Как сохранить имущество при продаже недвижимости с обратным выкупом?
Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.
В практике случается так, что компания продает заинтересованному лицу какие-либо площади, но с условием дальнейшего выкупа. Покупатель в нарушении договоренностей продает эту недвижимость. Как предупредить такой поворот событий?
Чтобы сохранить имущество после заключения сделки купли-продажи, необходимо оформить договор с выкупом как единое соглашение. В нем прописывается обязанность приобретателя не отчуждать приобретенную недвижимость или другое имущество, а также цель получения денег продавцом при купле-продаже. Если вопреки договоренностям покупатель решился на перепродажу, его действия нужно оспорить, а сделку отменить как притворную.
Как происходит продажа с обратным выкупом?
Данная схема позволяет получить деньги вместо обращения в банк за кредитом. По сути, покупатель выступает в качестве такого кредитора, который получает под полный контроль залоговое имущество. Но юридически сделка оформляется как купля-продажа с условием о праве на обратный выкуп.
Для справки! Продавец сохраняет за собой право выкупа имущества, но ему придется заплатить более высокую стоимость. Разница между ценами и будет составлять ту цену, которую придется уплатить за пользование предоставленными средствами.
Главное, что нужно учитывать, после заключения сделки право собственности за прежним владельцем не сохраняется. В этом главное отличие продажи с правом выкупа и оформлением займа под залог имущества, которое остается в собственности заемщика.
Может ли покупатель перепродать?
Особенность этой сделки в том, что несмотря на все договоренности, само право выкупа нигде, кроме соглашения, больше не отображаются. А это значит, что в госреестре, в который обязательно заносится информация о сделке, сведений о наличии обременений на имущество не существует.
И если новый собственник не сообщит новым покупателям, что бывший владелец имеет право выкупа, им неоткуда будет об этом узнать. Разве что проявить инициативу и провести опрос.
То есть, субъект, который предоставил деньги по договор купли-продажи с обратным выкупом, может нарушить договоренности и реализовать приобретенное имущество. При этом первоначальный владелец не в состоянии:
- Оспорить эту сделку;
- Потребовать это имущество обратно от нового собственникам.
Важно знать! Нарушение условий соглашения об обратном выкупе не является основанием для признания последующих сделок недействительными. Прежний владелец сильно рискует, соглашаясь на такой вариант.
Выход из ситуации – собрать доказательства, что соглашение купли-продажи с обратным выкупом относится к притворной сделке. Придется доказывать, что истинные намерения покупателя были иными, а этот договор лишь покрывал их.
В этом случае прежний владелец может потребовать возместить ему материальный и моральный ущерб, который он понес в связи с недобросовестными действиями контрагента-покупателя. Как правило, речь идет о разнице между ценой продажи и обратной покупки, но при условии, что она прописана в самом договоре.
Как доказать притворность сделки?
По форме такой договор может быть в виде единого документа или череды соглашений. Для юридической безопасности рекомендуется выбирать первый вариант, в котором отобразить право на обратный выкуп.
Если использовать несколько соглашений, есть следующие риски:
- Один или несколько из них оспорят в суде и признают недействительными;
- Суд может усомниться в преследовании сторонами целей сделки, что они собирались его исполнять, признать договор мнимым.
Важно знать! Сам факт наличия нескольких соглашений может являться признаком, что они все являются притворными, их истинная цель – прикрыть получение займа.
Поскольку для продавца высок риск потери имущества, нужно изначально быть готовым защищать интересы в суде. Он будет выступать, как истец, а покупатель – ответчиком.
Суд, обращая внимание на наличие нескольких договоров, может учесть и другие факторы, а именно:
- Проживание истца или пользование им проданного имущества;
- Отсутствие у ответчика расходов на содержание купленной квартиры, офиса и т.п.;
- Не предъявлены покупателем требования о выселении продавцу, освобождении помещения.
Все эти признаки укажут на формальность сделки. Суд придет к выводу, что актив приобретался по документам, но право собственности фактически не реализовано, никаких действий для этого ответчиком не предпринималось.
Что делать, если имущество продано?
В такой ситуации придется обращаться с иском в суд. Доказывать нужно, что соглашение купли-продажи фактически преследовало цель получение залога, а сама сделка была притворной, заменяла получение займа под заложенное имущество.
Для этого предъявляются документальные доказательства пользования имуществом прежним владельцам, документы (расписка о долге, договор купли-продажи), которые подтверждают, что целью сделки было получение займа взамен залогового имущества. Нужно быть готовым опротестовать заявление ответчика, что сделка была обычной купле-продажей.
Судебная практика по вопросу обратного выкупа неоднозначна. В некоторых случаях требования истца удовлетворяются, в других – нет. Распространенная ошибка – предъявлять взаимоисключающие сделки, а именно оспаривать соглашение о продаже и взыскивать по нему оплату.
На сторону истца суд становился в том случае, если сделка реализовывалась двумя соглашениями – займа и продажи квартиры. Но деньги передавались только по первому договору. Суд пришел к выводу, что фактически стороны не собирались осуществлять отчуждение недвижимости.
Таким образом, продажа с обратным выкупом – крайне рискованная сделка. В результате собственник может потерять существенно больше. К заключению таких соглашений рекомендуется привлекать опытных практикующих юристов.
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: