Последнее обновление: декабрь 2025 г
Налогообложение операций по продаже недвижимости, осуществляемых российскими юридическими лицами, регулируется Налоговым кодексом РФ и является комплексным. Важно разграничивать регулярный налог на имущество организаций, который является обязательным для всех компаний-собственников недвижимости вне зависимости от факта сделки, и налоги, возникающие непосредственно при реализации объекта, которые уплачиваются с полученного дохода. Настоящий анализ посвящен последним.
Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости
На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:
- Вид недвижимости – жилая или нежилая;
- Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
- Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.
Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.
Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.
- При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
- Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Налоговая база определяется как доход от реализации, уменьшенный на сумму расходов, связанных с приобретением, созданием и продажей этого имущества (п. 1 ст. 268, ст. 247 НК РФ).
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Порядок определения доходов и расходов зависит от того, как объект числился в бухгалтерском учете организации:
- В составе основных средств (ОС)
- Или в составе товаров.
Если недвижимость учтена как основное средство:
При продаже недвижимости, учтенной как основное средство, доходом от реализации является договорная цена, а расходом — остаточная стоимость объекта, а также затраты, непосредственно связанные с продажей (оценка, риэлтерские услуги и т.д.).
Если недвижимость учтена в составе товаров:
Если же сделка купли-продажи недвижимости носит для организации регулярный характер (например, у девелоперской компании), объекты учитываются как товары. В этом случае доход также уменьшается на стоимость их приобретения (создания) и иные связанные расходы.
Ставки уплаты налога на прибыль
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 25% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе (увеличилась с января 2025 года с 20%, п. 1 ст. 284 НК РФ). Исчисленная сумма налога подлежит зачислению в федеральный бюджет (8%) и бюджет субъекта РФ (17%). Региональная часть ставки может быть понижена законом субъекта РФ для отдельных категорий налогоплательщиков.
- При упрощенной системе (УСН «Доходы») – 6% от суммы соглашения;
В СПб эта ставка = 1% (до 2030 года), если компания существует менее 5 лет. Если старше — стандартно 6%. Данная льгота требует уточнения, так как это региональная льгота, которая может иметь ограничения по видам деятельности и срокам действия.
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – до 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
В СПб эта ставка = 5% (до 2030 года), если компания существует менее 5 лет. Если старше — стандартно 7%. Данная льгота требует уточнения, так как это региональная льгота, которая может иметь ограничения по видам деятельности и срокам действия.
Критические ограничения и новые обязательства с 2025 года при УСН
- Предельный размер доходов: Право применять УСН утрачивается, если доходы организации за отчетный (налоговый) период превысят 450 млн рублей. Следовательно, крупная разовая продажа недвижимости может привести к потере права на упрощенку.
- Обязательства по НДС: С 1 января 2026 года огромное количество организаций на УСН автоматически становятся плательщиками НДС. Это означает, что при продаже недвижимости (кроме жилых помещений и долей в них) Вам, скорее всего, придется дополнительно начислить и уплатить НДС. Важно помнить, что при определении порога в 60 млн рублей (с 2026 года 20 млн рублей, с 2027 года 15 млн, с 2028 года — 10 млн руб.) для перехода на НДС учитываются все доходы, включая доходы от продажи имущества.
УСН и использование недвижимости в предпринимательской деятельности
Еще важным критерием для определения порядка налогообложения является использование недвижимости в предпринимательской деятельности компании (для компаний, применяющих УСН).
-
Если недвижимость использовалась в деятельности компании, доход от ее продажи вы обязаны включить в налоговую базу по УСН и уплатить соответствующий налог. Министерство финансов неоднократно указывает, что освобождение от налогообложения по сроку владения (3 или 5 лет) в этом случае не применяется.
-
Если недвижимость не использовалась в бизнесе, операция по ее продаже не относится к деятельности на УСН. Для организаций это означает необходимость исчислить и уплатить налог на прибыль по общей ставке 25% с полученного дохода.
Налогообложение объектов, облагаемых по кадастровой стоимости
Для отдельных видов коммерческой недвижимости (например, торговых и офисных центров) налоговая база по налогу на прибыль может определяться как кадастровая стоимость (ст. 375.1 НК РФ). В этом случае при расчете налога на прибыль от продажи такого объекта особое значение имеет сопоставление его договорной цены с кадастровой стоимостью. Если цена реализации окажется ниже 70% от кадастровой стоимости (за исключением некоторых случаев), налоговый орган вправе доначислить налог, исходя из рыночной цены, определяемой в соответствии с нормами ст. 105.3 НК РФ.
Предстоящие изменения в 2026 году (на основе опубликованных законов)
В соответствии с Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ, вступающим в силу с 1 января 2026 года, для юридических лиц вводится упрощенный порядок уплаты налога на имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости.
Суть изменения: Начиная с исчисления налога за налоговый период 2027 года (т.е. с 2026 года как с текущего налогового периода), налоговые органы будут самостоятельно исчислять сумму налога на имущество организаций по объектам недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (например, торговые и офисные центры, нежилые помещения в перечнях субъектов РФ).
Порядок действий для организаций: После исчисления налога инспекцией организация получит налоговое уведомление и будет обязана уплатить налог без представления в налоговый орган налоговой декларации по этому налогу.
Значение: Данное изменение не касается напрямую налогообложения доходов от продажи недвижимости. Оно относится к административной процедуре уплаты текущего налога на имущество. Однако оно высвобождает административные ресурсы бухгалтерских служб организаций-владельцев такой недвижимости.
Налог на добавленную стоимость (НДС) при продаже недвижимости юр. лицом
Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20% (с 2026 года будет 22%).
Для впервые становящихся плательщиками НДС «упрощенцев» законодатель предусмотрел специальные условия и меры поддержки:
Право выбора ставки НДС.
Налогоплательщик может выбрать общую систему расчета (со ставками 0%, 10%, 22% и правом на налоговые вычеты) либо специальные ставки для УСН: 5% (при годовом доходе от 20 до 272,5 млн руб.) или 7% (при доходе от 272,5 до 490,5 млн руб.). Важно понимать, что применение пониженных ставок 5% и 7% не дает права на вычет «входного» НДС.
Гибкость в изменении ставки. Налогоплательщик, впервые перешедший на пониженные ставки (5%/7%), может отказаться от них в пользу общих ставок в течение первых четырех кварталов применения.
Мораторий на ответственность. Закон устанавливает мораторий на привлечение к налоговой ответственности за непредставление первой декларации по НДС в 2026 году для впервые перешедших на этот налог.
НДС при продаже жилой недвижимости и земельных участков
Продажа жилых помещений, жилых домов, земельных участков (долей в них) под ИЖС или ЛПХ в общем случае освобождается от обложения НДС (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это правило применяется независимо от того, как долго объект находился в собственности организации.
НДС при продаже нежилой недвижимости
Продажа нежилых помещений, зданий, сооружений и иной недвижимости (кроме земельных участков) является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
При этом, если организация реализует недвижимое имущество, которое ранее было приобретено ею, и с момента его приобретения прошло более трех лет, такая операция освобождается от НДС (пп. 1 п. 2 ст. 146.1 НК РФ). Данная льгота не распространяется на недвижимость, которая была учтена на балансе организации как товар для перепродажи.
Важное уточнение: Для подтверждения права на освобождение от НДС по причине владения объектом более трех лет организация должна вести обособленный учет такой недвижимости (п. 3 ст. 146.1 НК РФ). В случае реализации объекта, не учтенного соответствующим образом, налоговый орган может доначислить НДС, пени и штрафы.
Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.
Любые схемы, направленные на оптимизацию налогов при продаже недвижимости, должны быть экономически обоснованы и соответствовать букве закона. Налоговые органы и суды активно противодействуют схемам, которые создают необоснованную налоговую выгоду (Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53).
Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:
- Документы по сделке оформлены правильно;
- Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
- Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
К оптимизации налогов относятся:
-
Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
Установление цены сделки ниже рыночной (особенно если стороны являются взаимозависимыми) является основанием для доначисления налогов по правилам ст. 105.3 НК РФ.
-
Перепродажа через упрощенца;
Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.
Создание контрагента на УСН исключительно для минимизации налогов без реальной предпринимательской деятельности и экономической цели может быть переквалифицировано в цепочку взаимозависимых сделок с доначислением налогов основному продавцу
-
Затратные механизмы снижения прибыли;
В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:
-
- маркетинговые;
- рекламные;
- юридические;
- посреднические;
- и другие.
Расходы, направленные на продажу (маркетинг, юридическое сопровождение), должны быть экономически оправданными, документально подтвержденными и непосредственно связанными с извлечением дохода
-
Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;
В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.
Хотя прямое соответствие кодов ОКВЭД не является обязательным условием для признания расходов, отсутствие у организации правоспособности для владения или операций с недвижимостью (согласно уставу) может стать косвенным доказательством в пользу налогового органа при оспаривании экономической цели сделки
-
Реорганизация в форме выделения.
В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.
Особенности судебной практики.
Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.
Для последнего основанием является:
- Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
- Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.
Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:
- Рецензии на вывод оценщика;
- Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
- Задокументированные жалобы других клиентов.
Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность.
Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.