Налог с продажи квартиры в 2026 году. Изменения и расчет.

За 15 лет — ни одной оспоренной сделки. Внимание к каждой детали. Не рискуйте деньгами!

Последнее обновление: декабрь 2025 г

Многих покупателей и продавцов волнует вопрос налог с продажи квартиры, налог с продажи комнаты, налог с продажи земельного участка, налог с продажи дома в 2026 году. Речь в данной статье пойдет не о налоге на имущество, а именно о налоге с дохода, полученного от продажи жилого недвижимого имущества.

Мы расскажем когда налог с продажи недвижимого имущества можно не платить. Сколько лет 3 или 5 нужно ждать.

В настоящей статье в максимально адаптивной форме Вы можете узнать подробнее о налоге с продажи квартиры в 2026 году.

Сразу оговоримся, что в данной статье речь идет только о тех физических лицах — граждан РФ, которые продают следующее, НЕ используемое в предпринимательской деятельности, имущество: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доли (долей) в указанном имуществе.

Про расчет налога от продажи имущества физических лиц, используемого в предпринимательской деятельности, мы написали отдельную публикацию>>

Дата, с которой исчисляется срок владения в 2026 году

Общий случай: с даты регистрации права собственности в Росреестре;
С 2021 года (в том числе по доходам, полученным в 2020 году) в случае приобретения собственности по договору долевого участия или уступки прав требования законодатель позволил считать срок владения не с даты собственности, а с даты полной оплаты договора (по аналогии с договором ЖСК, когда в случае участия в ЖСК, само право собственности считается возникшим с даты справки о полно выплате пая).
С августа 2024 года при продаже жилых помещений, образованных в результате раздела из исходного жилого помещения в результате реконструкции, выдела доли или перепланировки, — с даты регистрации собственности на исходное жилое помещение. Федеральный закон от 08.08.2024 N 259-ФЗ.
В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений, — с даты оформления права на последний из объединенных жилых помещений. Федеральный закон от 08.08.2024 N 259-ФЗ.
Перераспределение долей в связи с использованием материнского капитала не влияет на срок владения имуществом
С декабря 2024 года, если право собственности появилось в связи с разделом или объединением земельного участка ИЖС, ЛПХ, СНТ — с даты владения исходным участком (если раздел) или с даты собственности на последний земельный участок (в случае объединения), но при условии, что таких участков (исходных или выделенных) не более двух
со дня открытия наследства (что соответствует дню смерти гражданина согласно ст 1114 ГК РФ) независимо от времени фактического принятия наследства и не зависит от даты государственной регистрации права наследника на данное имущество
с даты полной оплаты пая, в случае оформления права собственности на основании справки ЖСК о полной выплате пая.

Освобождение от уплаты налога от продажи недвижимости в 2026 году

Срок владения (до даты регистрации перехода права собственности при продаже), после которого можно не платить налог составляет в общем случае:

5 лет для освобождения от уплаты налога

Для жилого имущества, право собственности на которое получено (любое из этих случаев):

по наследству или дарению от ближайших членов семьи (супруги, родители, дети, внуки, бабушка, дедушка, братья, сестры)
в результате приватизации
в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
с 01.01.2020 года сюда добавляется еще случай, когда отчуждаемое жилое имущество является для налогоплательщика единственным на дату перехода права собственности. Если у собственника и/или его супруга/супруги есть иное жилое недвижимое имущество, приобретенное не ранее 3 месяцев (90 календарных дней) до даты продажи, то такое имущество не будет считаться «вторым». Это позволяет проводить сделки с «цепочками», когда Вы продаете одно имущество и тут же приобретаете другое: если право собственности на приобретаемую недвижимость технически будет оформлено ранее отчуждаемой. Такое может быть если, например, квартира приобретается с ипотекой, а имеющееся жилье отчуждается покупателю с собственными средствами. (Срок регистрации разный. Подробнее о сроках регистрации прав собственности тут>>)

срок владения имуществом, после которого лицо, отчуждающее имущество не должен платить налог на доход от реализации этого имущества, по-прежнему составляет 3 года.

Сюда же относится и отчуждение земельного участка под жилым домом и хоз. постройки , если отчуждение производится вместе с жилым домом

Основание: статья 217.1, пункт 3 Налогового кодекса РФ

Полное освобождение от уплаты налога в 2026 году вне зависимости от сроков нахождения в собственности возможно при соблюдении следующих условий одновременно:

отчуждаемая недвижимость (отчуждаемая доля) жилая (включая участок под жилым домом, если отчуждается вместе с жилым домом)
налогоплательщик и/или его упруг являются родителями (усыновителями) не менее 2 детей до 18 лет (24 лет, если дети учатся на очном отделении ) или см такой ребенок на дату регистрации перехода прав собственности в Росреестре
оформлено право собственности (куплено или по договору мены) или полностью оплачено по договору долевого участия (договору ЖСК и т.п.) встречное жилое помещение (до 30 апреля следующего года)
площадь приобретаемого жилого помещения ИЛИ его кадастровая стоимость на 01 января года, в котором жилое помещение продано, превышает аналогичные показатели в отчуждаемом жилом помещении (или отчуждаемых долей)
кадастровая стоимость отчуждаемого жилого помещения не более 50 млн рублей (если может быть определена)
нет собственности более 1/2 доли (в том числе родителям, если речь идет о несовершеннолетнем) на иное жилое помещение площадью большей, чем приобретаемое (даже если приобретается только доля, считаем по общей площади)

С 01.01.2019 года и по 2026 год статья 217.1 действует для ВСЕХ собственников, а не только для резидентов. Т.е. для нерезидентов с 2019 года тоже применяются правила освобождения от налогов через 3-5 лет и ограничение налогооблагаемой базы — 70% кадастровой стоимости

Основание: Федеральный закон от 27.11.2018 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»

Сколько придется заплатить налогов?

Размер налогов составляет (статья 224 НК РФ):
(с изменениями, которые вступают в силу с 01.01.2026 года)

Для резидентов РФ:

Если налоговая база (общая) не более 2 400 000 рублей, ставка 13% ;
Если налоговая база (общая) более 2 400 000 рублей, ставка 15% от суммы налоговой базы, превышающей 2 400 000 рублей + 312 000 рублей ;

Для нерезидентов РФ:

вне зависимости от размера налоговой базы, ставка 30% .

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

Об этом говорит статья 214.10 НК РФ

С максимальной суммы между договорной стоимостью (если имеется) и 70% кадастровой стоимости на 01 января года регистрации перехода прав собственности (пропорционально доле в праве собственности), уменьшенной на затраты по приобретению этого недвижимого имущества.

Причем с августа 2024 года Налоговые органы самостоятельно уменьшают доходы на сумму расходов в размере, которые были указаны в договоре -основании приобретения недвижимого имущества или на сумму налоговых вычетов

Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна документально подтвержденным расходам на приобретение, и эта цена больше или равна 70% кадастровой стоимости этой недвижимости!

Сколько нужно заплатить налогов, если цена выше 70% кадастровой стоимости

ПРИМЕР

Например, сейчас 2026 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 2 года назад в 2024 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на январь 2026 года составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 6 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 15% с суммы, превышающей 2 400 000 рублей + 312 000 рублей (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 15% с (5 000 000 — 2 400 000 ) рублей + 312 000 рублей = 702 000 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.

Сколько нужно заплатить налогов, если цена ниже 70% кадастровой стоимости

Если продается имущество и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана менее 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

70% кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет. Это важно, так как по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
70% кадастровой стоимости минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества).

ПЕРВЫЙ ПРИМЕР

Например, сейчас 2026 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее 2 года назад в 2024 году за 2 000 000 рублей (когда-то «занизили»). Кадастровая стоимость квартиры на 2026 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
2 вариант: У Вас есть подтверждение фактически произведенных расходов на приобретение этой недвижимости в 2024 году. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

ВТОРОЙ ПРИМЕР

Например, сейчас 2026 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2022 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Вы владеете продаваемым имуществом более 3 лет, Вы освобождаетесь от уплаты налога

Сколько нужно заплатить налогов, если кадастровой стоимости еще нет

Если продается имущество, кадастровая стоимость которого на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, не определена, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет. Это важно, так как по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества).

Если реализуются права требования (переуступка), то налог рассчитывается со следующей величины:

Цена переуступки минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена по договору долевого участия, договору паевого взноса и др);

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества

Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.

Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:

1 000 000 рублей от продажи имущества;

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет при продаже распределяется между совладельцами этого имущества. Распределяется пропорционально их доле. Это применимо, если имущество отчуждается по одному договору.

При реализации имущества по отдельному гражданско-правовому договору на каждую долю, имущественный налоговый вычет может быть использован полностью при условии, что доля выделена как отдельный объект права. Тут важно еще соблюдать права приоритетной покупки.

(Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П)

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется по договоренности между сособственниками.

Если собственник продает имущество и в этом же налоговом периоде (году) покупает другое жилье, то он может зачесть налоговый вычет на покупку жилья, но не более 260 000 рублей. Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни. Размер официально подтвержденной зарплаты в этом случае не имеет значения.

Мы надеемся, что Вы нашли ответы на следующие основные вопросы:

Как изменился налог на доходы с продажи недвижимости к 2026 году ?
Как рассчитать налог, если недвижимость куплена до 2024 года, в продаем в 2026 году?
Сколько должна быть квартира в собственности для освобождения от налога: 3 или 5 лет?
Как влияет кадастровая стоимость на расчет налога?

Индивидуально рассчитать налог с продажи недвижимости и снизить его помогут наши специалисты при юридическом сопровождении.

С тем, что именно включено в услугу юридического сопровождения и ее точной стоимостью Вы можете ознакомиться здесь>>

НАЛОГ НДФЛ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ЕСЛИ ОДНА ЕЕ ЧАСТЬ БОЛЕЕ 3 ЛЕТ В СОБСТВЕННОСТИ, А ВТОРАЯ МЕНЕЕ 3 ЛЕТ

Налог с продажи квартиры. Изменения. Расчет