Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок
Навигация
NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Продажа квартир на вторичном рынке: часть 2

Продажа квартир на вторичном рынке: особенности сделки, риски и как их минимизировать

 

Особенность продажи квартиры на вторичном рынке в том, что у нее есть зарегистрированные собственники. А это накладывает определенный отпечаток на действия покупателя. Ему необходимо удостовериться, что сделка полностью законна, продавец имеет исключительное право на продажу недвижимости. Сделать это непросто, зачастую требуется помощь специалистов, которые страхуют свою ответственность перед покупателем.

Что может произойти?

При заключении сделки впоследствии окажется, что продавец покупал квартиру, будучи в браке. Даже если недвижимость оформлена на него, супруга имеет право на половину или другую часть этого жилья.

Исключение – квартира куплена за личные средства супруга, но это еще нужно доказать в суде. Если подтверждающих документов нет, недвижимость относится к совместной собственности, на ее отчуждение требуется разрешение супруги.

Оно оформляется в письменном виде. Кроме того, жена должна присутствовать при регистрации купли-продажи. Если по каким-то объективным причинам она этого сделать не может, тогда разрешение на продажу обязательно заверяется у нотариуса.

Важно знать! Нарушение указанных требований при отчуждении недвижимости, которая относится к совместной собственности, делает сделку недействительно.

Другой вариант – при покупке квартиры был использован материнский капитал. Это значит, что часть жилья принадлежит и детям. Их интересы также должны соблюдаться во время сделки. Здесь и участие органов соцопеки, и обязательства родителей приобрести другое жилье, записав в него детей.

Для справки! Невыполнение родителями этих обязательств перед детьми в сжатые сроки – основание для признания сделки недействительной. Инициаторами выступят органы соцопеки.

Это типичные случаи, с которыми может столкнуться покупатель. Есть и другие, а именно: квартира в залоге у кредитора, находится под арестом, продавец находится в предбанкротном состоянии.

Если он в течение года будет проходить процедуру несостоятельности, назначенный управляющий имеет право отменить куплю-продажу квартиры. Этим должностным лицом будет установлено, что должник в период существования кредита продал имущество, а вырученные деньги не направил на выполнение обязательств перед кредитором.

Суд удовлетворит ходатайство управляющего, признают сделку недействительной. А поскольку денег у должника и так нет, вероятность возврата покупателем собственных средств сводится к нулю.

 Чтобы все проверить, нужно:

  1. Удостовериться в семейном положении продавца на момент покупки и продажи квартиры;
  2. Изучить сделку, которую он проводил, приобретая недвижимость (стороны, условия);
  3. Провести соответствующую проверку и остальных собственников квартиры, которые были до продавца.

Цель проверки – установить все возможные риски. К ним относится не только наличие прав на квартиру со стороны других собственников, но и большая кредитная задолженность продавца, другие неблагоприятные факторы.

Работа предстоит серьезная, но отсутствие специальных знаний и навыков с большой вероятностью не даст ее провести. Выход – титульное страхование. Оно обойдется в 2-5% от суммы сделки, но покрывает риски, связанные с правовой чистотой купли-продажи. Подробнее о страховании титула можно прочитать здесь.

Состояние недвижимости и другие нюансы

Покупателя должна заботить не только правовая чистота сделки. Вторичная недвижимость – это еще и подводные камни по расположению, состоянию квартиры, соседям. Недостатки жилья продавцы усиленно скрывают. Выполненный косметический ремонт не дает представления о реальном состоянии отопительной системы, электрической проводки, сантехники, стен, потолков и пола.

Все это вскроется позже, когда посыплется штукатурка, некоторые розетки окажутся нерабочими, а прорыв трубы станет причиной затопления соседей снизу и предъявленным счетом за ремонт на круглую сумму. Плесень и грибок также дадут о себе знать не сразу. Потребуется капитальный ремонт, стоимость которого сопоставима с ценой на жилье.

Еще один нюанс, связанный с состоянием квартиры, – законность сделанных перепланировок. Проблема эта не сложная, для типичных случаев решается быстро. Но если продавец перед отчуждением этого не сделал, есть риск, что ему уже отказывали в том, чтобы узаконить перепланировку. Соответственно, эти трудности станут головной болью покупателей.

Коммунальные услуги

Приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно учитывать и то, что она может быть не оборудована счетчиками потребления воды и газа. А это значит, что семье придется платить за них по установленным нормам потребления, которые завышены в 2-3 раза.

Выход – заняться установкой счетчиков. А это сопровождается не только дополнительными финансовыми расходами, но и бюрократической волокитой. Рекомендуется сразу прибегать к помощи специалистам, в том числе и юридических фирм, которые оформят установку в кратчайший срок. 

Получение кредита

Если собственных средств на покупку не хватает, требуется занимать в банке, следует уточнить, какие из них выдают ипотеку на приобретение вторичного жилья. Политика некоторых финансовых организаций заключается в том, чтобы кредитовать исключительно новостройки. Особенно, если строительство ведется на их деньги, и они имеют с этого проекта прибыль.

Но есть и другие банки, готовые предоставлять заем на покупку вторичного жилья. При этом условия вполне сопоставимы с наилучшими предложениями по ипотеке. Найти таких кредиторов, провести сопоставимый анализ выгод и переплат, сопроводить сделку в этом случае поможет кредитный юрист.

Сомнительные сделки

В отличие от приобретения квартир в новостройках, на рынке вторичного жилья повышается риск стать жертвой мошенников. Они используют все те ситуации, которые указаны выше. И если собственник, продавший квартиру, не получив разрешение супруги или органа соцопеки, мог действовать неосознанно, мошенники действуют наверняка.

Основной признак – стоимость недвижимости существенно ниже рыночной. Это должно насторожить покупателя и стать основанием для обращения за помощью к специалистам. Проверка чистоты сделки обязательна.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru