Продажа квартиры, которая в собственности менее 3 лет: налоговые и другие особенности

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.

Продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, должна учитывать особенности налогообложения, а также риски мошенничества и недобросовестности. Первое — актуально для продавцов, которые обязана подать налоговую декларацию, второе – для покупателей, у которых могут отобрать приобретенную квартиру на законных основаниях.

Налоговые особенности при продаже квартиры

Итак, продав квартиру, бывший собственник обязан подать в налоговую службу заполненную форму 3-НДФЛ. Соответственно, в дальнейшем ему придется заплатить и налог, поскольку продажа подразумевает возникновение у него прибыли.

Это актуально для тех граждан, у кого недвижимость была в собственности относительно небольшой срок. Ранее он составлял три года и лица специально высчитывали, когда смогут реализовать жилье по его истечению, чтобы избежать налогообложения.

Однако в 2016 году вступили в силу нормы №382-ФЗ (ст.ст. 2 и 4). Указанный срок изменился. Теперь ранее действовавшие три года справедливы в следующих случаях получения прав на квартиру:

При получении ее в наследство;
При оформлении на нее дарственной от близкого родственника, который признается таковым в соответствии с семейным законодательством;
В ходе приватизации муниципального жилья;
Если жилье досталось получателем ренты по условиям соглашения о пожизненном содержании.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения квартиры, чтобы избежать налогообложения, составляет 5 лет (ст.217.1 НК РФ). Таким образом, если недвижимость приобретена в 2018 или 2019 году, чтобы ее продать без уплаты налогов, придется ждать 2023 или 2024 года соответственно. Исключение – перечисленные выше случаи.

Но если жилье находилось в собственность менее 3 лет, платить налог обязательно при любом варианте. Некоторые послабления могут сделать региональные власти для определенных групп населения, а именно:

пенсионеры;
инвалиды 1-2 группы;
члены многодетных семей;
другие категории.

Поэтому перед уплатой налога рекомендуется уточнить наличие таких льгот и послаблений. Эту информацию можно получить как в местном городском совете, так и у частных юристов. Нередко консультация предоставляется бесплатно.

Какой налог при продаже?

На размер налога, который придется уплатить, влияет полученный доход. По общим требованиям в декларации нужно указывать полученную сумму не ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры. Даже если недвижимость продана существенно дешевле, для налоговых целей применяется именно такой параметр.

Например, собственник продал квартиру за 2,5 млн р., а ее кадастровая стоимость составляет 4 млн р. В таком случае ему придется в декларации отобразить 4×0,7=2,8 млн р., а не реальную сумму.

Если указать реальную стоимость и выплатить налог по этой сумме, то продавец рискует получить проблемы со стороны ФНС. В ходе проверки сотрудники фискального органа:

Доначислят неуплаченную в бюджет сумму;
Назначат штраф;
Начислят неустойку за каждый просроченный день.

Как и в указанном выше случае, указанный коэффициент в 70% может изменяться региональными властями. Они могут его уменьшить незначительно или существенно, даже до нулевого значения. Такое право за ними закреплено в ст.217.1 НК РФ. Поэтому рекомендуется уточнять размер коэффициента для региона, в котором зарегистрирован продавец.

Как уменьшить выплаты в бюджет?

Сделать это можно за счет имущественного вычета. О праве на него нужно сообщать в налоговый орган. Именно за счет него размер НДФЛ можно существенно сократить. Максимальный размер налогового вычета – 1 млн р.

Например, продавец купил квартиру за 3 млн р., сделал ремонт, который обошелся ему в 400 т.р., а продал ее за 4,2 млн р. Он может воспользоваться вычетом и заплатить налог с 4,2-1=3,2 млн р.

Но в данном случае можно воспользоваться альтернативой, предъявив документальные доказательства понесенных при покупке недвижимости расходов. Налогооблагаемая сумма составит 600 т.р., а налог окажется в 5,4 раза меньше.

Риски для покупателя

Они разные, в зависимости от того, какой срок прошел с момента продажи. Ведь спорная ситуация может возникнуть не только через 2-2,5 года, но и спустя 5-6 месяцев после сделки купли-продажи.

Например, если продавец будет признан банкротом, покупатель может получить иск в течение года, если сделка осуществлена до принятия судом заявления о банкротстве:

За 6 месяцев (оказание предпочтения). Истцу в этом случае нужно доказать, что покупатель знал о неплатежеспособности продавца;
За 1 месяц или после принятия письменного обращения о признании продавца несостоятельным;
За 1 год, если встречное исполнение обязательств неравноценно, в том числе и случаи отличия цены или других условий в худшую сторону (неравноценные сделки);
За 3 года, если действия сторон, как продавца, так и покупателя, умышленно направлены на причинение вреда кредиторам (вредные сделки).

Кроме того, вне рамок процедуры банкротства права на квартиру могут заявить третьи лица. Процессуальное право предоставляет им 3 года для обращения с иском, чтобы отстоять нарушенные имущественные права.

Проблема в том, что, если у продавца квартира находилась в собственности менее трех лет, свои имущественные права покупателю могут предъявить предыдущие владельцы, которые продали недвижимость продавцу. А значит риски лишиться и жилья, и денег возрастают.

Именно поэтому рекомендуется при купле-продаже квартиры, которая находилась в собственности у продавца менее 3 лет, тщательно проверять на юридическую чистоту сделок. Наиболее эффективный вариант – титульное страхование.

Читайте еще

Временная регистрация, риски для собственника

Выписка из ЕГРН

Альтернативный аккредитив – что это за новый зверь Сбербанка

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Теги: