Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Проверка собственника недвижимости или как не лишится денег после ее покупки

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

Проверка собственника недвижимости – способ не лишится денег после ее покупки. Она не только позволяет избежать мошенников. В случае потери купленного жилья такая проверка позволяет подтвердить добросовестность покупателя и получить денежную компенсацию от государства. Наоборот, игнорирование тщательной проверки повышает риски финансовых потерь, в том числе за счет отказа в государственной помощи.

Государственная помощь при потере квартиры – кто на нее может рассчитывать

Речь идет о случаях, в которых добросовестный покупатель лишается квартиры из-за отмены сделки в судебном порядке. В 2020 году вступил в силу закон, по которому такие лица могут рассчитывать на денежную компенсацию в размере фактических потерь.

Риски при покупке жилья велики. Для большинства граждан – это единственное приобретение недвижимости за всю жизнь. Поскольку речь идет о крупных вложениях, такая сфера – это предмет постоянного и пристального внимания со стороны мошенников и организованной преступности. В нее вовлекаются черные риелторы, нотариусы, отдельные представители органов власти, криминальный элемент.

Для справки! Ежегодно правоохранительными органами регистрируется около 7 тысяч преступлений, связанных с отчуждением недвижимости. Гораздо большее количество – это случаи, в которых юридически нельзя установить состав преступлений, но сделки расторгаются, а покупатели остаются без денег и квартиры.

До 2020 года лица, лишившиеся приобретенного жилья в результате отмены сделки, могли рассчитывать на компенсацию от государства в размере 1 млн р. Для этого требовалось одновременное выполнение трех условий, а именно:

  1. Приобретатель действовал добросовестно;
  2. Потерянное жилье у него единственное;
  3. Причины, по которым он его лишился, не зависели от собственника.

Такая норма применялась ограниченно. Встречается до 10 судебных решений, в которых есть ее упоминание. Проблема в корне не решалась, продолжавшиеся случаи мошенничества существенно тормозили развитие рынка купли-продажи недвижимости.

С 1 января 2020 году в Законе о госрегистрации в силу вступила другая норма, заменившая предыдущую (гл.10.1). Теперь собственники, покупатели могут претендовать на компенсацию в полном объеме. Ее размер рассчитывается исходя:

  1. Из суммы реального ущерба, который причинен покупателю;
  2. Из кадастровой стоимость отчуждаемой недвижимости.

Но для получения такой компенсации недостаточно обратиться с заявлением в органы государственной власти. Заинтересованному лицу предстоит пройти ряд процедур, получить на руки некоторые судебные решения. При их наличии он может рассчитывать на денежную выплату в указанных размерах.

Схема действия указанного положения следующая:

  1. Злоумышленник продал недвижимость заинтересованному в ней лицу, действовавшему добросовестно;
  2. Объявляется собственник квартиры или дома, чьи права указанной сделкой купли-продажи нарушены;
  3. Через суд недвижимость отчуждается в пользу реального собственника;
  4. Покупатель обращается с иском в суд к продавцу, требует возмещения понесенных убытков;
  5. Суд удовлетворяет его исковые требования, исполнительный лист направляется в территориальный орган Федеральной службы судебных приставов (ФССП);
  6. Проходит полгода, покупатель ничего не получает по этому листу или выплаты произведены частично, не в полном объеме;
  7. Покупатель снова обращается с иском в суд, ответчиком указывает РФ, требует выплату предусмотренной компенсации.

Важно знать! За государством в такой ситуации остается право требовать выплаченную пострадавшему лицу сумму в порядке регресса. Это означает, что оно через государственные органы может установить виновника и потребовать с него эти деньги.

С точки зрения юристов рассмотренная норма существенно защищает имущественные права покупателей квартиры. Они дополнительно защищены законом, в течение года могут вернуть потерянные деньги за квартиру в полном объеме.

Но это действует только при наличии соответствующих решений суда. И главное здесь – доказать в первом исковом производстве, что покупатель действовал добросовестно. Придется доказывать, что покупка совершалась с тщательной проверкой.

Значение сведений из ЕГРН

Во всех рекомендациях, которые даем обратившимся к нам лицам, обязательно указываем необходимость проверки покупаемой квартиры и ее собственников через ЕГРН. С вступившими в силу изменениями эти рекомендации стали еще более актуальными.

Если раньше, до 1 января 2020 года, проверка сведений через ЕГРН – это одна процедура из целого комплекса необходимых проверочных действий, теперь их достаточно, чтобы вернуть деньги. Сведения, указанный в выписке реестра, дают основания считать покупателя добросовестным, то есть таковым, который принял все необходимые меры для проверки покупаемой недвижимости.

До введения этой нормы было сложнее. Истцу в суде, который требовал возврата денег, предстояло доказать:

  1. Что он не знал о неправомерности сделки по отчуждению недвижимости и не мог об этом знать;
  2. Что им были приняты все необходимые меры для проверки квартиры и ее собственников.

На практике это означало, что покупатель перед заключением договора купли-продажи обязан был:

  1. Получить расширенную выписку из ЕГРН;
  2. Тщательно проверить все предыдущие сделки по отчуждению интересующей недвижимости;
  3. Лично осмотреть квартиру, опросить соседей, получить выписку из домовой книги;
  4. Принять другие меры, направленные на проверку чистоты намеченной сделки.

То есть покупатель должен был действовать как профессиональный риелтор и юрист. При этом другая сторона могла подвергнуть сомнению чистоту намерений истца, указав на какой-то малозначительный факт.

Изменения в законе упростили процедуру доказывания. Истцу достаточно предъявить выписку из ЕГРН, в которой:

  1. Указаны все собственники и нет никаких расхождений с данными, указанными в договоре купли-продажи;
  2. Есть сведения о снятии или об отсутствии каких-либо ограничений.

А значит, для получения компенсации от государства не требуются более тщательной проверки. Это упрощает и работу юристов, которые сопровождают сделку.

Важно знать! Несмотря на нововведения, сохраняются риски финансовых потерь в случае отмены сделки купли-продажи квартиры. Особенно актуально, когда сумма купли-продажи вписывается не полностью. Также будет непросто вернуть деньги за ремонт, другие услуги, связанные с квартирой.

Сделанный ремонт, встроенная мебель, техника, ее демонтаж, перевоз и установка на новом месте – все это потребует дополнительной судебной волокиты. Вернуть все деньги или их существенную часть смогут те, кто все оформляет документально. В противном случае риски финансовых потерь возрастают.

Другая сторона нововведения – несовершенство самого ЕГРН, чистоты внесенных в него данных. Юристы отмечают неполную достоверность реестра данных о недвижимости. А значит, могут возникать некоторые трудности в судах при доказывании добросовестности действий покупателя. Чтобы избежать таких трудностей, рекомендуется не ограничиваться только выпиской ЕГРН при проверке чистоты сделки по отчуждению недвижимости.

Как получить выписку из ЕГРН?

Итак, чтобы проверить сделку купли-продажи квартиры или дома, другой жилой недвижимости, начинать нужно с получения выписки из ЕГРН. Она дает наиболее фундаментальные сведения.

Получить ее может любой гражданин. Есть бесплатный вариант с ограниченным объемом данных. Но нужно получить именно расширенную выписку, в которой представлены расширенные сведения.

Для запроса выписки из ЕГРН необходимо запросить документы у продавца:

  1. Его паспорт – сверить данные с тем, что указывается в предложенном договоре купли-продажи;
  2. Копию технического паспорта на недвижимость;
  3. Выписку о количестве зарегистрированных в квартире или доме лиц.

Можно потребовать и другие документы, их копии. Но для получения расширенной выписки и проверки актуальной информации достаточно и этих. Как правило, их предоставляют за авансовый платеж по квартире. И здесь можно попасть на мошенников, которые одновременно получают 10-20 авансовых платежей без реального намерения продать квартиру.

Чтобы этого избежать, можно:

  1. Проверить паспорт продавца при первой встрече, выписав его данные – фамилия, имя и отчество, дата рождения, номер и серия документа;
  2. Сверив точный адрес расположения квартиры, ее некоторые характеристик (площадь, расположение комнат, перегородки и т.п.), приехав на место для осмотра.

После этого можно заказывать расширенную выписку в ЕГРН. Стоимость услуги незначительная, в пределах 400 р. Выдается в течение 2 суток. Заказать ее можно онлайн без посещения территориального органа Росреестра.

Для справки! Актуальна проверка собственника недвижимости онлайн, Росреестр для этого разместил на официальном сайте необходимый и интуитивно-понятный раздел.

Как ускорит процедуру получения выписки?

Недостаток получения расширенной выписки через Росреестр – относительно длительное ожидание справки. А обстановка такова, что решение приходится принимать в течение дня-двух. При этом проверка данных через ЕГРН – это не единственное, что предстоит проделать потенциальному покупателю.

Ускорить процедуру можно, если заказать расширенную выписку через специализированный сервис, который специально разработан нашей компанией. Зайти на него можно по ссылке https://spikcompany.ru/uslugi/.

Преимущество этого сервиса:

  1. Расширенную выписку можно получить в течение 1-2 часов после заказа и оплаты услуги;
  2. При этом стоимость получения документа, если сравнивать с обращением в Росреестр, в этом случае не меняется;
  3. Выписка выдается в удобных форматах, с ней можно ознакомиться через ноутбук, планшет, смартфон или ПК.

Основное преимущество сервиса – скорость выдачи расширенной выписки из ЕГРН. Специально разработан для ускорения процедуры проверки чистоты сделки по отчуждению недвижимости.

Через него можно заказать не только обычную или расширенную выписки из ЕГРН. Также он предоставляет следующие выписки:

  1. Срочную с планом, в которую включаются данные о всех владельцах, а также их правах на рассматриваемую квартиру или дом. Сюда включаются не снятые аресты и обременения. Заказчик получает ее в бумажном виде, документ имеет подпись и печать Росреестра. Стоимость – 8 т.р. При заказе до 12.00 предоставляется в течение 1 рабочего дня. Регион – Санкт-Петербург и Ленинградская область;
  2. О действующих правах и не снятом обременении. Документ содержит данные о всех владельцах, а также правах каждого из них на объект недвижимости. Включает информацию о действующих арестах и обременениях. Пересылается в электронном виде в формате PDF с ключом проверки подлинности от Росреестра. Цена – 200 р. Он приходит на указанную почту в течение от 5 минут до 10 рабочих часов. Регион – вся Россия;
  3. О переходе прав на квартиру или дом. Содержит информацию о всех владельцах, а также об основаниях перехода прав собственности. Цена – 200 р. Он приходит на указанную почту в течение от 5 минут до 10 рабочих часов. Регион – вся Россия;

Важно знать! Немаловажная особенность рассматриваемого сервиса СПИК – он дешевле. Для наших Заказчиков юристами Spikcompany проводится проверка собственности на недвижимость бесплатно.

Сервис интуитивно понятен. Чтобы с его помощью получить необходимый документ из Росреестр, не требуется особых знаний или подготовки. Достаточно быть обычным пользователем сети, уметь оплачивать товары и услуги онлайн.

 

Вместо выписки из ЕГРН владелец или его представитель может предоставить свидетельство о праве собственности. Оно перестало выдаваться с 2015 года. Поэтому есть риск, что такой документ не содержит объективных данных на момент заключения сделки.

Вообще отмена свидетельств – это общеизвестный факт для всех лиц, кто профессионально занимается сделками с недвижимостью. Поэтому, если юрист или риелтор представляют интересы владельца квартиры, предоставляют вместо выписки ЕГРН свидетельство о праве собственности, – это сигнал, чтобы насторожиться и настроиться на тщательную проверку сделки.

Ограничиваться обычной выпиской ЕГРН не стоит по причине того, что важно знать:

  • основания перехода прав собственности на объект;
  • всех собственников квартиры или дома;
  • принимали ли в сделке участие несовершеннолетние или потенциально недееспособные граждане, другие лица из групп риска (заключенные, военнослужащие, без вести пропавшие и т.п.)

Каждый из прежних владельцев может представлять потенциальный риск для отмены сделки. Наиболее распространенный случай – продажа квартиры, которая относится к совместно нажитому имуществу, одним из супругов после расторжения брака. Даже по истечении трех лет с момента регистрации развода, риск расторжения такой сделки велик.

В целом выполнение основных действий – получение расширенной выписки, некоторые другие проверочные мероприятия – это веские основания для получения компенсации от государства в случае последующего расторжения сделки. А если они выполняются профессиональными юристами СПИК, риски финансовых потерь сводятся к нулю.

 

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности