Налог с продажи квартиры с разными сроками владения долей

За 15 лет — ни одной оспоренной сделки. Внимание к каждой детали. Не рискуйте деньгами!

Последнее обновление: декабрь 2025 г

У клиентов часто возникает вопрос: как рассчитать налог НДФЛ с продажи квартиры (налог с дохода физических лиц от продажи недвижимости), если одна часть имущества находится в собственности более 5 лет (более 3 или 5 лет в зависимости от основания возникновения права), а вторая часть приобретена недавно.

Срок владения таким имуществом для целей налогообложения как считать:

с даты возникновения права собственности на первую часть?
от даты возникновения права собственности на последнюю часть?
нужно ли платить налог с каждой части отдельно?

Самым свежим и актуальным разъяснением Министерства Финансов РФ по этому вопросу является письмо от 27 августа 2025 г. N 03-04-05/83502

Так, согласно этому разъяснению, если имущество принадлежало Вам (НЕЗАВИСИМО от изменения РАЗМЕРА ДОЛЕЙ) более минимального срока, установленного статьей 217.1. Налогового Кодекса РФ в целях освобождения от уплаты НДФЛ с дохода от продажи такого имущества, то доходы от реализации такого имущества не облагаются налогом.

Если при получении во владение другой части жилья Вы только увеличили объем прав, то срок владения считается с даты возникновения собственности на первую его часть.

Аналогичная позиция содержится в более ранних письмах:

1. Письмо от 12.01.2018 № 03-04-05/908: Если квартира принадлежала физическому лицу (независимо от изменения долей) более трёх лет, доход от её продажи НДФЛ не облагается.
2. Письмо от 07.06.2013 № 03-04-05/21235 (пример с наследством): Квартира перешла по наследству более 3 лет назад, но позже было оформлено соглашение о разделе. При продаже НДФЛ платить не нужно, так как фактическое владение началось с момента принятия наследства.
3. Письмо от 13.01.2015 № 03-04-05/69528: При переходе остальных долей в единоличную собственность одного из совладельцев (например, по наследству или дарению) срок считается с даты первоначальной регистрации его права на первую долю.
4. Письмо от 24.05.2013 № 03-04-05/18670 (пример с рентой): Если продавец до получения квартиры в единоличную собственность по договору ренты уже был её сособственником, то срок исчисляется с даты первоначальной регистрации его долевого права.

Обращаем Ваше внимание, что письма Минфина не являются нормативными правовыми актами и не конкретизируют эти акты. Все письма Министерства финансов имеют информационный характер. Поэтому, позиция налоговых органов может отличаться от позиции Министерства Финансов, однако обязательно должна быть основана на нормах законодательства РФ.

Итог: Если вы стали собственником части квартиры давно, а затем лишь увеличили свою долю в ней, при продаже всего объекта срок владения считается с момента получения первой доли. При соблюдении минимального срока (3/5 лет) НДФЛ платить не нужно.