Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

В каких случаях и как нужно заключать эскроу-договор, если компания хочет обезопасить сделку?


Итак, с 1 июня 2018 года в Гражданском Кодексе (далее -Кодекс) вступили в силу положения, которые регулируют договоры эскроу. Уже через год, с июля 2019 года, все застройщики обязаны применять в отношениях с дольщиками эти счета. Это делает сделки безопасными, существенно снижает риски участников долевого строительства (УДС), защищает их вклады.

Но договор долевого участия (ДДУ) – это лишь частный случай для применения эскроу-соглашений. С той же целью –безопасность финансов и интересов участников сделок – этот вид договоров успешно используется и в других сферах.

Сфера применения эскроу-соглашений

Эскроу или условное депонирование нашло отражение в главе 47.1 Кодекса. С момента вступления в силу изменений стороны сделки соглашений могут прибегать к услугам третьей стороны. Она определяется как эскроу-агент, через которого и осуществляется передача денег, а также имущества.

Механизм сделки с участием эскроу-агента предполагает, что каждая из сторон достигнет поставленных целей, если исполнит взятые на себя обязательства. Если условия сделки не выполняются, собственник денег или имущества, которое находится на у агента, возвращается обратно (ст.926.1 Кодекса).

Важно знать! Законодательством предусмотрен максимальный срок, на который заключается эскроу-соглашение –
5 лет.

Прибегать к заключению подобных договоров могут и целесообразно в тех случаях, если исполнения обязательств сторонами происходит не одновременно, а с некоторой существенной временной разницей. К примеру, расчет за услугу или товар проводится через две недели, месяц или более, после оказания или поставки соответственно. И наоборот, деньги перечисляются заблаговременно до поставки товара или оказания услуги.

Эскроу-счета существенно повышают безопасность сделок при приобретении имущества. Если компания или частное лицо планирует приобрести квартиру или здание, эти счета предупреждают двойную перепродажу. Происходит это следующим образом:

  1. Стороны обращаются к эскроу-агенту;
  2. Покупатель передает ему деньги;
  3. Продавец получит эти средства, если выполнит условия соглашения, передаст недвижимость покупателю, а агент удостоверится, что регистрация перехода прав собственности оформлена в соответствии с требованиями законодательства.

Не только покупатель, но и продавец в этом случае защищен от недобросовестности покупателя. Последний не сможет забрать деньги до тех пор, пока не подтвердится нарушение условий договора со стороны продавца. Такой подход и механизм обеспечения сделок существенно отличается от залоговых обязательств, которые не исключают, что стороны нарушат ранее достигнутые договоренности.

Но в таких случаях рекомендуется проверять не только контрагента. Депонент, то самое лицо, которое передает агенту имущество или деньги, должен удостовериться в его добросовестности и надежности. Эскроу-агент обязан иметь положительную деловую репутацию и обладать финансовой устойчивостью.

Где можно использовать эскроу?

Условное депонирование применяется в следующих случаях:

  1. При покупке или продаже бизнеса;
  2. В сделках по отчуждению активов;
  3. При расчетах в Интернет-торговле;
  4. В сделках купли-продажи недвижимости.

В первом случае эскроу-счета целесообразны, если обе стороны после достигнутых договоренностей хотят осуществлять контроль над активами, предназначенными для продажи и для расчетов. В этом случае эскроу-агент принимает как сам актив, продаваемый бизнес, так и деньги, предназначенные для его оплаты.

В дальнейшем стороны должны представить доказательства того, что условия договора выполнены. Об этом может свидетельствовать:

  1. При нахождении у агента актива и средств – регистрация прав или обременений, их снятие;
  2. При наличии у него актива – перечисление денег, других средств, которые предназначены в качестве оплаты за бизнес;
  3. При наличии денег – передача какого-либо имущества, регистрация на него прав.

В сделках по отчуждению активов

В таких случаях могут принимать участие разные группы заинтересованных лиц. В результате проводится целый комплекс мероприятий и каждый из участников имеет право воспользоваться при расчетах эксроу-счетами.

Как частный случай – компания увеличивает долю владения рынком за счет скупки конкурентов. Для этого проводятся сложно структурируемые сделки по одному из двух вариантов:

  1. Выкуп у конкурента принадлежащие ему активы;
  2. Включение конкурента в состав участников компании. Тем самым за ним сохраняется присутствие на рынке, но через вхождение в состав в более крупную организацию.

И в первом, и во втором случае речь идет о покупке акций. Именно они передаются агенту, сделать это входит в обязанность владельца активов. Он выступает в роли депонента, в то время как скупающая акции компания – в роли бенефициара.

Как только акции переданы агенту, обязательстве депонента считаются выполненными. А это значит, что при банкротстве агента все финансовые риски ложатся на бенефициара. Депонент в этом случае вправе требовать от него исполнения условий сделки, т.е. включить в состав участников организации.

 Расчеты при покупках в интернете

При расчетах за товары и услуги через различные веб-сервисы, которые выступают посредником в сделке, также применяются эскроу-счета. Механизм следующий:

  1. Продавец предлагает товар или услугу покупателю;
  2. Последний, чтобы их получить, обязан при заказе оплатить их еще до получения;
  3. Деньги поступают на специальный счет;
  4. Продавец получает заказ, выполняет его;
  5. Покупатель после получения товара или услуги, подтверждает выполнение условий;
  6. Администратор сервиса перечисляет средства продавцу после проверки выполненных условий.

Кроме того, администратор, как правило, выполняет роль арбитража, если между сторонами возникает конфликт и спорная ситуация. Но и покупатель, и продавец не обязаны ограничиваться исключительно мнением администратора. За защитой своих прав они могут обращаться в контролирующие органы и в суд.

Может показаться, что в интернет-торговле преимущественно применяются эскроу-счета, но это не так. Одна из целей, которую преследуют продавцы при продажах – это сокращение кассового разрыва. Поэтому они стараются по максимуму нагрузить финансовую компанию – посредника наложенными платежами. Такая компания засчитывает перечисленные платежи в счет погашения возникшего займа и играет роль посредника, если покупатель приобретает товар по предоплате.

Внешне вся процедура напоминает условное депонирование. На финансовые компании ложится обязанность направить расчеты на номинальный банковский счет. При этом они не являются эскроу-агентами. Причина – принимаемые деньги в качестве оплаты считаются как предоплата за купленный товар или услугу. В последующих правоотношениях фигурируют только продавец и покупатель, финансовая компания исключается из них, как сторона соглашения.

Особенности обращения к эскроу-агентам

В определенных случаях перечень лиц, которые могут выступать эскроу-агентами, ограничен. Например, при заключении ДДУ депонент имеет право передавать деньги только в банк, у которое включен в список Центробанка.

Если специальных указаний Законодателя нет, в качестве эскроу-агента могут выступать:

  1. Консалтинговые и юридические компании, как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели, которые оказывают подобные услуги на постоянной основе;
  2. Нотариус, которые принимает имущество, передаваемое одной их сторон, как объект депонирования.

Важно знать! Если в качестве объекта депонирования выступают деньги, агент может их принимать только с использованием номинального счета. При этом бенефициаром по этому счету является сам депонент до тех пор, пока не будут выполнены условия для передачи этих средств бенефициару по сделке.

При привлечении к сделке нотариуса, последний выступает гарантом безопасности, а не стороной соглашения. При этом стороны подают ему совместное письменное обращение, если сделка нотариально не удостоверенная. В противном случае достаточно одного заявления от должника-депонента.

Есть некоторые особенности при размещении денег у нотариуса. В этом случае он обязан:

  1. Открыть публичный депозитный счет;
  2. Разместить объект депонирования на нем не позднее, чем в течение следующего дня, после принятия средств от должника.

Чтобы банк принял или выдал деньги, переданные депонентом, нотариус обязан направить специальное письменное распоряжение. Это можно сделать как по почте, так и личной (через доверенного лица) подачей в финансовое учреждение.

Кроме того, документ можно направить и в электронной форме. Но перед тем, как выдать распоряжение о передаче денег бенефициару, нотариус проверяет выполнение условий сделки между ним и депонентом.

Документальное обеспечение эскроу-договоров

Если сравнивать условное депонирование с аккредитивом, то в первом случае речь идет о более гибкой системе или финансовом инструменте. Это отображается в документальном обеспечении – при аккредитиве требуется более значимый пакет справок, свидетельств и т.п.

Главный из документов при условном депонировании – трехсторонний договор. Он регулируется ст.926.1 Кодекса. В соглашении указывается то имущество, которое передается эскроу-агенту на депонирование. Закон допускает, что это могут не только деньги (как наличные, так и безналичные), но и ценные бумаги, движимое имущество (п.3 указанной статьи).

Неотъемлемым условием эскроу-договора является его срок, который, как указано выше, не может быть больше 5 лет. Отсутствие срока в документе не делает его ничтожным. В таком случае он по умолчанию считается заключенным на 5 лет.

Важно знать! Если в эскроу-договоре указан срок, превышающий указанный в Кодексе максимальный срок, то он все равно действует только в течение предусмотренным законом 5 лет.

Обязательно требуется нотариальное удостоверение соглашения. Исключение – на депонирование передаются безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги.

Условия, прописанные в договоре

По условиям соглашения эскроу-агент обязан проверять документы, которые предоставляет ему бенефициар. Если их достаточно в качестве оснований для передачи ему депонированного имущества (денег, ценных бумаг), агент выдает ему их.

Но для этого в самом трехстороннем договоре нужно указать, какие именно документы, предъявляемые бенефициаром, являются таким основанием. Например, при купле-продаже недвижимости им является соглашение о купле-продаже, которое зарегистрировано в государственном реестре.

Эскроу-агент выдает деньги бенефициару после предъявления такого договора со штампом на нем Росреестра. Дополнительно в договоре можно прописать обязанность для агента проверять подлинность поданных бенефициаром документов. Как правило, такая проверка будет ограничена сопоставлением внешних признаков подлинности.

Стоимость условного депонирования

Одно из условий эскроу-соглашения – оплата услуг эскроу-агента. Его услуги предоставляются на платной основе даже там, где государство обязало заключать такие договора (при ДДУ).

Размер оплаты устанавливается агентом. Например, у нотариусов есть фиксированный тариф, который составляет 0,5% от стоимости имущества, передаваемого на депонирование.

Главная особенность – солидарность депонента и бенефициара при оплате услугу эскроу-агента. Это означает, что плата может взыматься как с одного или с другого, так и с обоих одновременно (п.2 ст.926.2 Кодекса).

В договоре нужно обязательно указать условия расчета с агентом, с кого и в каком размере взымается оплата. Она может взыматься из средств, переданных на депонирование. Но об этом нужно специально указать в соглашении, поскольку по умолчанию у агента нет права поступать таким образом.

Можно ли пользоваться объектом депонирования?

Важное условие трехстороннего договора – возможность распоряжаться имуществом, которое передается на депонирование. По общему правилу, депонент не имеет права этого делать. Но стороны могут предусмотреть в соглашении эту возможность, запрета на такие действия не установлено.

Также стороны могут указать в договоре право на замену переданного на депонирование имущества каким-либо другим. Но при этом оно не должно уменьшать размер обеспечения сделки между депонентом и бенефициаром.

Для справки! Если по условиям соглашения агенту передаются вещи, право собственности на них сохраняется до того момента, пока они не вручаются бенефициару.

По-другому обстоит дело с эскроу-агентом. Он может беспрепятственно пользоваться переданным ему имуществом, если это денежные средства. Любым другим не обезличенным имуществом пользоваться запрещено, если в трехстороннем договоре не предусматриваются иные условия.

Заключение

Эскроу-соглашения – это удобный и гибкий инструмент, который позволяет обезопасить сделку. Они регулируются главой 47.1 Кодекса, применяются в разных сферах, включая куплю-продажу бизнеса, а также в Интернет-торговле, предупреждая мошенничество и недобросовестные действия сторон. Стороны не ограничены в каких-либо действиях, могут включать с эскроу-договор дополнительные условия, которые считают важными.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности