Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Риски покупки квартиры как доли


Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

Покупка доли в квартире сопряжена с некоторыми рисками. Распространена практика, когда в многоквартирном доме продают студию. В действительности речь идет о купле-продаже части квартиры, которая может иметь отдельный вход в общий тамбур. И как бы новый собственник не называл приобретение, жилищное законодательство определяет его в качестве содольщика с другими жильцами. Подробнее о последствиях и других рисках ниже.

Что продается-покупается по договору?

Преимущество студий в том, что это самый дешевый вид жилья. Агенты по продажам утверждают, что такое решение выгодно всем, в том числе и содольщикам. А чтобы у потенциального покупателя не было каких-то сомнений, ему предлагается подписать бессрочный договор с ними. Суть соглашения в том, что другие собственники согласны на сделку по отчуждению, если вдруг потенциальный покупатель решится в будущем продать студию.

Подкупает и перепланировка, которая сделана специально под такой вид жилья. Может быть установлен отдельный санузел, что также учитывается потенциальным приобретателем как еще один плюс в пользу покупки студии.

Еще одно неоспоримое преимущество приобретения доли в квартире – возможность скупки всего жилья ниже рыночной стоимости. Студии продаются недорого, но, если всю квартиру приобрести по таким частям, совокупная стоимость выйдет ниже, чем если брать ее сразу целиком.

Недостатки покупки квартиры как доли

Среди юристов по недвижимости есть мнение, что приобретать такое жилье могут беспечные люди. Правовой статус студий определяет существование рисков, которые оборачиваются для новоиспеченного собственника в звонкую монету. Первая проблема, которую не осознают покупатели, что покупают они не комнату, а долю. Она неосязаема, в отличии от комнаты, хоть и определена в каких-то дробях 1/3, 1/4 и т.п.

По сути, все собственники квартиры в равных правах владеют всем ее имуществом. Потребовать от сотрудников полиции, чтобы они выдворили из части квартиры другого жильца содольщик не сможет. Представители правоохранительных органов в ответ попросят предъявить правоустанавливающий документ, которым закреплена именно эта часть жилья. Но его нет. В договоре-купли продажи указана доля.

Для справки! Через суд можно выделить долю и определить ее границы, но процедура непростая.

Другие недостатки заключаются в том, что требуется согласие остальных жильцов:

  1. Для прописки в студии кого-либо, кроме близких родственников;
  2. Для продажи кому-либо, кроме содольщиков;
  3. Для сдачи части жилья по договору аренды.

Необходимо учитывать, что комнаты разделены стенами небольшой толщины. А значит, шум (например, от новорожденного ребенка) будет сильно мешать остальным жильцам, что вызовет их недовольство. И если покупатель подселяет женщину с ребенком в студию, это может стать основанием для аннулирования договора купли-продажи. Ведь содольщики не были предупреждены о том, что им предстоит делить общие квадратные метры с шумными и беспокойными соседями.

Особенности продажи

Если покупатель захочет продать студию, ему предстоит в обязательном порядке предложить приобрести долю остальным жильцам квартиры. У них есть месяц для обдумывания предложения и три месяца – для обжалования договора купли-продажи, если доля продана не кому-то из них.

Для справки! Несоблюдение этого требования дает основание для признания договора купли-продажи недействительным.

Указанный месячный срок начинает отсчитываться с момента получения дольщиками письменного уведомления. Его можно передать из рук в руки под роспись на втором экземпляре или направить по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

На практике дольщики получают возможность саботировать продажу части квартиры. Они могут дать согласие, но под разным предлогом тянуть с расчетами, а через какое-то время просто отказаться от сделки и отговаривать потенциальных покупателей.

Перепланировка

А это еще один серьезный подводный камень при покупке квартиры как доли. Автономная студия с хорошим ремонтом и с санузлом выглядят хорошо только до тех пор, пока не выясняется, что перепланировка неузаконенная. Оформить документы можно и самостоятельно, но это потребует дополнительных денег. Например, только перенос санузла из одного места в другое обойдется от 55 т.р.

Четкого определения студии стандартами строительных норм и правил (СНиП) РФ не установлено. Подразумевается, что это квартира с единым жилым пространством без перегородок. Но поскольку такие нормы СНиП не предусмотрены, то и узаконить перепланировку будет сложно. Кроме того, качество ремонта такой недвижимости невысоко.

Соседи и ответственность

Тот факт, что под одной крышей придется уживаться с чужими людьми, – отдельная тема. Уже только она заставляет задумываться о покупке. Отдельный момент – все содольщики несут солидарную ответственность по коммунальным платежам. То есть, если один или несколько собственников не платят, остальные должны вносить платежи за них.

Наличие задолженности приводит к тому, что взыскание может быть обращено на все имущество, которое находится в квартире. Приставам безразлично, чье имущество они описывают, снять обременение на свой телевизор или холодильник будет непросто. В том числе и на собственность тех жильцов, которые исправно выплачивают свою часть обязательств. Это становится причиной злоупотреблений недобросовестных содольщиков.

Заключение

Преимущества покупки студий очевидны – низкая стоимость. Но риски покупки квартиры как доли заставляют задуматься о целесообразности такого приобретения. Каждый из описанных выше недостатков может осложнить проживание, а их совокупность – сделать его невозможным.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности