Продажа квартир в Санкт-Петербурге летом 2019 года: изменения, цены и программы
Несмотря на ожидания населения, что летом 2019 года продажа квартир в Санкт-Петербурге будет сопровождаться снижением цен на жилье, этого не произошло. Объемы продаж также не упали, что связано с объективными факторами – ежегодный прирост населения культурной столицы на 50-70 тысяч человек. Подстегнули продажи и изменения в законодательстве, запретившие застройщикам привлекать деньги дольщиков непосредственно для строительства. Это существенно обезопасило договоры долевого участия, вызвало рост доверия к подобным сделкам.
Изменения на рынке недвижимости
Качественно меняются возводимые жилые дома. Застройщики отходят от типовых проектов, в которых используются дешевые материалы. Приоритет отдается комфортабельному жилью, упор делается на индивидуальные характеристики, а также благоустройство двора. Дизайнерские квартиры, эко-цепция – эти и другие новшества вытесняют скучные однообразные строения.
Уже в 2018 году наметился отход строителей от ранее считавшихся популярными однокомнатными квартирами и студиями. Последние стали покупаться меньше почти на треть, их продажи снизились на 30%. Вместо этого отмечается повышение спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.
Продолжается двухлетний тренд, наблюдаемый с 2017 года, – строительство новых многоквартирных домов повышенного класса. Тем самым вытесняется эконом-сегмент. Застройщики отреагировали на потребность жильцов в просторных кухнях, кладовых, двумя санузлами и балконами. Кроме того, активно внедряется жилье с панорамными окнами, высокими потолками и двумя уровнями.
Меняется и подход к обустройству дворовой территории. Они проектируется так, чтобы на них нельзя ставить автомобили, создаются площадки воркаут, а также предусматриваются приспособления для людей с ограниченными возможностями.
Застройщики идут дальше, специализируясь на индивидуальных проектах. Внедряют новшества, которые отличают многоэтажки друг от друга, стимулирую потребительский спрос. В результате новостройки появляются с крытыми галереями, своими бульварами и набережными, палисадниками. На крышах домов возникают комфортные террасы, куда имеет свободный доступ каждый из жильцов.
Ценовая политика
Как указано выше, ожидаемого удешевления не произошло. Причины этого объективны, некоторые указаны выше, но подытожим:
- Постоянный прирост населения Санкт-Петербурга;
- Снижение процентных ставок по ипотеке;
- Экономический рост в стране;
- Обязательное введение эскроу-счетов и запрет привлечения денег вкладчиков для непосредственного строительства.
Все эти факторы стали причиной, которые нивелировали ожидаемого снижение цен на новостройки. Кроме объективных причин – снижение процентных ставок, увеличение населения – добавились и субъективные, в том числе и отмена долевого участия.
Для справки! За все время существования Закона о долевом участии застройщиками от населения удалось привлечь до 4 трлн р. А по оценкам специалистов у населения находится свыше 20 трлн р.
Введение в расчеты между участником и застройщиком эскроу-счетов имеет две стороны медали. Кроме безопасности покупатели получают более дорогое жилье. Причин несколько:
- Строительные компании вынуждены брать заем в банке на реализацию проекта;
- Не могут свободно распоряжаться полученными суммами, за их целевым использованием кредитор ведет контроль.
Банковский заем на строительство предполагается выдавать в 6-8%. Соответственно эти затраты компания переложит на кошелек участников.
Дополнительные расходы строительных компаний – увеличение взносов, которые уплачиваются в компенсационный фонд. В 2019 году ставка выросла в 5 раз – с 1,2 до 6%. И эти расходы будут также переложены на покупателя. Эксперты уже прогнозируют рост цен на жилье в Питере на 5-10%.
Как указано выше, снижение процентной ставки по ипотеке повышает потребительский спрос на квартиры. В Санкт-Петербурге две трети жилья приобретается с привлечением банковских займов. Низкие процентные ставки будут увеличивать долю тех, кто оформляет ипотеку.
Для справки! Уже в 2018 году стоимость ипотеки достигла исторического минимума в России – 9,5%. В 2019 году — снижение до 6%. А это ближе к европейскому уровню кредитования.
Программы кредиторов и государства
Повышение спроса, а соответственно и стоимости жилья происходит за счет разнообразных кредитных предложений. Речь не только о процентных ставках, но и о специальных программах с привлекательными для заемщиков условиями. Они рассчитаны на привлечение таких клиентов, которые не планировали покупку жилья.
Такие программы сочетают в себе:
- Невысокий первоначальный взнос за квартиру – 10-15%;
- Низкую процентную ставку- 8-9%;
- Большой срок кредитования –до 30 лет.
Все это делает ежемесячный платеж невысоким, а соответственно привлекает новых заемщиков. Стимулирует продажу квартир в Санкт-Петербурге летом 2019 года и специальные государственные программы, а именно:
- молодая семья;
- военная ипотека;
- молодым специалистам;
- материнский капитал;
- социальная программа.
По ним можно погасить часть ипотеки, что делает ее еще более доступной. Но чтобы стать участником программы, необходимо отвечать ее требованиям. Например, быть семейным и в возрасте до 35 лет, военнослужащим, который заключили контракт с ведомством после 2014 года и т.п.
Кроме того, именно в 2019 году вступила в действие еще одна государственная программа. В соответствии с ее условиями ипотека оформляется под низкую процентную ставку (6%). Стать ее участниками смогут семьи, у которых родился второй ребенок в течение 2018-2022 гг. Жители Санкт-Петербурга по этой программе смогут получить до 8 млн р. при первоначальном взносе в 20%.
Все эти меры рассчитаны на стимулирование продаж квартир в 2019 и последующих годах. А это даст стимул для общего экономического роста в России. Можно рассчитывать и на дальнейшее удешевление кредитов, что увеличит спрос на новое жилье, но увеличит его стоимость.