Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Юридическая проверка недвижимости: алгоритм действий

Покупка дома или квартиры – это не только выбор по техническим параметрам и месторасположению, подписание договора купли-продажи. Важный этап – юридическая проверка недвижимости. Без нее есть риск отдать деньги мошенникам или недобросовестным лицам. Но можно установить заранее признаки, которые указывают, что продавец преследует иные цели, чем просто продажа квартиры или дома.

Проверка юридической чистоты при покупке квартиры, дома, участка земли

Самый простой способ предупредить нежелательные последствия – обратиться в юридическое агентство за проверкой недвижимости на юридическую чистоту сделки. Причины следующие:

  1. В специализирующихся на проверках юридический компаниях отработаны алгоритмы проверки;
  2. Они подключены к необходимым платным и бесплатным базам данных;
  3. У сотрудников компании юридическая практика и опыт, благодаря которому они обращают внимание даже на самые мелкие факты и детали, расхождения. Не имеющий опыта человек пропустит их, из-за чего может не обнаружить скрытые мотивы продавца.

В случае самостоятельной проверки юридической чистоты сделки рекомендуется обращать внимание на следующее:

  1. Когда приобреталась квартира, срок действия последнего договора купли-продажи на этот объект;
  2. Как проходила приватизация жилой недвижимости;
  3. Кем и при каких обстоятельствах была подарена квартира или дом.

Еще один случай – получение жилой недвижимости по наследству. Здесь нужно определить круг лиц, которые потенциально могли претендовать на квартиру вместе с наследником, установить причину отказа, как закреплено юридически. Рекомендуется покупать жилье, переданное по наследству, если продавец владеет им на правах собственности не менее 5 лет.

Что делать после выбора квартиры?

Первое, с чего начинается проверка юридической чистоты недвижимости – получение выписки из ЕГРН. Предварительно рекомендуется:

  1. Связаться с собственником или продавцом. Нередко это два разных человека;
  2. Встретится с кем-либо из них, осмотреть объект;
  3. Записать точный адрес, фамилию, имя и отчество продавца.

Если продавец – посредник, не нужно стесняться, уточнить данные собственника можно у него. Причину можно называть смело – для проверки юридической чистоты сделки. Вменяемые собственники и продавцы еще помогут собрать необходимые документы. Даже могут предоставить некоторые копии, позволяет снять на смартфон технический паспорт или выписку из ЕГРН.

Но наличие этих документов не освобождает от дальнейшей проверки. Даже выписку ЕГРН придется получать самостоятельно, несмотря на предоставленную продавцами копию. Ее можно подделать или сведения в ней могут устареть.

Выписка ЕГРН получается на сайте Росреестра. Есть бесплатный и платный вариант. В бесплатной версии документа, который отображается на экране, сверяются следующие данные:

  1. Тип недвижимости, например, земельный участок;
  2. Статус – учтенный или нет;
  3. Кадастровый номер;
  4. Адрес, включая регион и кадастровый район;
  5. Площадь (в квадратных метрах);
  6. Для чего можно использовать. Например, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов;
  7. Предназначение по документам;
  8. Категория (для земельных участков). Например, земли населенных пунктов;
  9. Дата постановки на учёт и обновления информации;
  10. Кадастровая стоимость, дата ее определения и внесения в базу;

Чтобы посмотреть эти данные, достаточно зайти на сайт Росреестра, ввести в поисковую строку кадастровый номер недвижимости или ее точный адрес. Информация отобразиться мгновенно на экране.

Если нужно проверить фамилию, имя и отчество собственника, подробности, в том числе и по обременениям, нужно заказать выписку из ЕГРН. Есть несколько вариантов, а именно:

  1. Выписка с основными данными. В ней указываются данные владельца, подробности о существующих обременениях;
  2. История владения, в которой приводятся данные по всем проведенным сделкам и собственникам;
  3. Сведения о наложении на объект ареста, обременения, оформление его под залог;
  4. Справка о кадастровой стоимости;
  5. Полная проверка квартиры, дома, участка земли перед сделкой. Входят все выписки и проверка собственника.

Для справки! История владения отображается с 1998 года. В редких исключениях этого вполне достаточно, чтобы качественно проверить объект недвижимости на юридическую чистоту.

Но не стоит рассчитывать, что, заказав полную выписку из ЕГРН, на этом можно успокоиться. Во-первых, анализировать полученные данные придется самостоятельно. Для этого понадобятся соответствующие знания и навыки, основанные на юридическом опыте.

Во-вторых, по каждой сделке нужно запрашивать дополнительные данные. Здесь и семейное положение продавца, другие претенденты на квартиру, наличие детей и т.п.

В целом проверка недвижимости на чистоту требует обратить внимание на следующее:

  1. Подлинность представленных документов на квартиру или дом;
  2. Проверка технического паспорта;
  3. Наличие собственников с проблемами (долги, банкротство, пропавшие без вести, лишение свободы и т.п.);
  4. Наличие согласия супруга;
  5. Существование задолженности перед кредиторами и контрагентами, ЖКХ;
  6. Наложенные обременения на объект недвижимости.

Каждый из пунктов требует тщательной проверки. Неподготовленному человеку трудно определить, что делать дальше после получения выписки из ЕГРН. Поэтому и требуется помощь профессиональных юристов. Ниже некоторые особенности.

Действительность представленных документов

Подделка паспортов как собственников, так и на недвижимость – распространенное явление. В эпоху глобальной компьютеризации и оснащенности оргтехникой – это не представляет труда.

В некоторых случаях необходимые данные дописываются вручную. Главное правило – помарки, исправления, другие нехарактерные записи на документах указывают на их недействительность.

Например, достаточно провести какой-то прочерк в паспорте гражданина РФ, как он станет недействительным, подлежит обмену. Если в документах пометки обоснованы, они заверяются или миграционной службой (в паспорте), или нотариусом (например, в соглашениях).

Соглашения о купле-продаже, заключенные до 2013 года, обязательно регистрировались в Росреестре. Но это касается самого документа. Регистрация сделки в Росреестре обязательна.

Особенность проверки технического паспорта

В этом документе указываются характеристики недвижимости, приводится ее план. Предварительно рекомендовалось посмотреть объект лично. Дальше увиденное сравнивается с указанным в документе. Несоответствие должно насторожить.

Если проводилась перепланировка, она должна быть узаконенной. Для этого проверяется указанная в паспорте жилая площадь, количество комнат, размер коридора и кухни. Если последняя по документам 8 м2, а вместо этого, покупателю открывается обзор на кухню со столовой на 25 м2, вполне вероятно проводилась перепланировка. Из ситуации два варианта выхода:

  1. Потребовать у продавца узаконить все изменения;
  2. Согласиться на покупку как есть, понимая, что этим придется заниматься самостоятельно.

В последнем случае следует учитывать, что штраф за незаконную перепланировку также придется уплачивать покупателю (ст. 7.21 КоАП). Он понесет и другие виды ответственности, если из-за действий продавца впоследствии пострадает имущество и здоровье соседей, других лиц.

Например, разрушенная несущая стена может стать причиной аварийного состояния дома. Материальные претензии – к собственнику, которым на тот момент может стать покупатель. Доказать, что он уже купил квартиру в таком состоянии будет сложно. Уголовная ответственность наступает, если такими действиями кому-либо причинен вред жизни и здоровью.

Размер штрафа за незаконную перепланировку незначительный для физических лиц. Он составляет 2-2,5 т.р. В сложной ситуации окажется организация, купившая недвижимость для собственных нужд. Штраф может достигать 1 млн р., но не менее 350 т.р.

Согласен ли другой супруг на отчуждение недвижимости?

Квартира или дом, гараж или земельный участок могут быть в совместной собственности. В этом случае требуется не только намерение продавца, но и письменное согласие другого супруга. Оно заверяется нотариально или при регистрации сделки все собственники-продавцы присутствуют в территориальном органе Росреестра.

Наличие согласия супруга может не потребоваться, если продается недвижимость:

  1. Из личного имущества продавца: приобретенная до брака или за счет личных средств;
  2. Полученная через дарение или наследство, по другим безвозмездным сделкам.

Следует различать личные средства и доход одного из супругов во время брака. Они не тождественны, а различаются. Как правило, к личным средствам относятся доходы, полученные до брака или в результате безвозмездных сделок.

Факт развода – не основание считать, что разрешение второго супруга не требуется. Оно не понадобится, если есть соответствующее решение суда, вступившее в законную силу. Альтернатива – нотариально заверенное соглашение между супругами.

Но и в этом случае могут быть подводные камни, а именно:

  1. Срок исковой давности обжалования решения можно восстановить;
  2. Если апелляция не подавалась, прошло 1-2 месяца с момента оглашения решения, можно подать кассацию;
  3. В составленном договоре имущественные права одной из сторон существенно нарушены. Это станет основанием для признания соглашения недействительным полностью или частично.

Обременения, долги и проблемы

Все обременения указываются во втором разделе выписки. Их наличие – веское основание для отказа от сделки. Договор купли-продажи не зарегистрируют в Росреестре.

Проблемы могут поджидать, если у недвижимости кроме продавца есть и другие собственники, а именно:

  • не достигшие 18 лет;
  • недееспособные;
  • отсутствуют по разным причинам.

Наличие у продавца несовершеннолетних детей, которым положена часть продаваемой недвижимости, требует получения разрешения из органов опеки. Отсутствие такого документа – основание для отказа в регистрации сделки или признания впоследствии ее недействительной.

При наличии среди собственников лиц пожилого возраста, алко- или наркозависимых, инвалидов и т.п. рекомендуется требовать у продавца справку из психоневрологического диспансера об их дееспособности. Если впоследствии будет доказана их недееспособность на момент заключения договора купли-продажи, его признают недействительным.

Под сомнением и чистота сделки, если один из собственников отсутствует. Например, он может отбывать заключение, признаваться без вести отсутствующим. Никто не рискнет гарантировать, что такой владелец когда-нибудь вернется со всеми последствиями для покупателя недвижимости.

Задолженность по коммунальным услугам – это меньшее зло при покупке недвижимости. Доказать, что долги принадлежат продавцу, несложно. Но впоследствии при оспаривании в суде правомерности сделки по другим основаниям, истец дополнительно может указать, что в момент продажи находился в состоянии крайней нужды. Суд может это учесть.

Кроме того, наличие долгов по ЖКХ может косвенно указывать на состояние банкротства продавца. А значит есть риск, что при процедуре несостоятельности проданная должником квартира будет возвращена арбитражным управляющим через суд в конкурсную массу.

Все эти особенности (и не только) учитываются юристами при проверке недвижимости на чистоту сделки. По базам данных сверяются представленные сведения, уточняется информация на всех собственников, в том числе и бывших. Проведенная проверка позволяет с максимальной точностью утверждать о наличии юридической чистоты сделки или ее отсутствии.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

    Теги: