В каких случаях требуется проверка объекта недвижимости, на что обращать внимание?
Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.
Проверка объекта недвижимости необходима, чтобы минимизировать все риски, связанные с потерей денег и приобретенной квартиры, дома. Особое внимание удаляется изучению правоустанавливающих документов, истории перехода прав собственности, наличию обременений.
В каких случаях и что именно проверяется?
Процедуры проверки недвижимости отличаются. Это зависит от вида правоустанавливающих документов, а именно:
1. Договор купли-продажи;
2. Свидетельство о регистрации прав собственности. Использовалось ранее, но с 15.06.16 года его заменили выпиской из ЕГРН (закон от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ);
3. Дарственная или соглашение дарения;
4. Завещание, свидетельство о праве на наследство.
Наиболее часто приходится сталкиваться с куплей-продажей. При проверке недвижимости в этом случае нужно обращать внимание на следующее:
1. Частота смены собственников. Если недвижимость перепродается каждый 1-3 года, то это указывает либо на ее неблагоприятное расположение, другие проблемы с ней, либо на мошенничество;
2. Соблюдение имущественных прав других собственников. Продавец может не обратить внимание, что, например, квартира покупалась в браке и после его расторжения вопрос с разделом имущества остался не урегулирован. Такие сделки можно оспорить в течение длительного срока, выходящего за общую исковую давность в 3 года;
3. Процедура проходила с нарушением предусмотренных правил: не получены письменные согласия со всех собственников, нет разрешения органа опеки и т.п.
Для установления всех этих фактов потребуется тщательная проверка недвижимости, по адресу или фамилии собственника недвижимости заказывается расширенная выписка. В ней указывается история перехода смены владельцев.
Приватизация и дарение
При приватизации оформлялось свидетельство о регистрации прав собственности. Как указано выше, его перестали выдавать с 2016 года. Вместо него получают выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Тем не менее, прежний документ сохраняет юридическую силу.
В нем или в выписке из ЕГРН нужно обратить внимание на количество прописанных в квартире на момент приватизации, и кто получил право собственности на нее. Нередко детей не вписывают в качестве владельцев, что является нарушением.
Государство передавало жилую недвижимость в собственность в том числе и им. Поэтому впоследствии они вправе оспорить сделку, при которой родители продают общую квартиру, не получив разрешение детей.
При изучении договора дарения нужно обратить внимание на следующее:
1. Личность продавца, его возраст, наличие риска признания его недееспособным лицом. Больше касается пожилых лиц;
2. Наличие родственников и других лиц у продавца, которые могут претендовать на проданную недвижимость;
3. Срок действия дарственной. Если менее 3 лет, есть риск, что документ будет оспорен;
4. Родственная связь между продавцом и покупателем. Нередко дарственную на посторонних людей оформляют либо для ухода от налогов, либо в мошеннических целях.
Меньше риск, если дарственная оформлялась 5-8 лет назад и более. Сроки исковой давности для подавляющего большинства случаев вышли. Установить факт недееспособности сложно из-за давности
Проверка регистрации недвижимости при наследовании
Недвижимость, полученная в виде наследства, имеет следующие особенности:
1. Может длительное время не оформляться, пропускаются сроки вступления в наследство;
2. Существует несколько претендентов, которые не успели реализовать собственное права на имущество умершего;
3. Есть категория лиц, которым по закону положена обязательная доля, несмотря на завещание наследодателя.
Как и в случае с дарственной, такую недвижимость рекомендуется приобретать через 5-8 лет с момента вступления в наследство. Документы должны быть оформлены надлежащим образом, а именно:
1. Продавец в момент вступления в наследство обязан представить необходимые документы нотариусу (например, завещание, паспорт, другие бумаги);
2. Получить свидетельство о праве на наследство;
3. Вместе с ним обратиться в Росреестр и зарегистрировать права собственности.
Если в последующие годы после этого права владельца не оспаривались, не было частой смены собственников, риск расторжения сделки купли-продажи недвижимости у него минимальный.
Как проверить объект недвижимости без залога?
Чтобы получить пакет копий необходимых документов, придется предоставлять собственнику залог. На этом строятся многие мошеннические схемы. Залог одновременно собирается у многих потенциальных покупателей.
Но перед передачей денег можно тщательно изучить выбранную квартиру или дом. Для этого осуществляется проверка объекта недвижимости по адресу. Он указан в объявлении, его можно уточнить, встретившись с продавцом или посредником на месте.
Имея точный адрес, можно заказать расширенную выписку из ЕГРН. Здесь можно получить:
1. Сведения о собственнике недвижимости:
2. Информацию об обременениях;
3. Кадастровую стоимость интересующего объекта;
4. О переходе прав собственности. Предоставляются данные обо всех прежних собственниках и документах-основаниях перехода прав на объект недвижимости.
При возникновении каких-либо сомнений, потребуется помощь юриста. Даже предварительный анализ рекомендуется проводить со специалистами в сфере права. Они обратят внимание на сомнительные моменты в истории смены собственников, помогут провести наиболее полную проверку интересующего объекта недвижимости.
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: