Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Покупка готового арендного бизнеса: риски и особенности

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

Как и любой другой бизнес, инвестирование в аренду имущества – движимого или недвижимого – также влечет за собой определенные риски, о которых необходимо знать заранее. Основными рисками при инвестировании в арендуемое имущество являются высокая конкуренция, недобросовестные арендаторы, повредившие имущество, и, как следствие, убытки. Финансовые потери в таких случаях исчисляются сотнями тысяч и миллионами рублей. Тем не менее, все эти риски можно избежать при правильном планировании и работе с надежными юристами и поставщиком недвижимости.

Инвестирование в аренду недвижимости – что это значит?

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

Довольно нетрадиционная форма инвестиций в недвижимость, инвестиции в аренду имущества продолжают расти. Определение вложения в арендуемую недвижимость — это покупка отремонтированных домов и сдача их в аренду жильцам. Растущую популярность инвестиций в арендуемую недвижимость можно объяснить различными факторами. Прежде всего, это обещание немедленной прибыли в виде дохода от аренды.

Готовый к сдаче в аренду проект зарабатывает инвестору деньги практически сразу после его покупки. Это контрастирует с другими формами инвестиций в недвижимость, в которых вы сначала должны тратить время и ресурсы на строительство, развитие, маркетинг и продажу. Другая причина, по которой инвесторы любят арендные сделки под ключ, — это ответственность, которую они снимают с себя. При инвестировании в аренду имущества не нужно делать всю работу самостоятельно. Фактически, поставщик арендуемой недвижимости будет искать для вас арендаторов, осуществлять полное управление имуществом для инвестора.

Некоторые преимущества арендного бизнеса

Можно выделить следующие преимущества арендного бизнеса:

  1. Низкие риски потери денег – бизнес покупается вместе с недвижимостью, которая в России постоянно растет;
  2. Под приобретенное имущество, а также под сам бизнес можно привлечь деньги за счет кредитования и инвестирования, что дает возможность дальнейшего расширения;
  3. Практически речь идет о получении пассивного дохода.

Юридическая или риэлтерская компания, которая занимается приобретением арендного бизнеса «под ключ», способна и в дальнейшем управлять арендуемой недвижимостью от имени инвестора. Это позволяет инвестору покупать недвижимость в отдаленных местах. Например, можно без проблем вести арендный бизнес, например, во Владивостоке, находясь в Москве или наоборот. Этот фактор привлекает многих инвесторов в недвижимость, настроенных на получение пассивной прибыли.

Независимо от причины покупки арендного бизнеса, такое инвестирование является пассивным вариантом получения дохода, не принимая активного участия в этом процессе.

Застройщик выполняет все работы по реконструкции и управлению имуществом, компания управляет недвижимостью от имени инвестора. Его задача – просто заплатить за аренду имущества и начать получать прибыль в виде дохода от аренды. По-другому, это называется инвестированием в недвижимость.

Есть ли риски при инвестировании в аренду?

Конечно, такие риски есть. Сложно без них представить какой-либо вид деятельности, в котором требуются существенные финансовые вложения.  Как и с любой другой формой инвестиций, что-то может пойти не так с вложениями в арендный бизнес.  По этой причине перед совершением сделки настоятельно рекомендуется провести комплексную юридическую проверку, которая включает:

  1. Проверку имущества;
  2. Оценку недвижимости;
  3. Расходы на техническое обслуживание;
  4. Налоги на недвижимость;
  5. Защиту собственности.

Также необходимо провести другие мероприятия, направленные на снижение рисков, связанных с владением арендуемой собственностью. Например, проверку юридической чистоты предыдущих сделок по отчуждению недвижимости, оформление титульного страхования.

Несмотря на то, что вложения в готовый арендный бизнес рассматриваются как быстрая и идеальная форма инвестиций, на практике процедура проходит не совсем гладко.  Существует целый ряд рисков, связанных с этим видом инвестиций. Ниже перечислены недостатки вложений в аренду имущества, которые рекомендуется учитывать заранее.

Инвестирование в аренду как азартная игра

Инвестиции в арендуемую собственность напоминают азартные игры на свои деньги. Причина в том, что сделка требует существенных сумм, а они привлекают мошенников и просто недобросовестных лиц. И это при том, что и так есть риск нерентабельности бизнеса.

Что касается мошенничества и недобросовестности, то нужно учитывать следующее:

  1. Есть вероятность того, что компания «под ключ», в которую инвестируются средства, фиктивная, что станет основной причиной потери денег;
  2. Удаленное местоположение.

Многие инвесторы покупают недвижимость под ключ, которая находится далеко от них. Они неспособны физически проверить состояние и реальные характеристики приобретаемого объекта, доверяют только описаниям и обратной связи управляющей компании. А последняя может вести собственную игру, не в интересах инвестора.

Финансовые потери из-за действий управляющей компании

При инвестировании в арендуемую недвижимость есть вероятность финансовых потерь не только по причине мошенничества или недобросовестности. Еще один фактор – некомпетентность управляющей компании.

Инвестиционные организации, предоставляющие услуги под ключ, могут ошибаться, их опыта и компетенций, а также возможностей не всегда достаточно, чтобы ориентироваться на рынке недвижимости. В результате они неэффективно или неправильно управляют доверенной им собственностью, что приводит к убыткам в виде отрицательного денежного потока.

Поэтому рекомендуется тщательно изучить компанию, с которой планируется заключить сделку. Убедитесь, что она заслуживает доверия и компетентна в вопросах инвестиций в недвижимость и управления арендным бизнесом.

Управление арендной собственностью и другие расходы

В некоторых случаях инвестиции в арендуемую недвижимость могут оказаться выше ожидаемых и запланированных. Особенно это касается текущих расходов, которые требуются для поддержания приобретенной недвижимости с надлежащем, а бизнес в конкурентоспособном состоянии.  Опытные управляющие компании заключают договор с арендаторами, перекладывая на них часть расходов. Это, например, касается оплаты ежемесячных сборов за управление и иных платежей, включая плановое восстановление или ремонт.

Но проблема в том, что это становится причиной роста стоимости аренды и снижения конкурентоспособности бизнеса. Если управляющий не сможет найти баланс разумной арендной платы, собственник будет нести финансовые потери.

Высокая конкуренция

Наличие готовой к сдаче в аренду недвижимости не гарантирует наличия арендаторов. Иногда с инвесторами, которые вложили деньги в рассматриваемый бизнес, случается так, что спрос на их недвижимость отсутствует или он не высокий.

Для справки! Чаще всего отсутствие арендаторов объясняется попытками собственников управлять всем самостоятельно.

Поиск и проверка арендаторов, оформление документов и обеспечение невысокой доли простоя помещений – все это непростой труд. Неграмотной и некомпетентность в таких вопросах приводит к убыткам, особенно если такая недвижимость единственное приобретение инвестора. В результате финансовые потери могут превышать затраты на приобретение арендуемой недвижимости.

Особенно это актуально для тех инвесторов, которые приобретали недвижимость в ипотеку. Неэффективное управление, неправильная оценка рисков может стать причиной, что доход от инвестиций не только не покрывают ежемесячный платеж по кредиту, но и существенно ниже его.

Риски, связанные с покупкой арендного бизнеса по завышенной стоимости

В арендном бизнесе стоимость, по которой покупается недвижимость, определяет прибыль, которую от нее ожидается получить. Нередко инвесторы приобретают такую недвижимость по завышенным ценам.

Причина – плохая информированность относительно ситуации на рынке в данном районе или регионе. Из-за этого вложения инвесторов уязвимы, особенно если риелторы, управляющая компания и продавец  работают в тандеме.

Это один из основных рисков при инвестировании в арендуемую недвижимость, и его следует избегать любой ценой. Как инвестор арендного бизнеса, в идеале приобретать недвижимость нужно ниже рыночной. Такой подход позволяет извлечь более высокую прибыль.

Обращение взыскания кредиторами

Отрицательный баланс между доходной и расходной частью может стать причиной обращения взыскания на арендный бизнес. То есть, если недвижимость приобреталась в кредит, поступающие от арендаторов платежи или неграмотное их использование могут стать причиной растущих долгов перед кредиторами. Последние могут обратить взыскание на эту недвижимость.

Кроме того, наличие долгов по другим обязательствам является основанием для начала процедуры банкротства. В рамках ее процедур арендный бизнес включается в конкурсную массу.

Рекомендация о том, что нужно грамотно подходить к оценке рисков, конечно, состоятельная. Но учесть весь их комплекс, чтобы предотвратить обращения взыскания и финансовые потери можно, если заранее обратиться к специализированным и надежным юридическим, консалтинговым и управляющим компаниям.

Государственная налоговая политика

Удивить тем, что Законодатель в очередной раз решит, будто инвесторы зарабатывают чрезмерно много и нужно дополнительно их обложить налогами, едва ли получится. Это реалии, которые справедливы не только для России, но для стран Евросоюза, а также США и не только. Бизнес из этих стран уводят в оффшоры или в Азию не из-за прихоти или дешевой рабочей силы. Высокие налоги – одна из основных причин.

Поэтому нужен не только совет, но и тщательный правовой анализ тенденций и грядущих изменений в законодательном поле. И если в Государственной Думе уже рассматривали или готовят очередной законопроект, необходимо подсчитать последствия для арендного бизнеса при его принятии.

Вполне возможно, что грядущие изменения существенно уменьшат прибыль от арендного бизнеса в конкретном случае, сделает его менее доходным. И если повысить окупаемость, например, до 7-12 лет, едва ли стоит вкладывать деньги в покупку такой недвижимости.

А если застраховать риски?

Теоретически такой вариант можно и нужно рассматривать. Но страховые компании будут корректировать, что именно подпадает под страховой случай. Кроме того, чем выше степень защиты от страховщика, тем дороже такой полис. А это повышает финансовую нагрузку на бизнес, делает его менее конкурентным и доходным, окупаемость снова повышается.

Выбор неправильных арендаторов

Выбор добросовестных, надежных арендаторов повышает доходность арендного бизнеса, делает инвестиции в него оправданными и целесообразными. Это позволяет уменьшить срок простоя, соответственно риск финансовых потерь сводится к минимуму.

Наоборот, недобросовестные арендаторы, которые задерживают оплату или отказываются ее совершать, портят имущество, становятся одной из причин нерентабельности бизнеса. В таких случаях причиненный вред не всегда компенсируется за счет предусмотренных амортизационных отчислений.

Избежать этого можно, если ответственно и грамотно подходить к выбору арендатора. Это значит не брать первого попавшегося, а заключать договор только после тщательной проверки другой стороны соглашения. Сложнее это сделать, если потенциальный арендатор только начал бизнес-деятельность. Но даже в таких случаях юридические компании могут осуществить эффективную проверку лиц, их деятельности в других сферах (профессиональной и личной жизни).

Как избежать рисков при покупке готового арендного бизнеса?

Единственный способ избежать рисков при инвестировании в арендный бизнес и покупку имущества – это тщательно проверить и обдумать прежде, чем определиться с выбором и окончательным решением. Проверять нужно все – от продавца и управляющей компании до ситуации на рынке, предпочтений инвесторов, арендаторов и ожидаемых изменений в экономике и правовой сфере.

Начинать нужно с проверки продавца. Важно обращать внимание не только на продаваемый актив, но и на его долги. Эту задачу решает аудиторская проверка.

Важно знать! Недостаточно обнаружить долги в балансе, могут быть и другие обязательства, например, поручительства по кредитам.

Некоторые обязательства могут не отражаться в финансовой отчетности, их нельзя обнаружить в балансе. Это касается соглашений, условиями которых предусматриваются штрафы и пеня, размер которых может стать причиной существенных финансовых расходов в будущем.

Также нужно проверять сделку на наличие каких-либо кабальных условий для действующего арендного бизнеса, который планируется покупать. По этой причине сделку должен оценивать профессиональный и опытный юрист, который сможет выявить и оценить все существующие риски.

Судебные дела – это важный источник информации, через который можно получить сведения, тщательно скрываемые продавцом. Проверка осуществляется:

  1. Через базы данных арбитражных судов – они общедоступны и бесплатны;
  2. Через платные базы данных, но в этом случае рекомендуется обратиться к тем специалистам, которые пользуются такими ресурсами на постоянной основе.

Кроме того, предстоит проверить историю сделок по отчуждению приобретаемой недвижимости. Ошибочно считают, что срок исковой давности по таким договорам составляет 3 года. И если за этот период никто не заявил претензий, то оспорить сделку невозможно.

В действительности есть немало оснований, по которым срок исковой давности восстанавливается. Если сделках по отчуждению недвижимости меньше 3 лет, проверка тем более обязательна. Осуществляется она следующим образом:

  1. Изучаются документы, которые касаются купли-продажи или другой формы отчуждения (дарственная, мена и т.п.);
  2. Собираются сведения по историям сделки через госреестры (ЕГРП, ЕГРН);
  3. Анализируется деятельность и состояние продавца через ЕГРЮЛ, через который запрашиваются с целью проверки правоустанавливающие документы потенциального контрагента;
  4. Получить данные о приобретаемой недвижимости через базы данных о банкротстве, если она проходила по делу о несостоятельности, была предметом спора с кредиторами, на нее накладывались ограничения;
  5. Проверить контролирующих предприятие-продавца лиц через специализированные системы, такие как СПАРК-Интерфакс. Информация, полученная таким способом, позволяет обнаружить фиктивных или недобросовестных руководителей у потенциального контрагента.

Для справки! Запросить правоустанавливающие документы на покупателя через ЕГРЮЛ можно только по его доверенности.

Обнаружив через информационно-аналитические системы, такие, как СПАРК-Интерфакс, что руководитель потенциального контрагента ранее управлял другими фирмами, нужно проверить их историю деятельности. Так можно узнать стиль и характер управления этих руководителей. Если после них остаются ликвидируемые и несостоятельные компании, нужно задуматься.

Дополнительно требуется проверить:

  1. Акции и доли приобретаемого бизнеса через учредительные документы;
  2. Правовую грамотность оформления корпоративных документов. Из-за случайно или намеренно допущенных ошибок сделки компании могут быть оспорены;
  3. Историю отношений продавца с арендаторами;
  4. Трудовые соглашения и обязательства перед персоналом, возможные негативные последствия для покупателя после оформления смены собственника бизнеса.

Это не полный список всех рекомендуемых действий, которые необходимо сделать перед покупкой арендного бизнеса. Кроме того, предстоит грамотно оформить саму сделку по его отчуждению. Игнорирование нюансов, оформление договора с нарушением законодательства дает веские основания для оформления купли-продажи бизнеса.

Можно ли это сделать самостоятельно?

Самостоятельно проверить и оформить сделку сложно. Нужен не только комплексный подход, но и соответствующий уровень компетенции. Поэтому рекомендуется обращаться к юридическим компаниям, которые:

  1. Длительное время предоставляют правовые и консалтинговые услуги инвесторам – не менее 3 лет;
  2. Оказывают юридическое сопровождение инвестиционной деятельности, включая арендный бизнес;
  3. Имеют штат специалистов разного профиля: арбитражные юристы, бухгалтеры, экономисты и не только;
  4. Заслуживают высокого доверия, о чем свидетельствуют положительные отзывы их клиентов.

Наша компания отвечает всем этим критериям. Звоните нам прямо сейчас и запишитесь на бесплатную консультацию. Этот шаг предупредит риски финансовых потери при покупке арендного бизнеса.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности