Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Как купить квартиру с торгов: возможные риски и их предупреждение


Квартиру можно купить с торгов, что позволяет сэкономить. Особенно выгодные предложения встречаются в период кризиса. Уценка жилой недвижимости может существенно снизить затраты граждан на приобретение квартиры или дома. Но вместе с очевидными выгодами покупатель может подвергнуться некоторым рискам, существенно омрачающим финансовую экономию.

Общие положения

На торги попадают квартиры должников, которые брали кредиты, а в качестве обеспечения предлагали под залог квартиру. Это распространенная практика при ипотеке, но нередко встречается и в других займах на крупные суммы.

Если лицо не выполняет обязательств перед банком или иным кредитором, реструктуризация или рефинансирование не спасли ситуацию, кредитор инициирует процедуру взыскания на предмет залога. Проходит она через суд и исполнительное производство, которое осуществляют сотрудники ФССП (Федеральной службы судебных приставов). В итоге предмет залога выставляется на торги.

Это не единственный путь, как кредитор может реализовывать квартиру должника. Другой путь – мирное соглашение между заемщиком и банком/кредитором, в результате которого предмет залога оказывается на торгах без судебного решения. В этом случае стороны конфликта договариваются мирным способом. Итог – соглашение о реализации квартиры во внесудебном порядке.

Договор предусматривает обязанность должника продать квартиру и за счет вырученных средств погасить кредит. Проводится аукцион, организатор которого действует в полном соответствии с условия соглашения, заключенного с финансовой организацией. Порядок действий следующий:

  1. Проводится экспертиза стоимости квартиры;
  2. За 10-15 дней до проведения аукциона объявляется о его проведении;
  3. Участники вносят задаток в размере до 5% от цены, указанной в выводах эксперта;
  4. Проводится аукцион, победителем которого является лицо, предложившее наиболее высокую цену за квартиру;
  5. Организатор и победитель подписывают протокол по итогам мероприятия;
  6. Деньги за квартиру вносятся в течение 5 банковских дней;
  7. Как только средства поступили на счет, в течение 5 рабочих дней победитель подписывает с организатором торгов соглашение о покупке;
  8. Сделка регистрируются и выдается свидетельство о праве собственности на квартиру.

Для справки! Остальные участники аукциона получают внесенные средства обратно в течение 5 банковских дней. Аналогично происходит, если аукцион не проводился  — и деньги возвращаются всем участникам.

Если же кредитор и должник не договорились, и спор перешел на стадию исполнительного производства, судебные приставы выселяют ответчика и занимаются реализацией квартиры с торгов. Участники этого мероприятия извещаются о дате его проведения не позже, чем за 10 дней до его проведения. Механизм проведения аналогичен описанному выше.

Риски покупки квартиры с торгов

Тот факт, что квартира продается с торгов или аукциона, то есть проходит официальную процедуру, не означает, что покупатель избавлен от неприятных неожиданностей. Жилье может оказаться с обременением, что усложняет ее использование в личных целях.

Основное, с чем рискует столкнуться покупатель, заключается в том, что бывшие владельцы могут сохранять право на проживание в проданной с торгов квартире. Проблема в том, что закон различает право владения с правом проживания. Если первого можно лишить в принудительном порядке, то с принудительным снятием временной или постоянной регистрации сложнее, особенно, если это касается несовершеннолетних детей. Исключение – у должников есть другое жилье.

Таким образом, купив квартиру с торгов, новый владелец может остаться один на один с бывшими собственниками, у которых по закону сохраняется право на проживание в этом жилье. Выселить их не имеют права, хотя и распоряжаться этой недвижимостью – дарить ее, передавать в наследство, продавать – они не могут. При этом новый владелец даже не в состоянии потребовать от них арендную плату за проживание. Кроме того, он обязан отвечать за вовремя внесенные платежи по коммунальным услугам. И если проживающие лица это не делают, именно владелец должен погашать задолженность.

Возможны и другие риски. Банк, суд и судебные приставы не проверяют предмет залога на чистоту сделки и не гарантируют, что на квартиру не заявит права третье лицо. Поэтому после продажи с торгов или аукциона новый владелец может столкнуться с тем, что ему придется отстаивать право на приобретенную недвижимость с бывшими супругами должника, другими его родственниками и другими лицами.

«Месть» бывшего владельца тоже частенько становится проблемой для нового собственника. И только фантазия «обиженного» бывшего владельца и страх уголовной ответственности ограничивают спектр мероприятий. И этот риск не закрыть никакими проверками.

Как предупредить риски покупки квартиры с торгов?

Перед тем, как решится на покупку конкретной квартиры с торгов, рекомендуется провести мероприятия по проверке сделок по отчуждению, которые проводились с этой недвижимостью. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН и переходе прав и выписку о правах и обременениях. В выписке ЕГРН о переходе прав указываются сведения о всех бывших собственников квартиры, в выписке ЕГРН о правах и обременениях указываются текущие собственники и наличие каких-либо ограничений прав собственности.

Дополнительно рекомендуется потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги. Этот документ содержит данные о всех жильцах квартиры с первого дня ее эксплуатации. Архивная справка о зарегистрированных лицах поможет также выяснить есть ли лица, обладающие правом пожизненного пользования, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи.


Для справки! Выписка ЕГРН о переходе прав выдает только информацию, внесенную с 1998 года.


Проблема в том, что продавец может отказаться предъявлять этот документ. Самостоятельно запросить в ЖЭКе покупатель не сможет, ему откажут.

В таких ситуациях рекомендуется помощь специалистов-правоведов. Они проведут необходимую работу, оценят риски. Возможно, что по итогам проведенных юристами мероприятий от покупки придется отказаться. Обезопасить покупку можно за счет оформления титульного страхования. Однако и страховая компания потребует документы от бывшего собственника, которые он не будет предоставлять, а при отсутствии документов и при наличии высоких рисков страховщик откажется от подписания договора.

Заключение

Приобретение жилой недвижимости с торгов позволяет экономить деньги, но сопровождается повышенными рисками. Снизить или исключить их можно, если прибегнуть к помощи специалистов. Их юридическая помощь предупредит финансовые потери.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности