Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Особенности покупки недвижимости: всегда проверяйте супругов, даже если они умерли

Сделки с недвижимостью сопряжены с целой совокупностью рисков. В частности, это касается и того имущества, которое было наследовано, после чего его хотят продать. Желание родственников понятно, они располагают собственными квадратными метрами, за счет реализации имущества умершего планируют выручить некоторые средства. А вот покупателю следует серьезно задуматься о перспективах покупки такой квартиры или другой недвижимости у наследников. Существует вероятность остаться и без жилья, и без денег, накопленных годами.

Возможные риски, которые нужно учитывать

При приобретении квартиры у наследников умершего есть вероятность, что вместе с правами покупатель возьмет на себя претензии третьих лиц, права которых не соблюдены при передаче имущества в наследство. Это не зависит от того, вступали ли в права по закону или по завещанию.

Например, оставляя письменное распоряжение наследодатель может не учитывать следующее:

  1. Он не имеет права распоряжаться всем имуществом, часть его принадлежит другому лицу на правах совместной собственности или по другим основаниям;
  2. Есть лица, которые имеют право на обязательное наследство.

В первом случае может оказаться, что имущество, на которое оставлено завещание, принадлежит на правах совместной собственности супругу умершего. После развода они не успели провести раздел (или не предусматривали такой процесс), трехлетний срок исковой давности по этому вопросу не вышел, супруг умер, оставляя завещание на квартиру, в которой проживал.

Наследники вступают в права, продают недвижимость и только после этого супруга заявляет претензии на часть этого имущества. Результат – завещание признается недействительным целиком или частично, а договор купли-продажи – несостоятельным.

Наконец, принятие по закону имущества может быть оспорено другими близкими родственниками, которые не проживали с умершим. Это внебрачные дети или бывшие супруги, с которыми наследодатель давно не проживает вместе одной семьей, но брак официально не расторгнут.

Что говорит закон?

В этом контексте высказался Верховный Суд РФ в Постановлении от 29.05.12 №5 и в Определении от 24.04.18 N 53-КГ18-8. В частности, не умаляются права одного супруга, пережившего другого, на часть совместно нажитого имущества. Каждый из них имеет право распоряжаться только той частью, которая принадлежит именно им. Поэтому наследники могут принять по закону или по завещанию только то, чем владел умерший, а остальное передается в единоличную собственность другого супруга.

Для справки! Из этого правила есть исключение, когда второй супруг отказывается от части принадлежащего ему на правах совместной собственности имущества. В таком случае правопреемники вступают в права на него полностью.

Кроме того, в Определении указано, что бывший супруг лишается возможности претендовать на имущества умершего, если брак:

  1. Расторгнут через суд;
  2. Признан недействительным решением суда.

Для справки! Основное условие в обоих случаях – решение суда вступило в силу до смерти наследодателя.

Наследственная масса формируется за счет всего имущества умершего, в том числе и доли в совместно нажитом. Это не зависит от того, кто именно из супругов совершал покупку.

Эти и другие особенности следует учитывать приобретателю имущества, доставшегося в наследство продавцу. Поэтому и предстоит проверка сделок обоих супругов, природу происхождения у них имущества, которое приняли от них наследники.

Варианты мошенничества

Указанные выше нюансы используются мошенниками. С виду все выглядит, как досадная случайность, но на деле покупатель столкнулся с организованной группой, которая преследует цель завладеть его средствами незаконным путем. Кроме того, недобросовестные родственники могут:

  1. Скрывать от других наследников факт смерти их родственника;
  2. Использовать неблагоприятные обстоятельства других правопреемников.

В обоих случаях покупателю нужно учитывать, что законные наследники могут восстановить срок принятия имущества умершего. Им нужно доказать в суде, что факт открытия наследства им был неизвестен.

Сложнее действуют профессиональные мошенники, которые подделывают документы. Отслеживая факты смерти одиноких людей, они через нотариуса подделывают документы, несколько раз проводят сделку купли-продажи и после этого продают жилье постороннему лицу. Если потом появиться законный правопреемник, отстоять право на недвижимость будет невозможно. Проверить такие схемы перед покупкой – непростая задача.

Другая схема заключается в том, что злоумышленники предъявляют законным наследникам поддельные документы, подтверждающие сделку по отчуждению наследуемого имущества. Например, близким родственника показывают дарственную или соглашение купли-продажи, тем самым исключая имущества из наследственной массы. Уже после реализации мошенниками имущества наследники могут восстановить права на него. Проиграет покупатель.

Подобных схем много. Итог один – деньги у злоумышленников, имущество возвращается законным правопреемникам, а покупателю не достается ничего, кроме долгов перед кредиторами, если оформлялся заем.

Заключение

Проверка супругов, даже если они умерли, – это необходимость перед сделкой купли-продажи имущества. Процедура непростая, рекомендуется доверить ее профессионалам, оформив титульное страхование. При проверке, если специалисты установят сомнительные факты, они либо повысят стоимость договора, либо откажутся его оформлять. Это означает, что приобретать такую недвижимость или другое имущество не нужно из-за высокого риска стать жертвой мошенников.