Продажа квартир в строящемся доме: особенности сделки, риски при переуступке
Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.
Продажа квартир в строящемся доме дает возможности приобрести жилье самым выгодным способом. Но такие сделки имеют особенности, сопряжены с некоторыми рисками, которые нужно учитывать. В противном случае можно потерять деньги, время и другие возможности, связанные с регулярным подорожанием недвижимости.
Какие варианты у покупателя?
Особенность приобретения жилья, которое только строится, в том, что законом запрещена купля-продажа недостроенной жилой недвижимости. Только после введения многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры приобретают статус объекта, с которым можно проводить сделки по его отчуждению, прописываться в нем.
Поэтому вместо приобретения жилья в недостроенном доме покупатель получает права требования:
- Передачи ему жилья в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию;
- Пени за несдачу дома своевременно.
Есть разные способы приобретения этих прав. К ним относится договор долевого участия (ДДУ) непосредственно со строительной компанией. Кроме того, Законодателем предусмотрены жилищно-строительный кооператив или сертификат. Особенность рынка в том, что самые лучшие предложения по недвижимости разобраны перекупщиками, конечному потребителю остается приобретать еще недостроенное жилье, заключая договора переуступки права требования.
Правовое содержание сделки
Под переуступкой подразумевается соглашение, в результате которого передаются права. С одной стороны, выступает подписант ДДУ, с другой – приобретатель его прав. Речь идет не о правах собственности, они не предоставляются участникам, а о праве требования, полученным в результате заключенного соглашения с застройщиком.
Важно знать! Права собственности, о которых ведется речь при купле-продаже введенного в эксплуатацию жилья, не являются предметом переуступки в еще только возводимых домах.
Эти права получает тот, кто первым заключил соглашение со строительной компанией, когда дом еще только начинал строиться. Как показывает практика, наиболее выгодные предложения разбирают еще на начальной стадии, когда вбиты сваи и поставлен забор. И это даже при высоких рисках, до обязательного введения эскроу-счетов. С 2019 года риски существенно уменьшились, что дает возможность заинтересованным лицам заключать ДДУ на более ранних стадиях, не беспокоясь о безопасности. Приобретателем права могут становиться как физические лица, так и организации (юридические лица).
Реализация полученных в результате сделки прав может осуществляться двумя способами:
- Предъявление их строительной компании после введения дома в эксплуатацию и получение квартиры;
- Передача права требования по договору цессии третьему лицу – цессионарию.
И если риски первого выгодоприобретателя (цедента), который непосредственно заключал договор со строительной компанией, минимальны, то для следующих он существенно повышается.
Почему возникают риски?
Первый приобретатель права требования с июля 2019 года защищен на законодательном уровне. Он передает деньги не застройщику, а перечисляет необходимую сумму на эскроу-счет. Им управляет третье лицо – банк, который следит за исполнением условий ДДУ. Он дает доступ застройщику к деньгам только после реализации проекта, когда квартира передана участнику в указанный в договоре срок.
А вот при переуступке цессионарий ничем не защищен перед цедентом. Он передает ему деньги в обмен на право требования. Но потом может оказаться, что цедент не имел право этого делать. В этом и заключаются риски для участника переуступки.
Особенности, которые нужно учитывать при переуступке
Во-первых, все эти договоры: и долевого участия, и переуступки – должны проходить государственную регистрацию. Нередко стороны упускают это, из-за чего после сделки юридических изменений не происходит. То есть, без регистрации законных прав стороны не приобретают.
Во-вторых, права цедента, которые он получил по ДДУ, могут оспариваться. И тогда оказывается под угрозой и цессионарий. На практике это выглядит следующим образом:
- Застройщик нанимает подрядчика, с которым рассчитывается еще недостроенными квартирами, предоставляя ему право требования по ДДУ.
- Подрядчик переуступает это право третьим лицам.
- При возникновении конфликта между первыми двумя сторонами застройщик может аннулировать право требования подрядчика.
Результат – цессионарии также лишаются возможности предъявить права на достроенные объекты недвижимости. И это лишь один из рисков. В реальности их больше, дополнительно можно упомянуть и затягивание сроков сдачи, некачественное строительство, предбанкротное состояние застройщика.
Кроме того, сам цедент может незаконно распорядиться правом требования единолично. Если это семейный человек, который заключал ДДУ, будучи в браке, перечислял деньги, принадлежащие на правах совместной собственности, требуется письменное разрешение супруги.
А если еще и использовался материнский капитал, при регистрации сделки требуется присутствие детей. Из-за игнорирования таких требований сделка может признаваться недействительной.
Согласие застройщика
Здесь нужно учитывать, была ли внесена участником по ДДУ вся сумма, предусмотренная соглашением, или расчеты проведены только частично. В первом случае цессия может проводится без согласия застройщика, во втором – оно обязательно.
ДДУ может предусматриваться обязательное согласие застройщика на переуступку прав. Кроме того, при регистрации могут потребовать этот документ, несмотря на нормы действующего законодательства.
Согласие может быть в следующих формах:
- Отдельным документом, в котором указывается о разрешении проводить переуступку;
- Записью в соглашение цессии.
Проблема в том, что за такое разрешение застройщик требует до 5-7% от стоимости ДДУ. А это 50-70 тысяч на каждый миллион рублей. Поэтому, если сумма вся выплачена, даже несмотря на наличие в ДДУ требования получать согласие, участник-цедент может игнорировать его.
Если орган регистрации отказывает в приеме документов, тогда придется отправлять жалобу вышестоящему начальству или в суд. Альтернатива – прийти к общему согласию с застройщиком.
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru
* Подробнее о страховании ответственности
-
Теги: