Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация

Как купить квартиру с торгов: возможные риски и их предупреждение


Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

Квартиру можно купить с торгов, что позволяет сэкономить. Особенно выгодные предложения встречаются в период кризиса. Уценка жилой недвижимости может существенно снизить затраты граждан на приобретение квартиры или дома. Но вместе с очевидными выгодами покупатель может подвергнуться некоторым рискам, существенно омрачающим финансовую экономию.

Общие положения

На торги попадают квартиры должников, которые брали кредиты, а в качестве обеспечения предлагали под залог квартиру. Это распространенная практика при ипотеке, но нередко встречается и в других займах на крупные суммы.

Если лицо не выполняет обязательств перед банком, реструктуризация или рефинансирование не спасли ситуацию, кредитор инициирует процедуру взыскания на предмет залога. Проходит она через суд и исполнительное производство, которое осуществляют сотрудники ФССП (Федеральной службы судебных приставов). В итоге предмет залога выставляется на торги.

Это не единственный путь, как кредитор может реализовывать квартиру должника. Другой путь – мирное соглашение между заемщиком и банком, в результате которого предмет залога оказывается на торгах без судебного решения. В этом случае стороны конфликта договариваются мирным способом. Итог – соглашение о реализации квартиры во внесудебном порядке.

Договор предусматривает обязанность должника продать квартиру и за счет вырученных средств погасить кредит. Проводится аукцион, организатор которого действует в полном соответствии с условия соглашения, заключенного с финансовой организацией. Порядок действий следующий:

  1. Проводится экспертиза стоимости квартиры;
  2. За 10-15 дней до проведения аукциона объявляется о его проведении;
  3. Участники вносят задаток в размере до 5% от цены, указанной в выводах эксперта;
  4. Проводится аукцион, победителем которого является лицо, предложившее наиболее высокую цену за квартиру;
  5. Организатор и победитель подписывают протокол по итогам мероприятия;
  6. Деньги за квартиру вносятся в течение 5 банковских дней;
  7. Как только средства поступили на счет, в течение 5 рабочих дней победитель подписывает с организатором торгов соглашение о покупке;
  8. Сделка регистрируются и выдается свидетельство о праве собственности на квартиру.

Для справки! Остальные участники аукциона получают внесенные средства обратно в течение 5 банковских дней. Аналогично происходит, если аукцион не проводился  — и деньги возвращаются всем участникам.

Если же кредитор и должник не договорились, и спор перешел на стадию исполнительного производства, судебные приставы выселяют ответчика и занимаются реализацией квартиры с торгов. Участники этого мероприятия извещаются о дате его проведения не позже, чем за 10 дней до его проведения. Механизм проведения аналогичен описанному выше.

Риски покупки квартиры с торгов

Тот факт, что квартира продается с торгов или аукциона, то есть проходит официальную процедуру, не означает, что покупатель избавлен от неприятных неожиданностей. Жилье может оказаться с обременением, что усложняет ее использование в личных целях.

Основное, с чем рискует столкнуться покупатель, заключается в том, что бывшие владельцы могут сохранять право на проживание в проданной с торгов квартире. Проблема в том, что закон различает право владения с правом проживания. Если первого можно лишить в принудительном порядке, то с принудительным снятием временной или постоянной регистрации сложнее, особенно, если это касается несовершеннолетних детей. Исключение – у должников есть другое жилье.

Таким образом, купив квартиру с торгов, новый владелец может остаться один на один с бывшими собственниками, у которых по закону сохраняется право на проживание в этом жилье. Выселить их не имеют права, хотя и распоряжаться этой недвижимостью – дарить ее, передавать в наследство, продавать – они не могут. При этом новый владелец даже не в состоянии потребовать от них арендную плату за проживание. Кроме того, он обязан отвечать за вовремя внесенные платежи по коммунальным услугам. И если проживающие лица это не делают, именно владелец должен погашать задолженность.

Возможны и другие риски. Банк, суд и судебные приставы не проверяют предмет залога на чистоту сделки и не гарантируют, что на квартиру не заявит права третье лицо. Поэтому после продажи с торгов или аукциона новый владелец может столкнуться с тем, что ему придется отстаивать право на приобретенную недвижимость с бывшими супругами должника, другими его родственниками и другими лицами.

«Месть» бывшего владельца тоже частенько становится проблемой для нового собственника. И только фантазия «обиженного» бывшего владельца и страх уголовной ответственности ограничивают спектр мероприятий. И этот риск не закрыть никакими проверками.

Как предупредить риски покупки квартиры с торгов?

Перед тем, как решится на покупку конкретной квартиры с торгов, рекомендуется провести мероприятия по проверке сделок по отчуждению, которые проводились с этой недвижимостью. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН и переходе прав и выписку о правах и обременениях. В выписке ЕГРН о переходе прав указываются сведения о всех бывших собственников квартиры, в выписке ЕГРН о правах и обременениях указываются текущие собственники и наличие каких-либо ограничений прав собственности. Заказать обе выписки можно здесь>>

Дополнительно рекомендуется потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги. Этот документ содержит данные о всех жильцах квартиры с первого дня ее эксплуатации. Архивная справка о зарегистрированных лицах поможет также выяснить есть ли лица, обладающие правом пожизненного пользования, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи.

Для справки! Выписка ЕГРН о переходе прав выдает только информацию, внесенную с 1998 года.

Проблема в том, что продавец может отказаться предъявлять этот документ. Самостоятельно запросить в ЖЭКе покупатель не сможет, ему откажут.

В таких ситуациях рекомендуется помощь специалистов-правоведов. Они проведут необходимую работу, оценят риски. Возможно, что по итогам проведенных юристами мероприятий от покупки придется отказаться. Обезопасить покупку можно за счет оформления титульного страхования. Однако и страховая компания потребует документы от бывшего собственника, которые он не будет предоставлять, а при отсутствии документов и при наличии высоких рисков страховщик откажется от подписания договора.

Заключение

Приобретение жилой недвижимости с торгов позволяет экономить деньги, но сопровождается повышенными рисками. Снизить или исключить их можно, если прибегнуть к помощи специалистов. Их юридическая помощь предупредит финансовые потери.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности