Переуступка прав требований на квартиру: особенности и рекомендации
Жилье в еще не построенных домах уже привлекает инвесторов и частных лиц, готовых вложиться в покупку будущих квартир. Поэтому сделки с ними проводятся задолго до сдачи многоквартирного дома. Объект еще не существует, а вокруг него «кипит» деловая активность. Купля-продажа такой недвижимости осуществляется через переуступку права требования.
Общее содержание сделки
На самом деле как таковой купли-продажи не происходит в юридическом понимании. Во время переуступки изменяется одна из сторон в договоре долевого участия (ДДУ) – дольщик, при этом застройщик остается прежний. Новый участник долевого строительства платит деньги за то, чтобы получить права и обязанности по ДДУ.
Тут же вводятся следующие понятия:
- Цессия – соглашение об уступке прав;
- Цессионарий – их приобретатель;
- Цедент – продавец.
При этом законодатель определил порядок переуступки прав требования на квартиру. Их нарушение может стать основанием для признания сделки недействительной.
Особенности переуступки
Зависит от того, выплачена ли вся сумма, предусмотренная ДДУ застройщику, или цедент еще продолжает выплачивать назначенные платежи. В первом случае происходит передача прав, которые предусмотрены по ДДУ. Это и есть уступка требования.
Для справки! Согласие на проведение сделки от застройщика в такой ситуации не требуется. Исключение – дольщик обязан это делать по условиям ДДУ.
Несмотря на отсутствие необходимости получать разрешение на сделку от застройщика, его нужно уведомить. При этом у дольщика должны остаться на руках доказательства этого. Отсутствие подтверждения уведомления застройщика дает право последнему после окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию передать квартиру не цессионарию, а цеденту.
Чтобы этого не произошло, сообщение о переуступке прав требований проводится:
- Ценным письмом по почте с уведомлением о вручении;
- Личной передачей через офис застройщика под роспись ответственному лицу на втором экземпляре письма.
Другой случай – расчеты с застройщиком проведены не полностью. Тогда цессионарий получает не только права, но и обязанности по ДДУ. Оставшийся долг переводится на него. Разрешение от застройщика на сделку в этом случае требуется обязательно.
Особенность в том, что застройщик может и не согласиться на сделку, тем самым заблокировав ее проведение. В практике применяется взимание платы за согласие на цессию, размер которой колеблется от 1% до 3%, а иногда и 5% общей стоимости ДДУ.
Согласие от застройщика обязательно оформляется письменно. Допускается два варианта:
- Отдельный документ, в котором дается разрешение на сделку;
- Внесение записи непосредственно в соглашение о переуступке.
Второй вариант проще, рациональнее, безопаснее. Кроме того, если застройщик будет в дальнейшем оспаривать сделку, такой вариант подтвердит, что ему было известно об условиях сделки, поскольку в самом соглашении есть подпись его уполномоченного представителя.
Для справки! Перед составлением соглашения рекомендуется обратиться к строительной компании. Распространена практика, что застройщики предусмотрительно разрабатывают собственные формы цессии.
Как оформляется сделка?
После составления договора, согласования его с застройщиком стороны переходят к процедуре оформления цессии. Продавец обязан передать покупателю все документы, которые имеют отношение к ДДУ, а именно:
- ДДУ и предварительное соглашение к нему;
- Дополнительные договоры, которые оформлялись после подписания основного;
- Чеки, квитанции и другие доказательства внесения платы по ДДУ.
Документы передаются не просто из рук в руки. Доказательством этому служит акт, который подписывается и цедентом, и цессионарием. В акте отображается дата, место и перечень передаваемых документов.
Рекомендации, если ДДУ не оплачен полностью
Выше уже было указано, что требуется согласие от застройщика и его нужно оформить письменно. Но кроме этого в интересах цессионария уточнить наличие задолженности по выплатам со стороны цедента. Риск заключается в том, что если по ДДУ вовремя не вносится оплата, и срок задолженности превышает 2 месяца, строительная компания вправе расторгнуть основное соглашение в одностороннем порядке.
Поэтому покупателю перед подписанием цессии необходимо поинтересоваться наличием задолженности. Сделать это можно следующими способами:
- Направить письменное заявление застройщику, но до вступления в права требования отношений со строительной компанией у потенциального покупателя нет, она имеет право отказать в предоставлении информации;
- Потребовать письменное уведомление от застройщика через цедента.
Рекомендуется предусмотреть такую информационную справку в общем пакете документов при передаче ДДУ.
Особенности налоговой политики
Цессия не освобождает от уплаты налога, который придется уплатить в размере 13%, если сделку проводит гражданин РФ. Для граждан иностранных государств размер налога существенно выше – 30%. Снизить фискальную нагрузку можно следующими способами:
- Воспользоваться налоговым вычетом, который для ДДУ предусмотрен в размере 1 млн р.
- Выплатить налог на разницу между цессией и суммой, которую дольщик-цедент успел заплатить застройщику по ДДУ.
В последнем случае можно избежать уплаты налога, если стоимость цессии и ДДУ одинакова, а цедент успел полностью рассчитаться с застройщиком перед цессией. Отчитаться перед ФНС необходимо до конца первого квартала следующего года, идущего вслед за тем, в котором была проведена переуступка. Для этого подается 3-НДФЛ вместе с подтверждающим документами. Уплачивается налог не позднее середины июля того года, в котором подана декларация.