Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

На нотариуса надейся, да сам не плошай

Вера в нотариусов в нашей стране просто обожествленная. Действительно, законодательно установлено, что нотариус обязан оказывать содействие в защите интересов сторон сделки, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий. И мы с Вами полагаем, что под этой обязанностью скрывается полная защита нашей сделки.

Однако, к сожалению, это не так.

Как правило, нотариус:

  • визуально и на слух убеждается в волеизъявлении сторон и понимании сторонами своих намерений;
  • проверяет достаточность документов для регистрации сделки (это минимальный пакет — для оценки рисков по истории квартиры его, к сожалению, недостаточно);
  • проверяет, что не нарушаются права несовершеннолетних;
  • проверяет полномочия подписантов;
  • заказывает выписку ЕГРН, чтобы убедиться, кто собственник и нет ли обременений;
  • делает запрос на дееспособность сторон;
  • составляет шаблонный договор отчуждения;
  • может подать на электронную регистрацию.

Всех этих действий достаточно, чтобы сделку зарегистрировали и катастрофически мало, чтобы быть уверенным в безопасности своего приобретения на весь срок исковой давности.

Почему так? Открою Вам секрет: нотариус не врач, не риэлтор, не криминолог, не следователь. Нотариус удостоверяет сделки.

Важно:

  • Нотариус НЕ врач, — он НЕ удостоверяет здоровье продавцов. Если потом продавец скажет, что был болен (справки из ПНД Вы не взяли, а нотариус не требует), то нотариус выступит лишь свидетелем в суде;

Совет: возьмите справки из психо- и наркологического диспансеров о подтверждении здоровья продавца, желательно в день сделки.

  • Нотариус НЕ следователь, — он заверяет семейное положение со слов. Если в паспорте не стоит штамп о браке, убедиться в том, был ли брак на момент приобретения или нет, не в компетенции нотариуса.

Совет: попросите свидетельства о браке/разводе, сличите паспорт продавца, возможную смену его фамилии, закажите проверку собственника. Это не даст 100% гарантии (брак может быть заключен за рубежом, например), но снизит риск оспаривания супругом сделки. К слову, если брак был расторгнут, я писала отдельную публикацию, почему согласие экс-супруга Вам не подойдет для защиты Вашей сделки.

  • Нотариус НЕ криминолог, — он не проверяет подлинности принесенной справки о зарегистрированных лицах. Не делает запросов по своим каналам.

Совет: если нет возможности заказать проверку недвижимости, сходите с продавцом в паспортный стол лично. Внимательно изучите полученную справку, чтобы не было разделения счетов (на каждый лицевой счет по квартире делается отдельная справка о зарегистрированных).

  • И нотариус уж точно НЕ риэлтор, — он не разбирается в тонкостях расчетов по сделке, ему все равно, когда фактически Вы получите расписку на оплаченные средства и какие у Вас гарантии, в каком виде Вам передадут недвижимость и как можно подстраховаться. Сделки со встречным приобретением или продажей, в частности, вообще проходят, мягко говоря, без должного внимания. Приобретение неотделимых улучшений? — Без комментариев…

Остается надежда, что договор нотариуса будет если не максимально защищать покупателя, то хотя бы не «портить ему жизнь» … но… надежда эта растаяла, когда по одной из сделок (расчеты через ячейки) нотариус включил в договор вот такой вот пункт:

«Стороны пришли к соглашению, что нарушение Покупателями порядка расчета, установленного настоящим пунктом, будет являться существенным нарушением договора. В случае неисполнения Покупателями обязательств по порядку оплаты квартиры у Продавцов возникает право расторгнуть настоящий Договор в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, или признать сделку недействительной в судебном порядке на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенную под влиянием заблуждения относительно платежеспособности Покупателей. В случае расторжения договора или признания его недействительным по указанным выше основаниям Продавцы также имеют право требовать возмещения причиненных им убытков»

Казалось бы, замечательный пункт. Покупатели и не планируют нарушать свои обязательства и без какой-либо мысли подпишут договор…

Однако, как я отметила выше, расчеты производятся через банковские ячейки. А здесь… право продавца расторгнуть договор, если покупатель не положит в банковскую ячейку деньги.

Дело в том, что банки не имеют права хранить денежные ценности клиентов в ячейках (имеются исключения при помещении туда ценностей с контролирующей комиссией, но сейчас мы не об этом) и поэтому, когда речь заходит о деньгах арендаторов, банки просто сдают в аренду коробки от ячеек, контейнеры. Банк как бы не знает, что лежит в этих коробках или пакетах. Ответственность за содержимое ячеек в фактической стоимости банк не несет.

Что это значит для покупателя в описанном случае? А это значит, что порядок расчетов (положить в ячейку именно деньги в оговоренном размере) изначально не исполним, у нас в ячейках нет де-юре денег…

Получается, что нотариальный договор изначально может содержать неисполнимые условия и даже прописать огромную ответственность за нарушение.

Будьте бдительны, не экономьте на безопасности Ваших сделок с недвижимостью. Нотариус, — это хорошо, но, к сожалению, недостаточно. Обязательно проверяйте недвижимость и обязательно пользуйтесь услугами по сопровождению сделок. Хорошо, что сейчас выбор такой услуги велик и стоит она вполне гуманно по сравнению с возможными рисками.