Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Нужен ли юрист или риелтор при продаже квартиры и проверке документов?

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


 

Может показаться, что при продаже квартиры проверка документов не так важна, как при покупке. Доля истины в этом есть, но и риски невыгодно продать, упустить хорошего покупателя, пока происходят споры с другим претендентом, есть. И они могут стать серьезной причиной для существенных финансовых потерь.

Риски продавца при продаже квартиры

Риелторы и юристы по недвижимости – это не случайные люди, которые выступают исключительно посредниками. Они выполняют часть функций, при этом каждый свою. Без них собственник рискует потерять деньги в результате:

  1. Установленной неадекватной цены на продажу в результате неточных или предвзятых данных;
  2. Отсутствия знаний рынка недвижимости, неправильно интерпретированные данные;
  3. Незнания документов и нормативов;
  4. Отсутствия юридической безопасности;
  5. Недостатка времени для показа квартиры;
  6. Непонимания, что внешний вид квартиры очень важен – она должна быть в идеальном состоянии во время просмотра;
  7. Отсутствия осторожности с теми, кого впускают в квартиру;
  8. Нехватки таланта убеждения.

Все эти факторы могут снизить конечную стоимость квартиры на 10-20%. Другой вариант – она может безрезультатно продаваться годами. Завышенная стоимость будет приводить редких посетителей на просмотр, которые быстро покидают жилье.

С другой стороны, можно попытаться разобраться во всех вопросах самостоятельно. В чем именно, в каких случаях и насколько это безопасно, об этом ниже.

Можно ли обойтись в продаже квартиры и проверке документов без риелтора?

Начнем с того, можно ли купить квартиру без помощи риелтора, для чего он нужен. Многие полагают и такое размышление является заблуждением, что риелтор способен провести сделку от начала до конца и поможет с покупкой и продажей квартиры и никакая другая помощь не будет нужна. То есть некий такой симбиоз специалистов, которые могут:

  • подобрать объект или найти готового к сделке покупателя;
  • оформить договор;
  • проверить юридическую частоту квартиру (актуально для покупателя);
  • выполнить дополнительные действия.

Это заблуждение. Если проанализировать то, кем являются риелторы, то, к сожалению, юристов, из них очень мало. Тем более практикующих юристов, способных понимать те результаты и последствия, которые могут привести при не надлежащей проверки квартиры при неправильном ее оформление и все что с этим связано.

Соответственно гарантировать юридическую чистоту сделки риелтор, к сожалению, не может. Причина – отсутствие у него опыта и образования.

Риелтор имеет очень важную функцию – экономит время. Он может:

  1. Найти одного или нескольких потенциальных покупателей;
  2. Провести с ними переговоры по телефону, провести встречу на месте, показать квартиру;
  3. Прямо или косвенно убедиться в реальных намерениях потенциальных покупателей.

Это очень важная и неоценимая помощь. Выполняя все эти действия самостоятельно, собственник может столкнуться с тем, что ежедневно ему придется тратить много времени. При этом результат будет нулевой.

Риелтор – это не только экономия времени

Даже такой вопрос, как убедить потенциального покупателя в справедливости выставленной цены на квартиру – у риелтора решить выходит грамотнее. Он убедительно объяснит, почему продаваемая недвижимость стоит этих денег. А главное – сможет сделать это неоднократно, не срываясь и не грубя собеседникам. Соответственно, шансы на продажу увеличиваются.

Кроме того, еще в ходе телефонного разговора по нескольким наводящим вопросам риелтор сможет отсечь тех, кому квартира явно не подходит. Тем самым он экономит время, чего не сможет сделать владелец из-за отсутствия опыта.

Для справки! Как показывает практика, только одному из 10 потенциальных покупателей действительно подходит выставленная на продажу квартира. Задача – отсеять их как можно больше, чтобы сэкономит ресурсы (время, проезд, другие расходы).

 Дополнительная функция – мониторинг покупательского спроса, чтобы объективно скорректировать стоимость квартиры. В отличие от продавца, риелтор в постоянном режиме отслеживает рынок недвижимости. Поэтому он сможет определить объективную стоимость квартиры, скорректировать ее в результате переговоров с потенциальными покупателями.

Он обращает внимание на то, на что именно обращают внимание потенциальные покупатели:

  • планировка и ремонт квартиры;
  • чистота в подъездах, возможность припарковаться;
  • инфраструктура района;
  • соседи и т.п.

На что-то риелтор сможет повлиять. Например, договориться о встрече с потенциальными покупателями на время сразу после уборки подъезда и двора. Это сразу повышает их лояльность. Нехитрый прием, но экономит 1-3% от стоимости квартиры.

Все это занимает много времени. И риелторы как раз нужны, чтобы взять все эти хлопоты на себя. Они помогут, отберут реальных покупателей, с которыми владелец сможет встретиться лично и приступить к обсуждению, как будет проводиться сделка.

Кроме того, риелтор сможет провести так называемое оформление сделки:

  • подготовить договор под продавца;
  • встретиться со сторонами сделки в банке
  • участвовать при подготовке договора банковской ячейке если денежные средства передаются через ячейку;
  • помочь в составлении акта приема-передачи квартиры;
  • проконтролировать подписание расписки.

Многие продавцы с этим не сталкивались. Но при большом желании все эти документы можно найти в интернете, проконсультироваться со специалистами, выйти на сделку и самостоятельно их подписать. Но это потребует много времени. При полной занятости владельцу будет крайне сложно заниматься этим самостоятельно, разбираться в разных предпродажных нюансах. Непросто сдерживаться, когда третий или четвертый потенциальный покупатель, ради которого потрачено 1-2 часа, уходит без каких-либо определенных намерений.

Для справки! На первичном рынке продажа и покупка недвижимости не нуждается в услугах риелторов.  В офисе застройщика все договоры и другие документы. Покупателю остается только выбрать понравившийся объект и подписать соглашение.

Промежуточный итог. При наличии времени и при желании сэкономить деньги, а речь идет о 100-200 т.р., можно обойтись без риелтора. В противном случае его помощь необходима, чтобы сэкономить время продавца, ускорить продажу недвижимости. Главный вывод – риелтор не способен провести сделку от начала до конца, обеспечить ее прозрачность и безопасность.

Продажа квартиры и проверка документов без юриста

Ответ на вопрос о том, возможна ли продажа квартиры и проверка документов без юристов, не так очевиден. Продавец размышляет, что риски несет именно покупатель, которому и требуется профессиональная правовая поддержка. Поэтому и продавцы также попадают в неприятные ситуации, которые сопровождаются существенными минимальными потерями.

Пример типичной ситуации, в которой оказываются владельцы продаваемой квартиры:

  1. Условия продажи согласованы, стороны выходят на сделку;
  2. Покупатель просит подписать авансовое соглашение, вносит по нему свыше 3 млн р.;
  3. Сделка не состоялась по инициативе покупателя.

Условиями соглашения в такой ситуации предусматривалось, что деньги не возвращаются, остаются у продавца. С одной стороны, у него и квартира, и деньги. Время на переговоры, другие затраты были не напрасны и окупились сполна.

Однако несостоявшийся покупатель потребовал задаток через суд, его исковое заявление было удовлетворено в полном объеме. Причина – в судебной практике переданные средства по авансовым соглашениям возвращаются всегда. Суд их квалифицирует, как неосновательное обогащение. Поэтому деньги по таким договорам обязаны возвращать.

Чтобы в этой ситуации смог сделать юрист? Практикующий правовед изначально отказался бы от авансового соглашения, настоял бы на передаче денег по договору задатка. Последствия – в случае отказа покупателя от сделки деньги не возвращаются. Продавец сохраняет за собой и квартиру, и переданные ему средства в три с лишним миллиона рублей.

В этом случае отказ от профессионального юриста обошелся продавцу в 3,5 млн р. Для некоторых регионов сумма равносильна стоимости жилья или бизнеса. Но если в этом случае продавец может сожалеть об упущенной выгоде, в других ситуациях он может не получить денег и лишиться квартиры.

Когда без юриста продавец может потерять все?

Тщательная подготовка и проверка документов при продаже квартиры необходимы, чтобы не потерять ее и деньги. А такое вполне возможно. Основная причина – продавец соглашается заключить не договор купли-продажи, а какой-то другой. Например, дарственную. Другой вариант – умышленное занижение стоимости продаваемой квартиры. Основной мотив – уход от налога, экономия средств.

Этим пользуются мошенники и недобросовестные лица. Механизм следующий:

  1. Покупатель соглашается на предложение продавца оформить сделку иначе, чем купля-продажа;
  2. Договариваются передать деньги после регистрации;
  3. После перехода прав собственности деньги за квартиру под разным предлогом не передаются.

В результате у продавца не остается ни квартиры (права на нее принадлежат другому лицу), ни денег за нее. Он обращается в суд, который принуждает ответчика выплачивать указанные в договоре средства. А поскольку его зарплата 40 т.р., ежемесячно с него удерживается 20 т.р. И где-то лет через 30 продавец получит всю сумму, хотя не факт.

Чтобы этого не произошло, юрист обязательно настоит на следующем:

  1. Заключать только договор купли-продажи;
  2. В него включить существенные условия договора, в соответствии с которыми неоплата – это основание для одностороннего расторжения договора.

Не передача денег фактически делает соглашение недействительным. Квартира возвращается продавцу. При этом доказывать факт передачи средств – это обязанность покупателя. Как правило, оформляется распиской, в которой четко прописываются такие важные детали:

  • данные продавца и покупателя;
  • сумма (цифрами и прописью);
  • дата ее передачи;
  • договор, в соответствии с которым передаются деньги.

Именно в эти неприятные ситуации продавцы попадают чаще всего. Хотя изначально создается впечатление, что никаких подвохов для них нет. Наоборот, складывается все удачно – найден покупатель, удается сэкономить на налогах.

Передача денег

Еще один вариант – обман при передаче денег или организация нападения после этого. Юридическая помощь здесь важна, но косвенно. Грамотный правовед:

  1. Заранее откинет все сомнительные способы передачи денежных средств;
  2. Предложит несколько безопасных вариантов (банковская ячейка и другие);
  3. Поможет продавцу не пойти не поводу у покупателя, который будет настаивать на каких-то авантюрах.

Может показаться, что продавец и сам может все это сделать. Но практика показывает, что мошенники умеют убеждать даже самых осторожных. Манипулирование – их конек. А вот с практикующим юристом это сделать сложно или невозможно. В каждом таком предложении он, как профессионал, видит не возможную выгоду, а реальные потери.

Кроме того, принмиая решение выйти на сделку с конкретным покупателем, юриста проведет первичную проверку этого лица. Ему доступны как открытые, так и закрытые базы данных. В течение дня он сможет получить подробный «портрет» потенциального покупателя. Факты судимости, участия в сомнительных схемах, например, с признаками фиктивного банкротства или финансовых афер/пирамид, – все это только насторожит и заставит принять дополнительные меры предосторожности.

На практике это происходит так. Есть несколько потенциальных покупателей, готовых выйти на сделку. Юрист проверяет всех, и определяет, что один из них в прошлом:

  1. Проходил процедуру банкротства;
  2. Был участником судебного процесса, в котором проданная им квартира была возвращена от покупателя без возврата денег;
  3. На момент рассмотрения предложения о покупке имеет несколько судебных дел (например, о возврате долгов).

Кроме того, от этого потенциального покупателя неоднократно поступают продавцу настойчивые «взаимовыгодные» предложения, как оформить сделку, чтобы сэкономит на налогах. На основании этих фактов, а также исходя из наблюдения за поведением покупателя при встречах, юрист отдает предпочтением другому покупателю. В результате сделка проходит спокойно, без эксцессов.

Это лишь некоторые, хоть и наиболее распространенные примера, когда продавец можно стать жертвой мошенников. Работа с риелторами и юристами позволяет экономить время, нервы и деньги. С их помощью удается избегать грабежа и ограбления, разбоя, других силовых акций, направленных на продавцов квартир. То есть, привлекая этих специалистов, владелец жилья платит за компетентность и безопасность. А стоит ли за это отдавать 100-200 т.р. – решать только продавцу квартиры.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности