проходит процедуру ликвидации. На первый взгляд нельзя обнаружить какие-то риски. Компания добровольно прекращает деятельность, а главный бухгалтер не относится к контролирующим предприятие лицам. Соответственно, от субсидиарной ответственности он освобожден.

Но через два месяца после заключения соглашения купли-продажи против компании инициируют процедуру банкротства. В ходе его ведения выясняется, что главный бухгалтер непосредственно влиял на решения, которые привели к несостоятельности предприятия. Его привлекают к субсидиарной ответственности, в ходе конкурсного производства управляющий подает заявление на отмену сделку по отчуждению квартиры продавца.

Такой исход событий возможен, но предсказать его сложно даже специалистам-правоведам. Однако они смогут проанализировать все обстоятельства процедуры, и дать прогноз по рискам относительно сделки.

К кому лучше обратиться для проверки недвижимости?

Наиболее эффективный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию. Нередко покупатели полагаются на риелторов. Но, как правило, проверка агентства недвижимости поверхностная.

Они выступают посредниками, заинтересованы в скорейшей продаже. Юридическая компания берет фиксированную плату за услугу, дает беспристрастный и объективный результат. В этом главное преимущество специализированных юристов перед агентствами недвижимости.

Читайте еще

Стоимость договора, если нотариат требуется по закону

Какие документы можно проверить онлайн?

Продажа квартир в Санкт-Петербурге летом 2019 года

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Теги: