Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Отличия эскроу и аккредитива по сделкам с недвижимостью

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

Летом 2017 года в Гражданский Кодекс РФ введена новая норма, которая касается договоров депонирования или эскроу (от 26.07.2017 N 212-ФЗ). Эти соглашения внедрялись в России с 2014 года, но с 2017 года эскроу-счета начали активно применяться при заключении сделок, особенно в долевом строительстве.

Условия выполнения сделки напоминают аккредитив. В обоих случаях в заключении соглашения принимают участие три стороны – покупатель или заказчик, продавец или исполнитель, а также банк. Но несмотря на схожесть, между эскроу-счетами и аккредитивом есть существенные различия.

Какие изменения были внесены в законодательство?

Указанный Закон внес изменения в раздел об условных счетах и ​​вводит новую концепцию «условного депонирования», которая ранее не была предусмотрена законодательством:

  1. Процедура определения права собственности на денежные средства на счете условного депонирования уже установлена. До даты, когда должен произойти перевод средств, деньги на счете условного депонирования принадлежат вкладчику, а после этой даты – бенефициару;
  2. В отличие от депозитных счетов, по договорам условного депонирования могут быть депонированы не только денежные средства, но и бездокументарные ценные бумаги, а также любые другие движимые активы. Например, инструменты условного депонирования могут использоваться в сделках по продаже и передаче акций;
  3. В то время как в отношении счета условного депонирования функции агента условного депонирования могут выполнять только банки, любое лицо может быть агентом условного депонирования в соответствии с договором условного депонирования. Если депонированы безналичные средства, и у депозитного агента нет статуса банка, должен использоваться номинальный депозитный счет агента (не целевой депозитный счет).
  4. Депонированные активы не могут быть арестованы для удовлетворения требований кредиторов вкладчика или агента по условному депонированию. В то же время кредиторы бенефициара могут реализовать его право требовать передачи депонированных активов у агента условного депонирования.
  5. Поправки к Закону о банкротстве предусматривают, что банкротство вкладчика не мешает агенту по условному депонированию передавать активы бенефициару для выполнения обязательств вкладчика. Таким образом, депонированные активы не подлежат включению в состав имущества банкротства должника (если только основания для передачи активов бенефициару не возникают в течение шести месяцев с начала процедуры банкротства).

Какие изменения в аккредитивах?

Закон также изменяет положения об аккредитивах (ст.867 ГК РФ):

  1. Понятие «переводной аккредитив» впервые введено в ГК РФ;
  2. Переводной аккредитив позволяет бенефициару указать другое лицо, в пользу которого будет выполнен аккредитив (второй бенефициар фондов), без правил замены лиц в обязательстве, применяемом в этом случае;
  3. По умолчанию аккредитив считается безотзывным. До этого считалось, что любой аккредитив может быть отзывным, если стороны не определили другое в положениях договора.

Изменив и закрепив нормы, которые касаются эскроу-счетов и аккредитива, Законодатель обозначил основные отличия этих двух похожих соглашений. Вкратце укажем основные различия между ними.

Чем отличается эскроу и аккредитив?

Существенное отличие счетов депонирования от аккредитива в том, что первые более гибкие, они просты в оформлении. Аккредитив строго регламентирован законодательством, стороны сделки ограничены в существенных изменениях условий сделки.

Но несмотря на это преимущество, эскроу имеют следующие недостатки:

  1. Не все банки имеют право оказывать услуги по открытию эскроу-счетов, их в России на текущий момент не более трех десятков. А вот оформление аккредитива является одним из предлагаемых финансовых продуктов практически каждого банка;
  2. Размер суммы, которая гарантировано возвращается собственнику при банкротстве финансового учреждения, ограничена 10 млн р. Для сделок с дорогой недвижимостью этого может быть недостаточно;
  3. Эскроу счета надежно защищены, но до тех пор, пока злоумышленникам не удастся привлечь к преступлению сотрудника банка. Аккредитив более надежен, меньше зависит от человеческого фактора;

Кроме того, если в случае с счетом депонирования посредником может выступать как банк, так и нотариус, а также юридические и другие организации и лица, при аккредитиве в качестве посредника допускается только банк. В последнем случае можно передать только деньги, эскроу-счета можно использовать для передачи как денег, так ценных бумаг, движимого имущества.

Аккредитив оформляется заявлением или соглашением в простой письменной форме. Договор депонирования нужно заверять у нотариуса, простая письменная форма допускается для безналичных средств и бездокументарных ценных бумаг.

Другие отличия аккредитива от эскроу

В обеих формах есть существенная разница по срокам. Так, аккредитив не имеет каких-либо ограничений, а договор депонирования не может действовать более 5 лет.

Оба договора активно применяются при покупке недвижимости, оформлении ипотеки, а также в договорах, которые касаются взаимных обязательств. Но к счетам эскроу также прибегают в корпоративных сделках, которые касаются слияния и поглощения, а также при страховании и строительстве.

Для справки! С 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов при долевом участии в строительстве обязательно.

Нужно отдавать отчет, что до закрытия сделки деньги находятся у посредника, в частности, в банке. Но его могут лишать лицензии, он также не застрахован от банкротства. В таких случаях при аккредитиве риски ложатся на плательщика, который внес необходимую сумму (письмо Президиума ВАС от 15.01.1999 № 39).

При эскроу-счетах все наоборот. Риски несет та сторона, которая вправе требовать от банка доступ к средствам при выполнении всех указанных в договоре условий. Например, в треугольнике дольщик, застройщик и банк в случае несостоятельности финансовой организации именно застройщик несет материальные потери. Именно он будет обращаться за получением страховой суммы, ограниченной 10 млн р.

Есть и отличия в формировании ценовой политики. Для аккредитива финансовая организация выводит стоимость услуги, назначает какой-то тариф. При определении стоимости во время заключения эскроу-счетов учитывается сложность сделки, и кто выступает в роли посредника. И только если это банк или нотариус, применяются фиксированные тарифы. Если обращаются к другим организациям и физическим лицам – стоимость может быть различной.

Особенности эскроу-договоров

При заключении соглашения условного депонирования предприятие или физическое лицо может выбрать независимую сторону. Именно через нее будут передаваться как деньги, так и имущество (ст.926.1 ГК РФ). При этом соглашение условного депонирования защищает имущественные интересы обеих сторон.

Важно знать! Третья сторона обязана проконтролировать выполнение условий договора обоими участниками.

К заключению договора эскроу прибегают в тех случаях, если стороны исполняют взятые на себя обязательства не одновременно, их действия не совпадают по времени. В сделках с недвижимостью это не редкость, особенно при участии в долевом строительстве. Деньги отданы, а жилье застройщик обязуется предоставить через 2-3 года.

К договору эскроу в таких случаях прибегают по двум причинам:

  1. Стороны не готовы идти на риск нести существенные финансовые потери;
  2. Такие требования действующего законодательства, как в случае с Законом о долевом строительстве (ФЗ-214 со всеми изменениями).

В последнем случае и ведется речь об участии в долевом строительстве. Норма, которая обязывает стороны, дольщика и строительную компанию, вступать в договорные отношения только с подписанием эскроу-счета.

Как это работает?

В заключении договора принимает участие три стороны, а именно:

  1. Лицо-депонент – покупатель, дольщик, заказчик и другие юридические и физические лица, перечисляющие деньги за товар или услугу, которые будут поставлены в будущем;
  2. Бенефициар – продавец, строительная компания, исполнитель и другие юридические и физические лица, которые обязуется исполнить услугу или поставить товар в соответствии с условиями договора;
  3. Эскроу-агент – банк, нотариус, юридическая или другая организация, физическое лицо, принимающие деньги или имущество и обязующиеся их передать бенефициару, если он выполнит условия договора.

Для справки! Если бенефициар не исполнит условия договора, деньги или имущество возвращаются депоненту. Само соглашение регламентируется ст.926.1 ГК РФ.

В сделках с недвижимостью, особенно при долевом участии, это означает, что застройщик или продавец обязуется передать квартиру или другой жилой/нежилой объект в указанный срок. Со строящимся домом это означает, что жилое или другое помещение до этого времени будет введено в эксплуатацию и передано дольщику.

Весь принцип осуществления сделок по таким договорам регламентирован ст. 860.7 ГК РФ. При этом застройщиков обязан привлекать средства дольщиков на основании в порядке ст.ст. 15.4-15.5 Закона о долевом строительстве.

В этих нормах указано следующее:

  1. Привлечение денег на долевое строительство осуществляется через эскроу-счета;
  2. В качестве агента используется банк;
  3. Деньги на эскроу-счета вносятся только после регистрации соглашения о долевом участии;
  4. На эти средства не начисляется процент;
  5. После предоставления доказательств исполнения со своей стороны условий соглашения, застройщику переводятся деньги в течение десятидневного срока.

Важно знать! Эскроу-агент может отказаться от трехстороннего договора в одностороннем порядке, если деньги по договору поступят позднее, чем через три месяца после его заключения.

Обратите внимание, что в долевом участии в качестве агента привлекается только банк, а не любой другой агент в виде нотариуса, юридической компании и т.п, как это допускается для эскроу в общем случае. В таком локальном случае наблюдается схожесть условного депонирования и аккредитива.

В каких случаях расторгается?

Эскроу-договор может расторгаться как на основании положений ГК РФ, так и Закона о долевом строительстве. В первом случае основания регламентированы ст.860.10, а именно:

  1. По истечению срока соглашения;
  2. В результате его прекращения по другим законным причинам.

Этот счет не может закрываться по заявлению о закрытии счета или при отсутствии денежных операций в течение двух лет. Основания для закрытия, которые предусмотрены ст. 859 (п.п.1-2) на эскроу не распространяются.

Выше указывалось, что стороны могут предусматривать и другие условия закрытия счета. То есть, депонент и бенефициар могут прописать все те основания для закрытия эскроу, которые посчитают нужными. Именно они и будут регламентировать дальнейшие отношения между сторонами.

Если договорные отношения между сторонами прекращаются, эскроу-агент обязан вернуть деньги депоненту. Операция совершается на основании полученных данных, что соглашение расторгнуто. Для этого депонент обязан предоставить соответствующую выписку из госреестра.

Главное отличие эскроу от аккредитива

Заключается оно в том, что эскроу-агент обязан проверить соблюдение условий сделки. При аккредитиве банк также выплачивает деньги бенефициару после предоставления ему необходимых по условиям сделки документов. Разница в том, что в этом случае он проверяет именно наличие всех справок, выписок и других бумаг, указанных в соглашении.

А вот эскроу-агент осуществляет полный контроль над выполнением сделки – с самого ее начала до полного завершения. Ответственность за сохранность средств лежит на нем. И при ошибке, если деньги переданы необоснованно или преждевременно, он обязан компенсировать пострадавшей стороне материальный ущерб в полном объеме.

По этой причине не все банки готовы обслуживать эскроу-счета, а кроме того, не каждый из них будет аккредитован Центробанком. Поэтому если при аккредитиве нужно тщательно проверять финансовые учреждения на предмет надежности, в случае с эскроу эту функцию выполнил Банк России, резко ограничивший кредиторов, которые могут работать с этими счетами.

Кроме того, если во время действий эскроу-договора (а значит, деньги или имущество уже переданы агенту) против депонента началась процедура банкротства, управляющий не сможет включить депонированное имущество или средства в конкурсную массу (ч. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Аналогичная норма содержится в Гражданском Кодексе (ст. 926.7.)

Исключение – основания для передачи этих средств не наступили в течение полугода после начала конкурсного производства. При аккредитиве подобные условия отсутствуют, и деньги, которые находятся в банке, управляющий может включать в конкурсную массу.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности