Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Альтернативный аккредитив – что это за новый зверь Сбербанка

Новшество в сфере недвижимости — так называемый «альтернативный» аккредитив. Оставим за пределами этой статьи разбор природы этого вида расчетов. Постараемся доступно объяснить суть и разъяснить риски, а также немножко подсказать, как себя подстраховать в этом случае.

Что такое альтернативный аккредитив?

Этот вид расчетов применяет Сбербанк, когда есть альтернативная сделка (альтернативная сделка — это так называемая «цепочка» сделок, когда одновременно продается одна и одновременно покупается другая квартира) с безналичными платежами. Например, в цепочке сделок есть участник – нерезидент, а, как известно любому грамотному специалисту, расчеты с нерезидентами через банковские ячейки (наличными) запрещены.  Или просто стороны хотят только безналичные расчеты.

Например. Скажем, Иванов покупает квартиру «А» у Петрова, а Петров покупает квартиру «Б» у Сидорова на средства, вырученные от продажи квартиры «А».
Обе купли-продажи происходят одновременно, так как Петров хочет переехать из квартиры А в Б и только на таком условии продает свою квартиру А.

 

Итак, заявитель (плательщик) Иванов открывает аккредитив в пользу…. нет, не Петрова как это обычно происходит в обыкновенном покрытом безотзывном аккредитиве, а сразу на имя Сидорова, указав условием получения средств — регистрацию перехода прав собственности сразу на 2 квартиры одновременно.

Кажется, что все хорошо. Все квартиры перерегистрированы на покупателей, все деньги уплачены.

Было бы хорошо, если бы не одно существенное «но», которое «Сбербанк», похоже, вообще не волнует (а с чего его это стало бы волновать), причем даже по ипотечным сделкам, где, кажется, банку просто необходимо проконтролировать чистоту своей же сделки.

Последствия

Главный вопрос, который меня озадачил как специалиста, защищающего интересы моих клиентов,  — это как исключить оспаривание сделки?

Ведь плательщик Иванов должен иметь подтверждение, что он оплатил деньги Петрову за купленную квартиру А. Но Петров никак в этом «альтернативном» аккредитиве не получатель средств, и при переводе средств на счет Сидорова, счет Петрова не транзитный, он не ставит подпись, не акцептует (не подтверждает) никакой перевод со своего счета на счет Сидорова. Нет! Иванов платит Сидорову! Следовательно, это значит, что Петров легко (!) может подать в суд заявление, что деньги от Иванова он не получал, — и потребовать вернуть ему квартиру.

В результате суд вызовет Иванова и попросит предъявить доказательства платежей Петрову. Но у Иванова, верно, есть платежка, что он перечислил деньги какому-то Сидорову, не имея с ним никаких договорных отношений. Петров тоже на это никакого согласия не давал.

На этом можно поставить точку, чтобы Вы все испугались и никогда не ввязывались в эту, на мой субъективный взгляд, «авантюру».

Что делать?

Постараемся помочь Иванову, чтобы он не остался и без денег, и без квартиры.

Вариант 1. Можно поставить условием раскрытия аккредитива документ, который будет зависеть от подписи Иванова (например, акт приема-передачи квартиры А) и на этом акте получить расписку господина Петрова, что он деньги получил.

Но есть риск подделки его подписи, а тогда Сидоров деньги получит, Петрова привлекут максимум к подделке документов, но к квартире никакого отношения это иметь не будет.

Вариант 2. Можно заложить расписку заранее в банковский сейф. Это выход, но тогда способ расчетов по сделке будет не аккредитивный, а наличными платежами, а это будет противоречить договору. Значит, предусматриваем в договоре «или иные способы расчетов, не противоречащие законодательству».

Беда, если Петров не резидент. Любая расписка о получении средств несет за собой огромные штрафы за нарушение валютного законодательства, ведь сделки наличными с нерезидентом запрещены.  Проблема? Да! Волнует это Сбербанк? Нет! (На личном опыте проверено!)

Если у Вас нет грамотного юриста, я бы не рекомендовала Вас использовать такой вид расчетов.

Есть ли варианты безналичных платежей в цепочках с тем условием, что все стороны подписывают поручения на перевод и все платежи прослеживаются? Да, есть. Но … у Сбербанка свои законы.