Продажа квартир (вторичка), особенности сделки: часть 1

Продажа квартир (вторичка), особенности сделки: передача денег и налогообложение

При продаже квартир на вторичном рынке существуют особенности, связанные с передачей денег во время сделки, а также уплатой налогов. Беспечное отношение к этим вопросам приводит к значительным финансовым потерям. И наоборот, грамотный подход позволяет экономить крупные суммы, которые исчисляются сотнями тысяч и миллионами рублей.

Передача денег

Важный момент, который используют мошенники для отъема денег у покупателей или недвижимости у продавцов. Поэтому рекомендуется заранее обезопасить сделку, арендовать банковскую ячейку. Есть разные способы передачи денег, включая эскроу-счета, аккредитив и другие. Но именно этот наиболее безопасный, относительно недорогой и поэтому к нему прибегают чаще.

Для справки! По стоимости аренда банковской ячейки обходится 1-2 т.р., реже 3 т.р. При купле-продаже недвижимости необходимо оформить еще и дополнительное соглашение, которое обойдется от 2 до 5 т.р.

Пользователь получает в аренду небольшой сейф, размером с ящик письменного стола. В нем можно хранить не только деньги, но ценные бумаги, документы, драгоценные металлы и т.п. Финансовое учреждение не осуществляет контроль над содержимым ячейки. Его задача – ее охрана и ограниченный доступ к ней. Последний предоставляется при прохождении определенной процедуры.

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке арендует банковскую ячейку покупатель. Именно он кладет в нее деньги, которые нужно уплатить за покупаемое жилье. Процедура следующая:

Продавец и покупатель договариваются о стоимости сделки и других условиях;
Они обращаются в банк, в котором первый арендовал ячейку, и заключают трехстороннее соглашение. Его подписантом являются не только участники сделки, но и финансовое учреждение, где арендована ячейка;
После предъявления в банк документов, подтверждающих продажу квартиры, продавец получает доступ к деньгам, может их забрать из ячейки.

В дополнительном соглашении вписываются срок, в течение которого продавец обязан предоставить документы, а также их перечень. Если срок вышел, а эти условия не выполнены, покупатель имеет право забрать деньги из ячейки.

К документам, которые дают доступ к этому сейфу, относятся:

Паспорт продавца;
Соглашение о продаже квартиры в оригинале и с отметкой о государственной регистрации;
Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.

Если первые два документа обязательны, то последние являются дополнительными. Они включаются в соглашение по требованию покупателя. Это рекомендуется делать, чтобы после окончания сделки не столкнуться с нежелательным соседством не выписанных из квартиры граждан.

Преимущество расчетов через банковскую ячейку и в том, что продавец может удостовериться в положенных в нее наличных средствах. Они проверяются и пересчитываются при нем. Это исключает подлог фальшивых денег, так называемых кукол, пустышек.

Он также сможет удостовериться, что вся сумма помещена в ячейку. После чего доступ к ней блокируется, и покупатель не сможет их оттуда достать в течение всего срока, отведенного на регистрацию договора купли-продажи. Остается только выполнить условия сделки, своевременно подать документы в Росреестр.

Налогообложение

Продажа квартиры предполагает извлечение дохода и уплату налога в размере 13%. Эта обязанность появляется у продавца, а не у покупателя, и это не самая приятная новость. Но можно минимизировать или избежать выплат, если применить налоговые вычеты.

Хорошая новость в том, что можно получить такой вычет в размере стоимости квартиры. То есть, продавец освобождается от уплаты налогов. Обязательное условие – он владеет продаваемой недвижимостью на правах собственности не менее трех лет (п.17 ст.217 НК РФ).

Однако нужно учитывать некоторые изменения, вступившие в силу с 2016 года. Это правило справедливо в отношении квартир, которые:

Приватизированы;
Получены на основании дарственной;
Унаследованы;
Приобретены на основании соглашения пожизненного содержания.

Для остальных квартир, которые куплены у застройщика или на вторичном рынке, для освобождения от НДФЛ срок увеличился с 3 до 5 лет. Исключение – сделки купли-продажи проведены до 1 января 2016 года. Для них остается справедливым срок в 3 года.

А если от НДФЛ не освобождается?

Если в указанные сроки продавец не укладывается, он приобрел квартиру раньше их, у него все равно есть право на налоговый вычет. Кроме того, у него есть право выбора, потому что их несколько и именно:

В размере 1 млн р.;
В размере расходов, которые продавец понес при приобретении жилья.

Для справки! При учете размере налога учитывается кадастровая стоимость квартиры, а не цена договора купли-продажи.

Например, если недвижимость была приобретена за 5 млн р., а продана за 6 млн р., продавцу рекомендуется применить вычет в размере расходов. В этом случае налогооблагаемая база составит 6-5=1 млн р., в бюджет придется уплатить 130 т.р.

Если применить вычет в 1 млн р., тогда налог придется уплачивать с 6-1=5 млн р. Его размер составит 650 т.р., что на 520 т.р. невыгоднее.

Введение и конкретизация сроков с января 2016 года неслучайна. Законодатель определил минимальные предельные периоды владения недвижимостью, чтобы выделить участников рынка, занимающихся спекулятивными перепродажами. Им придется уплачивать НДФЛ, но даже они имеют право не указанные выше вычеты.

Остальные граждане, которые не принимают участие в регулярных перепродажах жилой недвижимости, освобождаются от уплаты налога. Им нужно соответствовать условиям, которые определены указанной выше нормой НК РФ.

Читайте еще

Тариф CLASSIC (Продажа)

ВОПРОСЫ ПО НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ

Продажа квартир в Гатчине

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Теги:
Продажа