Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Самостоятельная проверка сделок с недвижимостью

Самостоятельная проверка сделок с недвижимостью теоретически возможна. Каких-то секретов и тайн, которые бы не смог узнать обыватель, юристы не хранят за семью печатями. Проблема в другом – все мероприятия нужно провести в ограниченный период времени, а изучение всех особенностей проверочных мероприятий потребует времени.

Особенность самостоятельной проверки

Большая часть ресурсов, через которые необходимо провести проверку, доступна обывателям. Они могут получить оттуда данные бесплатно или условно бесплатно. Например, узнать об исполнительном производстве, наличии судебных дел, текущей процедуре банкротства можно бесплатно через официальные сайты районных, мировых и арбитражных судов, а также Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Данные на квартиру, ее характеристики, наличие обременений, историю смены владельцев – все это можно получить, заказав расширенную выписку в Росреестре. Стоимость справки на официальном сайте ведомства – 400 р. Ее предоставят в электронном виде в течение нескольких дней.

Для справки! Заказать такую справку за 200 р. и получить ее в течение от 5 минут до 1-2 часов можно на сайте компании СПИК с помощью специального сервиса.

То есть при некоторых трудностях получить основную информацию можно очень быстро и практически даром. Вопрос только в том, а что с ней делать дальше. Ведь нигде: ни в одной справке, выписке — не будет красным текстов с тремя восклицательными знаками написано «Осторожно – мошенник». Нигде не будет предупреждения, что сделку купли-продажи расторгнут, купленную квартиру придется вернуть, а деньги за нее так и останутся у продавца.

Самостоятельная проверка сделок с недвижимостью возможна при соблюдении нескольких условий:

  1. Потенциальный покупатель знает, что ищет;
  2. Ему понятно, на что он должен обращать внимание;
  3. Ему известно, как реагировать на ту или иную информацию, какие мероприятия проводить в каждом конкретном случае.

Кроме того, такой покупатель должен уметь вести переговоры, разбираться в составлении документов начиная с самого первого этапа. Например, уже на стадии передачи документов и аванса необходимо:

  1. Проверить подлинность предоставленных документов, сверить их с копиями, которые остаются в распоряжении покупателя или его представителя;
  2. Склонить к размеру аванса, который выгоден именно покупателю;
  3. Составить условия договора такие основания для возвращения денег, которые бы предоставляли широкое пространство для маневра.

В ходе проверки могут вскрыться определенные обстоятельства отчуждения квартиры в прошлом, которые трудно трактовать однозначно. Например, окажется, что у нее часто меняются собственники, хотя все документы в порядке, обстоятельства смены вполне объяснимы.

В совокупности с другими факторами продавец приходит к выводу, что лучше отказаться от сделки. Объективно объяснить отказ сложно. Но договор должен предусматривать и такие случаи, чтобы можно было вернуть аванс.

Кстати, нередко юридические компании берут материальную ответственность за сделку на себя. Они страхуют определенные риски. В случае возникновения искового производства и расторжения сделки покупатель получает возмещение потерь в полном объеме.

Необходимые проверочные мероприятия

Первое – это проверка недвижимости онлайн. Как указано выше, этот этап начинается с получения расширенной выписки из Росреестра. Если требуется срочно и дешевле – закажите документ на сервисе СПИК.

Из полученного документа можно узнать следующую информацию:

  1. Кто реальный владелец квартиры, сколько таких собственников;
  2. Историю отчуждения недвижимости, их основания;
  3. Наличие обременений на момент получения выписки.

Такая выписка действительна на протяжение месяца. Но это не означает, что уже на следующий день после выдачи документа на нее не наложат арест и не обратят взыскание. Именно по этой причине следует внимательнее отнестись к остальным проверочным мероприятиям, а по завершению еще раз, дополнительно заказать расширенную выписку.

Стоимость услуги не высокая. В сравнении с возможными потерями она обходится за символическую плату. При этом выполнить такую проверку можно еще до передачи аванса. Достаточно иметь адрес интересующей Вас недвижимости.

Проверка недвижимости по адресу

Для этого также заказывается расширенная выписка из ЕГРН. Предварительно требуется:

  1. Созвониться с собственником или его представителем;
  2. Договориться об осмотре помещения;
  3. Встретится в назначенный день, на месте уточнить точный адрес, записать его.

 Этого достаточно, чтобы по полученным данным заказать расширенную выписку из Росреестра. Соответственно еще до передачи авансового платежа у потенциального покупателя на руках будет подробная информация об объекте. На основании нее можно продолжать дальнейшую проверку.

Также этот документ можно запросить, имея кадастровый номер. Он позволяет уточнить стоимость кадастровой оценки недвижимости, от которой высчитывается размер налога. Дополнительно оценивается соответствие рыночной стоимости кадастровой цене.

Есть ли простые пути проверки?

Такие пути есть – обращение к профессиональным юристам. Но нередко покупатель считает, что он умнее, и ищет обходные варианты. Например, сложилось мнение, что есть специальные ресурсы, на которых все продаваемое жилье уже проверено на юридическую чистоту.

К таким ресурсам относится ЦИАН. Он так себя и позиционировал длительное время, что именно на нем размещается к продаже проверенная жилая недвижимость. В реальность произошла обычная подмена понятий.

То есть подразумевалось, что все размещаемые предложения по продаже квартир актуальны, не имеют дубляжа и не сняты с продажи. И если написано на интересующей позиции, что она продается, то так оно и есть.

Покупатели подразумевали другое. В понятие «проверенное жилье» вкладывали смысл, что все размещенные квартиры прошли проверку на юридическую чистоту. Но это не соответствует действительности. Таких гарантий ни один ресурс не дает.

А если приобретать квартиру в ипотеку?

Еще один «грамотный» совет, как сэкономить на проверке юридической чистоты. На юридических сайтах можно встретить информацию, что в случае заключения ипотечного договора банк тщательно проверит квартиру на юридическую чистоту. Это не соответствует действительности.

В случае расторжения сделки и возврата квартиры прежнему владельцу кредитные обязательства с покупателя никто не снимает. Он по-прежнему остается должником банка. И отказ от платежей приведет к судебному процессу, наложению взыскания задолженности на оставшееся имущество, инициацию процедуры банкротства.

Проверка банком осуществляется. Но эту процедуру он поручает страховым компаниям, с которыми сотрудничает. Те, в свою очередь, осуществляют проверку, но скорее на каком-то «достаточном» уровне.

А если оформить титульное страхование?

Здесь уже проверка проводится более тщательнее. Страховая компания получает дополнительные деньги, заинтересована, чтобы они остались у нее.

Но и в этом случае ожидать чрезмерной щепетильности не стоит. Они осуществляют проверочные мероприятия, устанавливают какой-то определенный и приемлемый уровень риска.

Даже если произойдет страховой случай, получить эту страховую выплату с компании крайне тяжело. Здесь включается другой механизм и весь юридический департамент страховщика работает, чтобы отказать страхователю в выплатах.

Заверить договор купли-продажи у нотариуса

Еще один «лайф-хак», как сэкономить на проверке. Для общего случая договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения. И обыватель считает, что если принести документ нотариусу, тот обязательно «пробьет» квартиру по секретным базам и получит всю актуальную информацию.

Таких баз не существует. Нотариус получит все те же данные, которые есть в выписке из ЕГРН. Он проверит собственников и наличие обременений, а также удостоверится в дееспособности продавца. На этом проверка заканчивается.

Впоследствии при исковом производстве о расторжении договора купли-продажи аргументация, что договор проверен и удостоверен нотариусом, судом расценивается как слабое доказательство. Даже может оказаться, что на момент сделки продавец признан недееспособным. При этом оценка нотариуса фактически означает, что он удостоверился в достижении им совершеннолетия и не более того.

Действительно, у нотариуса нет соответствующего медицинского образования. Дать реальную оценку состоянию продавца он не в состоянии. На что и указывают суды в таких ситуациях.

Для справки! Профессиональные юристы по недвижимости в ходе проверки и сопровождения сделок по отчуждению обязательно запрашивают актуальные справки на продавца из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).

Промежуточный вывод. Ни один из перечисленных способов проверки не может считаться достаточным и не дает никаких гарантий, что сделка будет расторгнута. Самостоятельная проверка сделок с недвижимостью подразумевает, что покупатель самостоятельно проведет все необходимые мероприятия, которые осуществляют профессиональные юристы.

Какие шаги нужно выполнить в ходе проверки сделок с недвижимостью?

Проверяющему сделку на чистоту предстоит:

  1. Проверить действующие обременения, неснятые аресты;
  2. Изучить текущих собственников, а также всех предыдущих;
  3. Восстановить хронологию перехода прав собственности;
  4. Изучить все правоустанавливающие документы, проверить информацию по каждому из них;
  5. Проверить всех зарегистрированных в квартире лиц;
  6. Изучить текущие правоустанавливающие документы.

Часть пунктов решается через получение расширенной выписки из ЕГРН. В ней будут указаны и все собственники, и история сделок, основания для отчуждения недвижимости, наличие или отсутствие обременений.

Но, кроме этого, нужно проверить всех текущих и предыдущих владельцев:

  1. На исполнительные производства по отношению к ним – через официальный сайт ФССП;
  2. На наличие текущих или завершившихся судебных производств – через официальные сайты мировых, районных и арбитражных судов;
  3. На предбанкротное состояние или прохождение процедуры банкротства – через официальные сайты судов, Бюро кредитных историй, ФССП.

Например, в Бюро кредитных историй получить справку может сам продавец. Аналогичная ситуация со справками о дееспособности из ПНД и НД. Придется тактично, но настойчиво потребовать их. Профессиональные юристы знают, как это сделать грамотно, чтобы между сторонами не возникло напряжения, и сделка не сорвалась. Для остальных даже такой простой шаг может вызвать трудности.

Наконец, самостоятельная проверка сделок с недвижимостью подразумевает не только получение всех необходимых документов, но их тщательное изучение. Отсутствие опыта в судебных разбирательствах, недостаток правовых знаний означает, что покупатель просто ознакомиться с бумагами и ничего примечательного не заметит.

Ему сложно определить и оценить следующую информацию:

  1. За два года до выставления квартиры на продажу собственник развелся с супругой. В этом случае следует внимательно изучить, является ли квартира совместным имуществом, была ли она поделена и какие документы это подтверждают;
  2. Квартира получена в наследство по завещанию. Нужно установить, был ли наследодатель дееспособным, наличие других наследников, положена ли им обязательная доля и другие данные;
  3. Квартира продавалась ранее, ее собственниками были несовершеннолетние дети. Следует учитывать, что на них должна выделяться равнозначная доля в новом жилье. В противном случае сделка может быть расторгнута.

Каждый обнаруженный и установленный факт рождает несколько гипотез. Чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры требуется проверка каждой из них. А грамотные гипотезы требуют правовых знаний и навыков.

Поэтому теоретически самостоятельная проверка сделок с недвижимостью возможна. Но по ее результатам сохраняется высокий риск финансовых потерь. Наоборот, обращение к профессиональным юристам компании СПИК снижает эти риски до нуля. А затраты на их услуги ничтожны по сравнению с возможным приобретением или потерями.