Санкт-Петербург
8 (812) 330-03-20

Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок

Как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) в аренду или в наем?

Лица, которые сдают жилье в многоквартирных домах (МКД) обязаны уплатить налог от сдачи квартиры в аренду. Предварительно получаемый доход необходимо задекларировать. В некоторых случаях размер налога меняется. Зависит от того, сколько дней в году находится плательщик на территории Российской Федерации.

Налог от сдачи квартиры в аренду – общие правила

Доходы граждан в РФ облагаются налогом – НДФЛ. Это в полной мере касается и денег, которые получает собственник квартиры от лиц, арендующих у него жилье. У сторон – владельца и квартиросъемщика – должен быть подписанный договор аренды. Его срок действия для уплаты налога не имеет значения.

Освобождаются от уплаты НДФЛ от сдачи квартиры в аренду собственники, которые сдают квартиры лицам:

  1. Пострадавшим в результате чрезвычайных обстоятельств;
  2. Членам семей этих пострадавших лиц.

Гражданам, которые пострадали от чрезвычайных обстоятельств, оказывает помощь, в том числе и финансовую, государство за счет бюджетных средств. Эти деньги предоставляются, в том числе, и на аренду жилья.

Собственники арендованной такими лицами квартиры освобождаются от НДФЛ только в пределах сумм, выделенных на аренду. Если пострадавшие лица доплачивают деньги за наем жилья сверх этих сумм, за разницу придется уплатить налог.

Налог на профессиональный доход

Законом предусмотрено, что лица могут осуществлять предпринимательскую деятельность без образования юрлица или регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Они могут претендовать на налоговый вычет в случае определения налогооблагаемой базы. Размер налогового вычета определяется через фактически понесенные затраты при сдаче жилья в аренду.

Другой вариант – в случае сдачи квартиры в аренду, собственник может применить специальный режим – налог на профессиональный доход. В этом случае применяются следующие ставки:

  1. Если квартиросъемщик физическое лицо – 4%;
  2. Если жилье арендует юридическое лицо или ИП – 6%.

В ситуации с арендой жилья налог может уплачиваться по одному из двух вариантов:

  1. Собственник квартиры самостоятельно определяет и уплачивает налог от ее сдачи в аренду;
  2. За собственника это делает арендатор.

В каждом варианте есть особенности, которые необходимо учесть при их выборе. Ниже они рассмотрены подробнее.

Уплата налога от сдачи квартиры в аренду собственником

В соответствии с положениями ст.ст. 226, 228 Налогового Кодекса РФ (далее – Кодекс) собственник обязан определить размер НДФЛ и уплатить его, если квартира сдается в аренду:

  1. Физическим лицам, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности. Они могут иметь или не иметь российского гражданства;
  2. Иностранным организациям, не имеющих подразделений в РФ.

В этом случае размер налога определяется собственником в конце года, в котором он получил доход от аренды квартиры. Если он является налоговым резидентом (находится в России в течение 183 дней), размер НФДЛ определяется так:

НДФЛ=0,13×Д, где Д – это доход от аренды квартиры.

Формула применяется в том случае, если совокупный доход от аренды не превышает за год 5 млн р. в противном случае сумма дохода умножается не на 0,13, а на 0,15. То есть, процентная ставка повышается с 13% до 15%.

Еще больше придется уплатить в бюджет, если собственник нерезидент РФ – находится на территории РФ менее 183 дней из 12 подряд следующих месяцев. Тогда процентная ставка повышается до 30%. Соответственно, размер налога на доход от сдачи квартиры определяется так: НДФЛ=0,3×Д, где Д – это доход от аренды квартиры.

Для справки: налоговые резиденты или нерезиденты определяются в соответствии с положением п.3 ст.224 Кодекса.

НДФЛ от сдачи квартиры уплачивается в следующем за отчетным годом. Например, доходы получены в 2021 году, рассчитать налог, подать декларацию и уплатить его нужно в 2022 году. Порядок действий следующий:

  1. Определить размер дохода, полученного от сдачи жилья в аренду;
  2. Определить формулу, которая применяется для расчета налога и высчитать его размер;
  3. По месту регистрации подать налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Чтобы снизить риск ошибки, ФНС, предлагает плательщикам рассчитать налог и заполнить декларацию на официальном сайте службы. Для этого нужно авторизоваться в личном кабинете налогоплательщика.

Соответственно, налоговую декларацию можно подать следующими способами:

  1. Рекомендованным письмом по почте;
  2. Непосредственно в территориальный орган ФНС по месту регистрации;
  3. Электронным письмом через официальный сайт ФНС, как это указано выше, или через онлайн-сервис портал госуслуг.

Все способы подачи декларации предусмотрены положением п.4 ст.80 Кодекса. Если этот документ подписан неуполномоченным лицом, он считается не поданным. В результате установления этого факта плательщику в пятидневный срок приходит уведомление из налогового органа.

Уплачивается налог от сдачи квартиры в аренду до 15 июля года, следующего за отчетным, в котором получен доход.

Когда налог рассчитывает и уплачивает арендатор

Положениями Кодекса (п.п.1,2 ст.226) предусмотрены случаи, когда НДФЛ от сдачи жилья в аренду рассчитывают и оплачивают арендаторы. Это происходит в том случае, если ими являются:

  1. Юридические лица, зарегистрированные в России;
  2. Юридические лица, зарегистрированные за рубежом, но имеющиеся в РФ подразделение;
  3. Индивидуальные предприниматели;
  4. Самозанятые лица – нотариусы, адвокаты.

Поскольку это не право сторон, а обязанность, возложенная на плательщика действующим законодательством, плательщики-арендаторы:

  1. Оплачивают наем жилья, удерживая сумму в счет уплаты налога;
  2. Своевременно подают декларацию в ФНС;
  3. Своевременно и в полном объеме перечисляют НДФЛ в бюджет.

В такой ситуации квартиросъемщики выступают налоговыми агентами. По закону (п.9 ст.226 Кодекса) налог нельзя уплачивать за их счет. Исключение – взыскание, доначисление по результатам проверки налоговым органом, если налог не был уплачен частично или полностью. Этой же нормой не допускается включать в договор аренды какие-либо оговорки, в соответствии с которыми именно арендаторы обязаны нести расходы по уплате налогов.

После уплаты НДФЛ владелец арендованного жилья освобождается от подачи декларации. Если квартиросъемщик не может оплатить налог, он обязан не позднее 1 марта года, следующего за отчетным, сообщить об этом как собственнику, так и в налоговый орган по месту регистрации. В таком случае декларация арендодателем не подается, а НДФЛ уплачивается в соответствии с налоговым уведомлением не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным.

Порядок действий собственника квартиры, как оплатить НДФЛ от сдачи квартиры внаем

Чтобы избежать риска быть оштрафованным, рекомендуется следующий порядок действий, как заплатить НДФЛ:

  1. Составить и подписать договор аренды с квартиросъемщиком;
  2. Зарегистрировать соглашение в Росреестре – для некоторых случаев обязательно;
  3. Собрать документы, необходимые для подачи декларации в ФНС – паспорт и договор аренды, правоустанавливающие на квартиру документы;
  4. Заполнить декларацию, подать ее в бумажном или электронном виде, как это указано выше;
  5. Оплатить налог или удостовериться, что это сделал квартиросъемщик, выступающий налоговым агентом.

Если возникают сомнения в правильности действий, расчета размера налога, рекомендуется обратиться за помощью к юристам СПИК. Наши сотрудники помогут составить договор аренды так, чтобы максимально защитить интересы собственника жилья или квартиросъемщика. Оптимизируем налоговые расходы.

При заключении договора аренды на срок более 1 года, требуется регистрация в Росреестре. Подать его нужно в течение месяца после подписания. Если договор составляется на срок, менее 1 года, обращаться к регистратору не нужно.

Для справки! В некоторых случаях выгодно и безопасно предоставлять аренду по договору на небольшие сроки – 3-6 месяцев. К нему привязывается срок временной регистрации арендатора и членов его семьи (включая несовершеннолетних детей) в квартире через миграционную службу. При возникновении разногласий, споров, арендаторы принудительно выселяются по окончанию срока прописки.

К правоустанавливающим на квартиру документам относятся:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • соглашение о социальном найме;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • соглашение купли-продажи;
  • договор пожизненного содержания;
  • судебное решение.

Заполнить нужно декларацию по форе 3-НДФЛ. Если она подается в бумажном виде, предварительно ее нужно распечатать. В этом случае, выгоднее и быстрее заполнить и подать ее в электронном виде через госуслуги или кабинет налогоплательщика.

Соблюдение сроков подачи декларации и уплаты налога

Как указывалось, декларацию необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Нарушение этого срока станет причиной наложения штрафа.

Размер штрафа привязывается к сумме налога. Составляет 5% от нее. Назначается за каждый месяц просрочки, независимо от того, полный он или нет. Например, если декларация подана 10 июня, один штраф назначается за май, другой – за июнь, несмотря на то, что в июне прошло всего 10 дней.

Оплата осуществляется не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным:

  1. Через кассу в банке – предварительно нужно скачать форму квитанции на официальном сайте ФНС и заполнить ее;
  2. Онлайн – через личный кабинет налогоплательщика не официальном сайте ФНС или через портал госуслуги.

Как подтвердить статус, чтобы не переплатить НДФЛ от сдачи квартиры в аренду

Нередко уведомление об уплате налогов может прийти плательщику заранее – в феврале-марте, пока он еще не заполнял и не подавал декларацию. В ФНС могут определить его статус – резидент или нерезидент – на основании данных, которые есть в базе данных. В этом случае не исключена ошибка, в результате чего плательщика признают нерезидентом и ему придется платить налог по ставке в 30%.

Чтобы предупредить или исправить ошибку, необходимо подтвердить статус налогового резидента. Сделать это можно через специальный сервис на сайте ФНС – подтверждение статуса налогового резидента РФ. На нем заполняется заявление, к которому прилагаются подтверждающие документы – копии страниц загранпаспорта, ответ из пограничной службы о датах вылета за рубеж и возвращении, ответ из миграционной службы о регистрации по месту пребывания.

Как снизить размер налога?

Выше было указано, что можно платить налог от сдачи квартиры в аренду по ставкам в 6% или даже 4%. Это 2-3 раза ниже, чем обычная ставка НДФЛ. В первом случае плательщику необходимо:

  1. Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
  2. При регистрации указать патентную систему налогообложения.

Размер стоимости патента регулируется государством, устанавливается на уровне 6%. Именно по этой ставке придется уплачивать налог на полученные доходы от сдачи квартиры в аренду.

В столице, а также других крупных городах, включая Санкт-Петербург, стоимость патента привязывается к площади квартиры и ее местоположения (район города). В остальных городах за патент уплачивается фиксированная цена.

Для получения патента на официальном сайте ФНС оформляется и подается заявка. Рекомендуется это сделать не позднее, чем за 10 дней до начала действия договора аренды. Патент выдается в пятидневный срок и сразу начинает действовать.

Самозанятость, как способ оптимизации налогов

Другой вариант – собственник квартиры регистрируется в качестве самозанятого. Как указано выше, ставка снижается до 4%, если аренда предоставляется физическим лицам. Если она предоставляется в наем организациям, ставка остается на уровне 6%, как и в случае с патентной системой.

Обязательное условие для регистрации в качестве самозанятого – годовой доход не должен превышать 2,4 млн р. Это позволяет сдавать квартиру в аренду за плату до 200 т.р. в месяц. Страховые взносы отсутствуют. Перечисления в Пенсионный фонд, а также оплата медицинского страхования проводится (или не проводится) самозанятыми самостоятельно.

Недостаток – не везде в регионах России действует этот специальный налоговый режим. Он доступен в 80 регионах.

Также можно зарегистрироваться в качестве самозанятого в процессе сдачи квартиры в аренду. Для этого не придется перезаключать соглашение аренды. При этом налог от сдачи квартиры в наем существенно снизиться.

Если возникли дополнительные вопросы по теме, какой налог от сдачи квартиры в аренду, как его оплатить и снизить, обращайтесь за помощью к юристам СПИК. Наши сотрудники помогут снизить расходы и риски быть оштрафованным, помогут и в других правовых вопросах, связанных с недвижимостью.