Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Счета эскроу в долевом строительстве – что это?

Cчета эскроу в долевом строительстве – что это?

С середины 2018 года застройщикам запретили использовать деньги участников долевого строительства, а вместо этого Законодатель обязал их регистрировать указанные счета. Это вызвало негодование как среди строительных компаний, так и некоторых специалистов, которые спрогнозировали снижение объемов строительства жилой и нежилой недвижимости в России. Но есть и обратное мнение. Оно заключается в том, что именно благодаря этому риски для вкладов дольщиков существенно снижены.

Почему обратили внимание на долевое строительство?

Эскроу счета внедрялись в России с 2014 года. Но применять их при заключении договоров долевого участия (ДДУ) стали требовать с середины 2018 года (175-ФЗ от 01.07.2018). Тогда вступили в силу изменения в Закон о долевом строительстве, которым застройщикам запрещалось использовать деньги дольщиков непосредственно в целях возведения многоквартирных или других домов.

Необходимость таких шагов была продиктована нелицеприятной статистикой. Уже в 2017 году насчитывалось свыше 120 тысяч обманутых участников долевого строительства, которые не получили ожидаемого жилья и потеряли деньги. Часть из них лишилась всех сбережений.

Другая сторона сложившейся ситуации – недоверие к ДДУ и, как следствие, несоответствие развития рынка недвижимости прогнозируемым и возможным масштабам. По мнению экспертов, у населения на руках находится до 20 трлн руб., многие из граждан нуждаются в новом жилье и строительство с привлечением долевых участников вполне могло подтолкнуть как расширение этого рынка, так и задать темпы высокого экономического роста страны.

В действительности вышло скромнее. За все время действия Закона о долевом строительстве от населения было привлечено не более 3,5 трлн руб. А значит есть возможности для дальнейшего роста, только требовалось создать необходимые условия. В частности, это касалось безопасности сделок. Изменения к Закону об участии в долевом строительстве касались обязательного банковского контроля над договорами долевого участия. Переходной период установлен с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года. Теперь расчеты между дольщиками и застройщиками проводятся через эксроу-счета.

Что это такое?

Под ними понимаются специальные счета, которые заводит застройщик, он является его владельцем. Оформить их можно не в каждом банке, а только в том, который входит в реестр ЦБ, кому разрешено открывать такие спецсчета. Дольщик, который выступает бенефициаром сделки по ДДУ, переводит деньги на этот счет. Застройщик получает доступ к ним только после выполнения взятых перед участником обязательств.

Контроль над сделкой осуществляется банком, который:

  1. На основании ДДУ и перечисленных на спецсчет денег выдает кредит застройщику;
  2. Следит за расходованием средств по целевому назначению;
  3. Контролирует выполнение условий сделки, после чего дает доступ компании к деньгам на счету;
  4. Взымает плату за обслуживание эскроу;
  5. Рассматривает основания для возвращения денег бенефициару.

В целом такие спецсчета ограждают от мошенничества и недобросовестности со стороны граждан. Кроме того, сам застройщик получает возможность не дожидаться, пока соберется необходимое количество дольщиков для начала строительства. Иногда на это требуется значительное время – полгода, год и больше, а также средства на маркетинговые услуги.

Вместо этого банк выделяет необходимую сумму, кредитуя проект. Строительство начинается своевременно, текущие издержки снижаются, а возводимое сооружение с рекламными щитами и плакатами о продаже квартир привлекает новых дольщиков.

Немного о рисках

Есть некоторые риски, которые связаны, например, с наложением взыскания на активы и имущество бенефициара. То есть, если вкладчик сам не выполняет обязательства по другим договорам или отношениям (напр., алименты), проиграл суд, судебный пристав может выявить счет эскроу и наложить арест на него.

Банк не имеет права не выполнять требования сотрудника Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Деньги со счета будут списаны в полном размере, необходимом для выполнения решения суда и оплаты работы служащего ФССП. Если суммы на эскроу будет недостаточно для выполнения обязательств перед застройщиком, уже он может начать претензионное и судебное разбирательство. Итог – назначенный штраф, начисленная пеня, очередное исполнительное производство против должника.

Другие риски связаны с лишением банка лицензии или прохождением им процедуры несостоятельности (банкротства). В отличие от банковской ячейки и некоторых других счетов, деньги на эскроу подпадают под систему защиты вкладов населения. В данном случае государство возвращает суммы в пределах 10 млн руб. Риск потерять часть денег существует у тех, кто покупает несколько квартир по одному ДДУ или приобретает дорогую недвижимость.

Сопровождение сделки специалистами СПИК


 


Можно ли вернуть дольщику деньги обратно?

Банк не только страхует участника долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но и выполняет обратную функцию. Если дольщик решит после заключения ДДУ потратить деньги на другие нужны, попытается их снять, банк не даст ему этого сделать.

В некоторых случаях, как указывалось выше, бенефициар может вернуть деньги со счета. Банк пойдет на это по следующим причинам:

  1. Срок договора по счету эскроу истек;
  2. Застройщик не выполнил условия сделки по ДДУ;
  3. Владелец и бенефициар расторгли договор по обоюдному согласию или в судебном порядке.

Возврат денег происходит после подачи заявления любой из сторон. К обращению необходимо приложить документальные доказательства законности требования возврата денег.

Заключение

Эскроу-счета – это не только механизм защиты вкладов участников долевого строительства. Государство видит в них один из инструментов для расширения рынка недвижимости, его роста, а вместе с ним всей экономики страны. А это напрямую скажется на повышении доходов граждан. Таковы законы новой экономики.

 

Еще по теме эскроу:

Что такое эскроу>>

Для чего ввели эскроу>>

Преимущества Эскроу 2019 для дольщиков>>

Риски эскроу для дольщиков>>

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

    Теги: