Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Проверка квартиры: документы для проверки и регистрации сделки

Какие бы методы не использовались в такой процедуре, как проверка квартиры, документы на нее и ее собственников – это основные инструменты, с помощью которых исследуются всевозможные риски. Чем большее их количество будет проанализировано на юридическую чистоту сделки, тем меньше риски купить «проблемную квартиру».

Документы для регистрации сделки

При купле-продаже потребуется необходимый пакет, состоящий из выписок, свидетельства и паспорта, а именно:

  1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней содержится информация на момент выдачи документа о собственниках, а также наличии обременений;
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого перешло право собственности на недвижимость текущему владельцу и провели регистрацию в Росреестре;
  3. Выписка из Единого жилищного документа (ЕЖД). Альтернатива – выписка из домовой книги или форма 9. Обе предоставляют информацию о зарегистрированных жильцах на интересующем жилом объекте;
  4. Паспорт продавца или собственника, если его интересы представляет риелтор, другое доверенное лицо. В последнем случае дополнительно потребуется паспорт посредника и доверенность, заверенная нотариально.

Покупателю предоставляются копии этих документов, но после внесения аванса полностью или частично. Рекомендуется предварительно заключить авансовое соглашение. При получении копии их нужно сверить с оригиналом. Это обязательное условие. В противном случае велик риск, что под видом копий потенциальный покупатель получит обычные подделки, а аванс отдаст мошенникам.


Как использовать полученные выписки, паспорта?

Документы могут передаваться сразу одним пакетом или поочередно, по мере их сбора. Зато покупатель сможет сосредоточиться на тщательной проверке каждого из них. Проверить сразу 5-10 выписок, паспортов и т.п. лицу, не имеющего опыта в таких делах, затруднительно.

Проверка документов на квартиру осуществляется преимущественно через онлайн-сервисы, а именно:

  1. Официальный сайт Росреестра или его партнеров – осуществляется комплексное изучение объекта недвижимости, достоверности предоставленной выписки из ЕГРН;
  2. Через онлайн-сервис официального сайта Главного управления по вопросам миграции МВД уточняется действительность предъявленного собственником паспорта. Необходимо зайти в раздел проверки документов, в котором есть сервис проверки действительности паспорта;
  3. Официальный сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – наличие исполнительных производств относительно продавца;
  4. Реестр сведений о банкротстве даст сведения о прохождении собственником недвижимости процедуры несостоятельности;
  5. Автоматизированная система «Правосудие» покажет все судебные дела, в которых фигурировал продавец;
  6. Картотека арбитражных дел отобразит споры собственника в качестве субъекта хозяйственной деятельности с контрагентами;
  7. Бюро кредитных историй (БКИ) покажет наличие задолженности у продавца по кредитным обязательствам. Особенность пользования сервисом – требуется непосредственное участие проверяемого, без него информация не предоставляется.

Лучшие партнеры ЕГРН

Выписку из ЕГРН, как указано выше, можно получить как на официальном сайте Росреестра, так и через его партнеров. При этом последний вариант предпочтительнее по следующим причинам:

  1. Аналогичные, как и в Росреестре, выписки;
  2. Стоимость аналогичная или дешевле;
  3. Скорость выполнения – быстрее в разы, выписка высылается в течение нескольких часов;
  4. Проще заполнять форму заявки.

Таким партнером являемся мы. На нашем сервисе https://spikcompany.ru/uslugi/ можно получить:

  1. Информацию о всех собственниках интересующего объекта недвижимости:
  2. Данные о каких-либо обременениях, наложенных на этот объект;
  3. Сведения о его кадастровой стоимости.

На нашем сервисе можно заказать три вида выписок из ЕГРН, а именно:

  1. Срочную с планом. Содержит информацию о всех собственниках с перечислением их прав на объект недвижимости, а также обременений. Выдается в бумажном формате, скреплена печатью и подписью Росреестра. Стоимость – 8 т.р. При заказе до 12.00 выдается в течение 1 рабочего дня. Регион – Санкт-Петербург и Ленинградская область;
  2. О правах и обременении. Предоставляется информация о всех собственниках и их правах на объект недвижимости. Указываются наложенные аресты и другие обременения. Пересылается или выдается в электронном формате PDF. К выписке прилагается ключ проверки подлинности от Росреестра. Цена услуги – 200 р. Может предоставляться в течение от 5 минут, максимальный срок не превышает 10 рабочих часов. Регион – вся Россия;
  3. О переходе прав. Выписка содержит информацию обо всех собственниках, которые владели недвижимостью. Здесь предоставляются данные о документах-основаниях перехода прав на объект. Выдается в формате PDF с ключом проверки подлинности от Росреестра. Цена услуги – 200 р. Максимальный срок предоставления – не более 2 рабочих часов. Чаще можно получить через 5-30 минут после заказа. Регион – вся Россия.

Для справки! Срочная выписка предоставляется по всей России, ее стоимость 200 рублей.

Проверка документов при покупке квартиры через наш сервис выполняется быстрее. Например, аналогичные запросы через Росреестр выполняются в течение двое суток. А у покупателя нередко нет этого времени, ему необходимо оперативно проверить предоставленные продавцом или его представителем сведения.

Заполнять форму заказа на https://spikcompany.ru/uslugi/ проще, она интуитивно проста, понятна и удобна. Форма заказа на  портале Росреестра сложнее, в ней много полей, требуется вносить паспортные данные.


Расширенный список документов

Указанный список – минимальный набор из того, какие документы нужны для проверки квартиры. Но в некоторых случаях его будет недостаточно. Он подойдет только в том случае, если собственник у недвижимости один, без семьи, владеет квартирой или домом не менее 5 лет. Еще он хорошо известен покупателю, дорожит своей хорошей репутацией, нет причин подозревать его в каких-то махинациях.

Но такие сделки редкость. Чаще приходится иметь дело с незнакомыми людьми, у которых и семья есть, и некоторые «скелеты в шкафу», о которых они и сами не помнят или не хотят вспоминать. Однако в таком случае они могут сказаться на покупателе в виде отмены сделки и существенных финансовых потерь.

Поэтому требуется тщательная проверка документов при продаже квартиры, среди которых не только минимальный, но и расширенный пакет паспортов, разрешений, других бумаг. К ним относятся:

  1. Кадастровый паспорт объекта недвижимости. Он необходим для проверки проведенной и/или неузаконенной перепланировки, а также в случае отсутствия на кадастровом учете этого объекта;
  2. Согласие органов опеки на сделку. Необходим, если среди собственников есть несовершеннолетние дети. Без этого документа сделка будет оспорена и признана незаконной;
  3. Заявление супруга/супруги о согласии продать квартиру или дом,  отказ от других собственников от преимущественного права покупки доли;
  4. Согласие банка или другого кредитора, частного лица или организации, у которых объект недвижимости находится в залоге;
  5. Заявление получателя ренты, что он соглашается на сделку. Необходимо в тех случаях, если собственник получил квартиру или дом под обязательство о пожизненном содержании прежнего владельца;
  6. Письменное информирование других участников доли в квартире или доме, а также заявление от них об отказе использовать преимущественным правом приобретения продаваемой доли. Необходимы в тех случаях, если объект недвижимости – это выделенная часть объекта недвижимости.

Наиболее щепетильно следует относиться к покупке и проверке собственности у женатых или замужних собственников. Как указано выше, от второй половины требуется заявление о согласии на сделку. Вместо него могут подойти:

  1. Брачный договор, в котором расписаны права и обязанности сторон, в том числе и право единоличного распоряжения объектом недвижимости;
  2. Соглашение об имущественном разделе, в соответствии с которым право собственности на квартиру или дом переходит продавцу;
  3. Решение суда, которым квартира или дом определены в пользу продавца.

Важно знать! Если условия брачного договора или соглашения о разделе имущества неравноценны, существенно нарушают имущественные права кого-либо из подписантов, суд может признать его недействительным полностью или частично.

Соглашение о разделе имущества обязательно заверяется у нотариуса. В противном случае оно не имеет юридической силы. Аналогичное требование к брачному договору, который заключается в письменной форме и удостоверяется у нотариуса (п.2 ст.41 СК РФ).

  От продавца, который состоит или состоял в браке, потребуются все эти документы для проверки чистоты квартиры. Если в их предоставлении необоснованно отказывают, риск отмены сделки существенно повышается, от нее стоит отказаться.


Дополнительный список документов для проверки квартиры

Оба указанных выше списка в совокупности позволяют провести тщательную проверку объекта недвижимости на юридическую чистоту. Но этого может быть недостаточно. Например, впоследствии может оказаться, что на момент приватизации были прописаны другие лица, чьи права проигнорировали.

Чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, дополнительно требуются следующие документы для проверки квартиры перед покупкой:

  1. Архивная выписка из Домовой книги или архивная форма 9. Сведения в ней укажут на всех лиц, которые были прописаны в объекте недвижимости перед его приватизацией;
  2. Выписка из ЕГРН с историей перехода прав собственности. Ее можно получать через наш сервис в течение рабочего дня или дожидаться двое суток с официального сайта Росреестра;
  3. Заключение, в котором указывается рыночная стоимость интересующего объекта. Требуется банками у потенциальных заемщиков, которые подают заявки на оформление кредита для покупки недвижимости;
  4. Медицинские справки из невродиспансера или психоневродиспансера. Рекомендуется их получать, если продавец находится в преклонном возрасте, его поведение и внешний вид вызывают опасения в его дееспособности;
  5. Справка об отсутствии коммунальной задолженности. Их выдают в управляющей компании. Соответствующие данные включаются в Единый жилищный документ;
  6. Поэтажный план жилой недвижимости в многоквартирном доме и согласование или разрешение на проведение перепланировки объекта недвижимости, если такая проводилась.

В последнем случае покупатель должен отдавать отчет, что незаконная планировка может стать причиной не только наложения на него административного штрафа. Если такие изменения приведут к частичному или полному разрушению всей постройки или соседних квартир, компенсировать причиненный ущерб придется ему. А при причинении вреда жизни и здоровью другим лицам он может понести уголовное наказание.

Даже без этих последствий покупателя могут заставить восстановить первоначальное состояние квартиры. А это существенные финансовые затраты. Апеллировать, что изменения проведены не им – провальная стратегия. При покупке новый владелец получает не только права (например, собственности), но и обязанности.

Сложнее всего придется покупателям жилья на вторичном рынке. Чтобы оценить объем необходимых справок и бумаг, можно обратиться в банк за ипотекой. Им в обязательном порядке проводится проверка документов на квартиру, Сбербанк это или другая финансовая организация. Их цель – определить риски, связанные с недвижимостью. При этом значительную часть этих рисков перекладывается банком на заемщика.

И несмотря на это, наличие доступа к базам данных, в том числе и Росреестра, банк затребует длинный список разных бумаг по интересующему объекту недвижимости. Разумеется, если покупатель проверяет сделку самостоятельно, этот список будет длиннее – у него нет доступа к этим базам данных, а все риски он берет на себя.

Кроме того, чем длиннее список, тем проще проходит проверка подлинности документов при покупке квартиры. Легче выявить неточности, расхождения и мнимость намерений продавца или удостовериться в его искреннем желании действовать добросовестно.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

    Теги: