Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Почему согласие экс-супруга на продажу недвижимости «филькина грамота»

В недавней публикации мы рассматривали вопрос о том, что после развода необходимо составлять соглашение о разделе имущества , однако согласие на продажу бывшего супруга на самом деле — «филькина грамота».

Почему?

Дело в том, что согласие супруга на распоряжение общей собственностью, нажитой в браке (даже, если недвижимость оформлена на кого-то одного из супругов, но нет брачного контракта) должно быть оформлено нотариально согласно Семейному кодексу РФ (статья 35).

Однако Семейный кодекс РФ регулирует взаимоотношения только между членами семьи, отношения между остальными лицами регулируются Гражданским кодексом РФ.

Кто такие члены семьи?  Это супруги (действительные, а не бывшие), дети, родители, братья, сестры, бабушки, внуки.

В Гражданском кодексе по статье 253 расписан порядок распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, в том числе бывших супругов. Собственность, нажитая в браке на совместно нажитые деньги, является общей совместной собственностью вне зависимости от того, на кого она оформлена. А каждый участник совместной собственности может распоряжаться общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними (здесь как раз речь идет о соглашении о разделе имущества).

А совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель, а не бывший супруг) знала или заведомо должна была знать об этом.

При этом, если на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества собственник находился уже в разводе, получение нотариального согласия бывшим супругой(супругой) не требуется. Это однозначно сказано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 77-КГ16-17.

Что получается? Согласия не требуется, так как Семейный кодекс не действует на правоотношения бывших супругов. И судьба имущества будет зависеть только от того, сообщил ли бывший супруг покупателям, что он возражает в отчуждении.

Часто риелторы все равно берут согласие бывшего супруга, апеллируя к тому, что Росреестр не проверяет, когда оно было написано: до брака или после. Раскроем Вас «секрет»: Росреестр вообще не проверяет семейное положение. Вы можете написать в МФЦ заявление, что не состояли в браке на момент приобретения, и Росреестр тоже это примет, они даже паспорт не проверяют на соответствующих страничках. Согласие же пишется не покупателям, а в Росреестр. И потом, о чем согласие? О том, что у второго экс-супруга имеются полномочия распоряжаться общим имуществом? Нет — оно о том, что второй бывший супруг не возражает против отчуждения, при этом даже условия отчуждения не указываются. Это не наделение его полномочиями… Поэтому, если такая сделка не устроит бывшую вторую половинку, то он может потребовать признать ее недействительной.

Результат — если такая сделка не устраивает остальных участников, то они могут потребовать признать сделку по продаже недвижимости недействительной.

Вывод: хотите обезопасить себя? Тогда нужно составить только соглашение о разделе имущества или брачный контракт.