Нужен ли счет эскроу при переуступке?
Нужен ли счет эскроу при переуступке права требования? Изменения в законодательстве, которые приняты в 2018 году, обязывают застройщиков применять при расчетах такие счета. Но дольщики могут переуступать право требования третьим лицам – цессионариям. Как быть в этом случае при расчетах?
Особенности эскроу-счетов
В России их начали применять с 2014 года. Однако в 2018 году были приняты изменения к Закону о долевом строительстве, застройщиков обязали применять эскроу-счета в обязательном порядке. Тем самым им запретили напрямую использовать средства участников долевого строительства.
Изменения вызвали недовольства среди застройщиков, но около 120 тысяч обманутых дольщиков, которых насчитали на 2017 год, требовали реагирования Законодателя. Принятые меры как раз направлены на то, чтобы обезопасить средства вкладчиков, сделать максимально невозможным попытки лишить их сбережений.
Нововведение выполняет и другую функцию – повышение доверия к строительным компаниям, участию в долевом строительстве. Как подсчитали эксперты, у населения на руках находится до 20 трлн р., а за время существования Закона о долевом строительстве ими было потрачено по договорам долевого участия (ДДУ) до 3,5 трлн р. Потенциал для роста есть, он существенный, способен запустить экономический подъем в масштабах всей страны.
Принудительное введение эскроу-счетов в расчеты между застройщиком и дольщиком снимает опасения последних, делает для них сделку безопасной. Переходной период установлен до 1 июля 2019 года. С этой даты все застройщики обязаны перейти на эскроу при расчетах.
Особенности нововведения
По новым требованиям застройщик обязан завести специальный счет эскроу, владельцем которого является он. На этот счет участник долевого строительства перечисляет деньги по ДДУ. Снять их застройщик сможет только после выполнения условий договора, т.е. после передачи жилья во владение дольщику.
Контролирует счет банк, который выполняет следующие функции:
- Предоставляет заем застройщику с учетом находящихся на счету средств;
- Отслеживает их целевое использование;
- Проверяет выполнение условий ДДУ;
- Предоставляет доступ застройщику к средствам;
- Берет оплату за использование и обслуживание счета;
- Рассматривает причины, по которым средства с эскроу можно вернуть дольщику.
Недовольство застройщиков объясняется тем, что нередко они используют привлеченные на новое строительство средства в еще не завершенных ранее проектах. Тем самым создаются риски для начинающегося строительства, ведь не ясно, удастся привлечь на его завершение средства от последующих проектов.
По новым правилам деньги на проект выдает банк под небольшие проценты. Это позволяет не дожидаться, пока от дольщиков наберется необходимая сумма, а приступать к строительству в кратчайшие сроки. Тем самым снижаются сопутствующие издержки. Только банк не разрешит использовать заемные средства в других незавершенных проектах.
Таким образом, в долевом строительстве принимает участие не только компания и вкладчик, но и банк. Такая схема делает сделку безопасной и прозрачной, риск потери денег для граждан минимален.
Переуступка права
Дольщик, заключив ДДУ, не покупает квартиры, закон запрещает куплю-продажу несуществующих объектов, а приобретает право требования. Его он может уступить третьему лицу. Выполняется это через оформление соглашение о переуступке права требования (цессия).
В указанный выше треугольник, а это дольщик, застройщик, банк, вступает третье лицо – правоприобретатель, или цессионарий. Дольщик по отношению к нему выступает как цедент, или правообладатель.
Сам договор переуступки регулирует отношения между дольщиком и цессионарием. Застройщик в данном случае может оспорить сделку, если при ее заключении от него не получалось согласия. Но если у дольщика все финансовые обязательства по ДДУ выполнены, согласия и не нужно, даже если такое требование содержится в самом ДДУ.
Для справки! За согласие о переуступке права требования застройщик требует 1-5% от стоимости ДДУ.
Другая ситуация, если средства по ДДУ вносятся дольщиком частями. До тех пор, пока он остается должен, цедент обязан получать согласие на цессию. Кроме того, сам договор переуступки нужно регистрировать, а регистратор потребует полный пакет документов, включая согласие застройщика даже если задолженности по ДДУ нет. Нередко в таких ситуациях придется обращаться в суд, если Законодатель не внесет соответствующих поправок.
Обязательны ли эскроу-счета при переуступке?
Оформив соглашение о переуступке, цессионарий получает все права (и обязанности) цедента. Это означает, что в случае невыполнения застройщиком условий ДДУ, деньги с эскроу-счета возвращается новому дольщику. О факте переуступки права требования необходимо уведомить не только строительную компанию, но и банк.
Что касается расчетов между цедентом и цессионарием, то применение эскроу в этом случае возможно, но не обязательно. Стороны могут использовать и другие способы, как передать деньги по сделке. Это может быть банковская ячейка, поэтапное перечисление денег на банковский счет и т.п.
Один из вариантов – эскроу, который обезопасит обе стороны. В сделку между цедентом и цессионарием вводится банк, который следит за выполнением ее условий, после чего открывает доступ продавцу к деньгам. За небольшой процент обе стороны получают безопасность. Рекомендуется использовать эскроу-счета в расчетах с крупными суммами.