Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Когда нельзя воспользоваться имущественными вычетами при покупке недвижимости?

При покупке или строительстве жилья, продаже недвижимости у покупателей, строителей и продавцов, соответственно возникает право на имущественный вычет. Но воспользоваться им можно не во всех случаях. Для некоторых категорий граждан имущественные вычеты, в том числе и при покупке недвижимости, недоступны.

Условия для получения имущественного вычета

Законодательством установленные определенные условия, при соблюдении которых плательщик имеет право на получение имущественного вычета. На его могут претендовать лица, которые:

  • являются гражданами РФ;
  • приобрели или построили объект жилой недвижимости;
  • покупку сделали за собственные деньги или через оформление ипотеки;
  • имеют доход, с которого уплачивается налог в размере 13%.

Классический вариант – покупатель недвижимости официально трудоустроен, получает заработную плату, с которой удерживается налог в 13%. В этом случае самозанятые лица, которые не платят такие налоги, не могут претендовать на получение вычета.

Например, индивидуальные предприниматели (ИП), которые находятся на упрощенной системе налогообложения (УСН) выплачивают налог в 6%. От уплаты НДФЛ в 13% ИП освобождены. Соответственно, имущественный вычет им не положен.

Исключение – ИП или самозанятые получают другой доход, с которого удерживается НДФЛ в 13%. В этом случае они могут рассчитывать на имущественный вычет на следующих условиях:

  1. Предоставляется только в случае, если покупка сделана в период получения такого дохода;
  2. Размер вычета ограничен суммой перечисленных налогов.

Если такой заработок, с которого удерживался НДФЛ, был кратковременным, ИП или самозанятому лицу могут отказать в получении имущественного вычета при покупке недвижимости. Другая особенность – период, с которого наступает право на вычет. Привязывается к дате оформления документов на право собственности.

Например, квартира куплена в декабре 2020 года, документы поданы на регистрацию. Свидетельство о праве собственности получено в январе 2021 года. Это значит, что право на вычет наступает с 2021 года, а не раньше.

После получения свидетельства необходимо собирать документы, которые подтверждают право на вычет. В нем откажут, если с какими-то из документов возникнут затруднения.

Документы для получения имущественного вычета

С паспортом проблем, как правило, не возникает. Кроме него необходимо представить:

  1. Справку о доходах с их указанием. Имеет формализованный вид – 2-НДФЛ. Кроме доходов отражает и перечисленные налоги за конкретные периоды (годы);
  2. Декларацию по форме 3-НФДЛ. Отражает стоимость приобретенного объекта недвижимости, размер перечисленных налогов и положенного имущественного вычета.

Это три основные документа, которые необходимы в любом случае для получения вычета. К ним нужно приложить другие договоры, акты, копии платежек. Комплект зависит от вида приобретенного имущества.

При покупке квартиры вместе с 2-НДФЛ и 3-НФДЛ подаются:

  1. Соглашение купли-продажи объекта жилой недвижимости;
  2. Акт, которым подтверждается передача квартиры от бывшего собственника;
  3. Свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости.

Это справедливо, если квартира приобретается уже в введенном в эксплуатацию доме. Но она может покупаться по договору долевого участия (ДДУ). В этом случае пакет документов следующий:

  1. Паспорт, справка 2-НДФЛ, декларация 3-НФДЛ;
  2. Договор ДДУ. Его может заменит соглашение об уступке права требования;
  3. Акт, которым подтверждается передача квартиры собственнику от застройщика;
  4. Платежные документы (их копии). К ним относятся выписки из банка о переводе денег со счета покупателя на счет строительной компании, платежные поручения.

При покупке квартиры на вторичном рынке список документов следующий:

  1. Паспорт, справка 2-НДФЛ, декларация 3-НФДЛ;
  2. Договор купли-продажи или другое соглашение, по которому квартира меняет собственника на оплатной основе;
  3. Платежные документы (их копии). К ним относятся выписки из банка о переводе денег со счета покупателя на счет продавца, платежные поручения;
  4. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

При покупке частного дома с участком земли, на котором он построен:

  1. Паспорт, справка 2-НДФЛ, декларация 3-НФДЛ;
  2. Договор купли-продажи дома и земельного участка;
  3. Платежные документы (их копии). К ним относятся выписки из банка о переводе денег со счета покупателя на счет строительной компании, платежные поручения;
  4. Свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом и на участок.

Отсутствие указанных документов в каждом приведенном случае затрудняет покупателю воспользоваться правом на получение имущественного вычета. Отсутствующие справки, платежки и акты можно восстановить, в том числе и через обращение в суд. Но в праве на имущественный вычет откажут не только при отсутствии необходимых документов.

В каких случаях откажут в имущественном вычете: общие случаи

Гражданину России, который регулярно уплачивает НДФЛ, могут отказать в имущественном вычете в следующих случаях:

  1. Купленный объект жилой недвижимости находится за рубежом;
  2. Купленный объект недвижимости находится на территории РФ, но не предназначен для жилья.

Важно знать! Если приобретение объекта недвижимости приходится на период, когда у него не было такого статуса, в вычете откажут.

Такая ситуация возможна с покупкой или строительством домов на дачных участках. Они признаются жилыми домами при соблюдении следующих условий:

  1. Свидетельство на право собственности оформлено после 1 января 2019 года;
  2. В ЕГРН внесены сведения, что приобретенный объект относится к жилой недвижимости.

То есть, при покупке дома на дачном участке до 1 января 2019 года лишает покупателя права на вычет. Такой же результат, если он куплен после 1 января 2019 года, но в госреестре назначение дома не указано, как жилое. Дом на дачном участке может официально предназначаться для временного пребывания.

Среди общих оснований для отказа в имущественном вычете – безвозмездные сделки. К ним относятся:

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарственная;
  • оплата сделана другим лицом.

Последний случай характерен для лиц, за которых покупку квартиры оплатили третьи лица. Характерно, например, для военной ипотеки. За собственника стоимость недвижимости оплачивает государство. Соответственно, право на имущественный вычет не возникает.

Из этого правила также есть исключение. Военная ипотека подразумевает определенный лимит, который колеблется около 3 млн р. Но квартира, которую планирует и покупает военнослужащий или сотрудник правоохранительных органов, может стоит больше – 4-6 млн р. и больше.

Соответственно, разницу между предоставляемыми государством средствами и стоимостью квартиры покупатель должен оплатить за свой счет. В том числе, и за счет оформления ипотеки на эту сумму. Вот на нее, а не на всю стоимость квартиры, и можно оформить имущественный вычет.

Для справки! В вычете откажут, если стоимость квартиры оплачена за счет покупателя, но с последующим возмещением из государственного бюджета.

В судебной практике встречаются случаи, когда лицам, которым приобретение жилой недвижимости оплатило государство, подавали на имущественный вычет и получали его. Впоследствии ФНС обращалась в суд с требованием вернуть деньги и исковое заявление удовлетворяли.

Нет подтвержденного права собственности

Если квартира куплена или расходы связаны со строительством жилья, но у покупателя нет подтверждающих право собственности документов, в вычете откажут. Этот случай не распространяется на сделки по ДДУ.

О важности платежных документов указывалось выше. Их необходимо предъявлять в каждом случае, независимо от сделки по приобретению недвижимости. Если их нет, то у налоговой службы нет оснований считать, что плательщик понес расходы, на которые положен имущественный вычет.

Другой вариант – в платежных документах указано, что оплата произведена со счета другого лица. Им может быть доверенное лицо собственника, который совершал сделку по его поручению и от его имени. В этом случае прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Сделки со взаимосвязанными лицами

Договор купли-продажи может оформляться между взаимосвязанными лицами. К ним относятся супруги и близкие родственники: дети, родители, братья и сестры.

Для справки! Взаимосвязанными могут признаваться и другие лица. Например, сожители, которые ведут совместное хозяйство и воспитывают общего ребенка. Основание – положения ст. 105.1 НК РФ.

В этом случае в имущественном вычете откажут. Если причина отказа выясниться позже, после получения вычета, его также, как и в предыдущем случае потребуют вернуть.

Вычет по расходам на жилье не положен

Положения Налогового Кодекса предусматривают случаи, в которых вычет на расходы, связанные с покупкой жилой недвижимости, не предусмотрен (п. 3, п. 11 ст. 220). Соответственно, заявителю будет отказано в компенсационных выплатах, если:

  1. Он использовал право на получение имущественного вычета до 1 января 2014 года, при этом сумма вычета меньше максимального размера;
  2. Он использовал право на получение имущественного вычета после 1 января 2014 года в полном размере на сумму в 2 млн р

С января 2014 года имущественный вычет отвязали от одного объекта недвижимости. Соответственно, если до 2014 года собственники получали его ниже предельного размера, остальная часть «сгорала». При этом собственник лишается права использовать вычет для последующих покупок.

Вычет по расходам на проценты по кредиту на жилье

Покупатель имеет право получить вычет по расходам, связанным с погашением процентов по кредитам на покупку жилой недвижимости. Однако, в соответствии с положениями Налогового Кодекса (п. 1, п. 8 ст. 220), он лишается этого права в следующих случаях:

  1. Такой вычет уже предоставлялся, покупателю ранее возмещались расходы на проценты по кредиту на жилую недвижимость;
  2. Заем, использованный для приобретения жилья, выдан на другие цели или носил нецелевой характер.

То есть, при оформлении кредитного договора с целью получения средств для приобретения (строительства) жилой недвижимости, необходимо указывать соответствующие цели. В противном случае, покупатель лишает себя права на имущественный вычет.

Преимуществом правил предоставления вычета, которые действовали до 2014 года – отсутствие ограничений на проценты по кредиту. И если при покупке квартиры, дома, их размер составлял 5-8 млн р. и более, компенсацию можно было получить на всю сумму.

С января 2014 года вычет по ипотечным процентам ограничен суммой в 3 млн р. На стоимость самой недвижимости сумма ограничена 2 млн р. Но и в первом, и во втором случае их можно разделять. Например, если при первой покупке использовано 1 млн на приобретение квартиры и 1,5 млн на проценты по кредиту, для последующих покупок сохраняется право на вычет на такие же суммы – 1 млн р. и 1,5 млн р. соответственно.

Предусмотрена ли уголовная ответственность за необоснованное обращение в ФНС за вычетом?

Нет, не предусмотрена. Такие действия не относятся к мошенничеству, даже если заявитель мог знать и знал про отсутствие оснований для получения имущественного вычета.

Вывод справедлив, если вместе пакет подаваемых документов не содержит поддельных актов, платежек, соглашений. Умышленное внесение в них исправлений с целью обмануть налоговый орган – это уголовно-наказуемое преступление. Впоследствии эти действия раскроют, а заявителя привлекут к уголовной ответственности.

Итак, чтобы получить право на имущественный вычет, необходимо купить жилую недвижимость на территории РФ, используя для этого собственные средства. Если собственных средств недостаточно, допускается кредит, оформленный на покупателя объекта недвижимости. При этом у собственника должен быть доход, с которого уплачивается НДФЛ. Несоблюдение этих условий, а также в некоторых других случаях – основание для отказа в предоставлении вычета.