Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Как продать квартиру из-под ипотеки, если кредит погашен частично маткапиталом?

Оформляя ипотеку на квартиру, заемщик может использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для погашения ранее взятого кредита на приобретение жилья. Это облегчает положение плательщика, снижает финансовую нагрузку на бюджет его семьи. При этом существенно усложняется процедура продажи квартиры из-под ипотеки, если кредит погашен частично материнским капиталом.

Особенности продажи квартиры

Итак, при использовании материнского капитала для приобретения недвижимости Закон о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей (№256-ФЗ от 29.12.2006), требует, чтобы она оформлялась в общую долевую собственность всех членов семьи: и родителей, и детей. При этом доли можно определять произвольно.

Соответственно, права собственности на квартиру принадлежат не только супругам, но и их детям. А значит, на ее продажу вводятся некоторые ограничения. Исключение – ребенок достиг совершеннолетия. В таком случае сделка по отчуждению жилой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, проводится по общим правилам, никаких ограничений нет, если все собственники не возражают против сделки.

А если ребенок не достиг совершеннолетия?

В том случае, когда квартиру нужно продать, а дети, которым принадлежат в ней доли, не достигли 18 лет, процедура усложняется. Связано это с необходимостью получать разрешения на сделку от органов опеки. Эта обязанность закреплена в п.2 ст.37 ГК РФ.

Чтобы получить такое согласие, необходимо документально подтвердить, что после реализации сделки дети (или ребенок) получит в собственность равноценные квадратные метры или более лучшее жилье.

И в этом случае могут возникнуть трудности. Причина в том, что законом не установлен перечень справок или других обязательств, которые нужно предоставить в органы опеки, чтобы получить разрешение на сделку. Нужно предоставить:

  1. Документальное подтверждение, что имущественные права ребенка или детей не будет ущемлены в результате сделки;
  2. Правоустанавливающие документы на обе квартиры – и продаваемую, и покупаемую;
  3. Другие справки и бумаги, перечень которых нужно уточнять в конкретном органе опеки.

Практикующие юристы отмечают, что могут потребовать даже подтверждения фактического оформления доли в новой квартире. То есть, еще до того, как продана ипотечная недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, требовали представить документы о новом месте проживания детей.

Особенности оформления сделки

Указанным выше Законом №256-ФЗ не вводятся запреты на продажу жилой недвижимости, которая приобретена с использованием материнского капитала. Но он обязывает лиц, которые используют эти средства для покупки жилья, оформлять его в общую долевую собственность вместе с детьми.

Именно по этой причине и возникают сложности с дальнейшей реализацией квартиры и-под ипотеки. Необходимо соблюсти принцип защиты имущественных прав детей, для чего и требуется разрешение органов опеки.

Чтобы это сделать, нужно подать документы, которые свидетельствуют о следующем:

  1. Взамен проданного покупается новое жилье;
  2. Оно не ухудшает имущественное положение детей;
  3. Им выделены (или будут выделяться) доли, равнозначные или больше проданных.

Это обязывает одновременно проводить две сделки по отчуждению – продажи ипотечной квартиры и покупки нового жилья. Реализовать сделки можно за счет заключения предварительного соглашения о купле-продаже новой жилой недвижимости. Его наличие в пакете с другими документами позволяет убедить органы опеки в намерении родителей обеспечить соблюдение имущественных прав детей.

А если ипотека еще не выплачена?

Однако все вышеуказанное касается случаев продажи квартиры, при покупке которой использовался материнский капитал и ипотека уже выплачена. Это самый простой случай, но уже здесь просматриваются некоторые сложности, которые могут возникнуть.

Процедура многократно усложняется, если квартира приобретена в ипотеку, которая еще не выплачена. Тут сразу придется иметь дело не только с органами опеки и продавцом, но также с пенсионным фондом, налоговой и, главное, с банком.

Заемщику необходимо:

  1. Выплатить кредит и снять банковское обременение;
  2. Исполнить обязательство, которое дано Пенсионному фонду, что квартира будет оформлена в собственность всех членов семьи, в том числе и детей;

Важно знать! Если сделка по отчуждению квартиры проводилась без выделения на детей положенных долей, она признается недействительной.

Выполнив обязательства перед банком и Пенсионным фондом, родители смогут продать квартиру. Но и в этом случае им придется получать разрешение на сделку от органов опеки. Их функция, как и указывалось выше, – соблюдать за соблюдением имущественных прав несовершеннолетних при реализации принадлежащих им долей в недвижимости.

Разрешение может даваться с разными условиями по купле-продаже квартиры, а именно:

  1. С обязательным одновременным приобретением жилья, в котором в пользу детей будет определена доля, не уступающая по размеру и условиям проданным;
  2. С покупкой строящегося жилья, если оно находится в высокой стадии готовности, с одновременным предоставлением документов, подтверждающих место проживания детей до вселения в новостройку;
  3. С зачислением средств, эквивалентных стоимости проданных долей ребенка в квартире, на его расчетный счет в банке.

Последний вариант наиболее сложный. Деньги на счет обязаны зачислить еще до заключения соглашения купли-продажи. А это значит, что покупатель должен согласиться перевести аванс на расчетный счет детей. Альтернатива – родители или близкие родственники располагают нужной суммой, которую могут перечислить в пользу несовершеннолетних собственников.

Еще одна особенность таких сделок – письменные обязательства и соглашения купли-продажи заверяются у нотариуса. Стоимость его услуг определяется процентом от кадастровой стоимости квартиры. При этом нотариус откажет в заверении, если не будет разрешения органов опеки.

Обременение при использовании материнского капитала

Кроме всего прочего, нужно учитывать и обязанность отчитаться перед Пенсионным фондом о выделении долей в купленной с использованием материнского капитала квартире.  Закон обязывает в течение полгода после погашения ипотеки за счет рассматриваемой субсидии выделить доли детям.

Если этого не сделать, то это может стать причиной проверки со стороны социальной защиты, прокуратуры. Получателя капитала могут отдать под суд по ст.159 УК «Мошенничество» (реальный случай), а судебные приставы возьмутся за возврат денег в бюджет. Основание – положения все того же Закона №256-ФЗ, который обязывает при использовании маткапитала на приобретение жилой недвижимости распределять доли между всеми членами семьи.

Но ипотека не погашена! Как быть?

Действительно, если ипотека не выплачена, значит обременение на квартиру не снято. Пенсионный фонд учитывает эту особенность, поэтому передает деньги в банк под обязательство заемщика, заверенное нотариально.

В соответствии с условиями этого обязательства, бенефициар материнского капитала обязуется в течение 6 месяцев выделить доли квартиры всем членам семьи после полного погашения кредита. Затягивание со сроками приведет к тому, что Пенсионный фонд инициирует проверку, в том числе и с участием прокуратуры со всеми вытекающим последствиями.

Как выделить доли?

Чтобы выполнить обязательства перед пенсионным фондом и выделить доли всем членам семьи, рекомендуется:

  1. Установить размер этих долей на каждого члена семьи;
  2. Подписать соглашение между ними;
  3. Пройти регистрацию выделенных долей в Росреестре.

Размер долей законом не регламентируется. Теоретически можно определить их в 1 метр, а оставшаяся площадь будет в распоряжении родителей. Но рекомендуется привязывать размер выделяемых долей к размеру материнского капитала и стоимости квартиры:

  1. Вначале высчитывается, сколько стоит 1 м2, для чего стоимость квартиры делится на ее площадь. Например, за нее уплачено 4 млн. р., площадь – 65 м2, цена за 1 м2 составит 61 538 р.
  2. Сумма материнского капитала делится на стоимость 1 м2: 453 000:61538=7,36 м2.

Поскольку государственная субсидия предназначена всем членам семьи, полученные 7,36 м2 делятся на их количество. Так, если у супругов двое детей, на последних положено по расчетам 7,36/4=1,84 м2. Это значение округляется в сторону увеличения до 2 м2. Именно такая доля выделяется каждому из детей.

Выделении ребенку оформляются договором. Заверять у нотариуса необязательно. Если доли выделяются между супругами, это также оформляется соглашением, но его нужно заверять у нотариуса. Причина – такие действия, по сути, представляются как раздел совместно нажитого имущества.

Чтобы избежать дополнительных растрат, в соглашении, оформляемого для выделения долей детям, указывается, что оставшаяся часть квартиры переходит в совместную собственность родителей. Договор регистрируется, при этом затраты на нотариуса нести не нужно.

Как продать квартиру из-под ипотеки?

А вот теперь все описанное выше нужно учесть при продаже квартиры, взятой в ипотеку, на оплату которой использован материнский капитал, при еще невыполненных обязательствах перед банком. То есть, кредит еще не закрыт, а семья хочет ее по каким-либо причинам продать.

В этом случае придется вести диалог и приходить к общим знаменателям и с банком, и с органами опеки, и с покупателем, и с налоговой службой. Предстоит одновременно решать вопрос с обременениями, возникшими как по ипотеке (квартира в залоге), так и при использовании государственной субсидии (маткапитала).

В результате у заемщика три варианта продажи квартиры:

  1. Досрочное закрытие договора с банком через выплату тела и процентов по кредиту. В результате снимается обременение с квартиры и дальше действовать так, как указано выше;
  2. Прийти к согласию с банком и покупателем, что последний выплатит оставшуюся по кредиту сумму, а остальную часть отдаст заемщику;
  3. Прийти к согласию с банком и покупателем, что кредит переоформят на последнего под аналогичные условия.

Первый вариант сложный тем, что потребует найти немалую сумму, необходимую для выплаты остатка по кредиту. В остальных двух случаях предстоит вести диалог с покупателем и финансовой организацией.

Как быть с выделением долей?

Независимо от выбранного варианта, нужно помнить о необходимости выделения долей. Сразу при оформлении ипотеки этого сделать нельзя – банк откажет в этом. Пенсионный фонд идет навстречу заемщикам, поэтому последние оформляют нотариально заверенное обязательство, о чем указывалось выше.

Но провести сделку по отчуждению такой недвижимости без выделения долей запрещено. Последствия – оспаривание договора купли-продажи, и возврат материнского капитала в бюджет. Придется договариваться с кредитором, чтобы он дал согласие на выделение долей в предмете залога. Хотя он может и отказать, имеет на это полное право.

Если удалось склонить банк к такому решению, предстоит посетить органы опеки. Причина – нужно получить от них разрешение на отчуждение квартиры, часть которой принадлежит детям. Чтобы это сделать, необходимо:

  1. Выделить доли в покупаемом жилье, они должны соответствовать всем указанным выше требованиям о равноценности;
  2. После этого продать ипотечную квартиру.

Если каким-то чудом удалось реализовать задуманное, договориться с банком, покупателем и продавцом новой квартиры, органами опеки, нужно отчитаться по налогам. Ведь если недвижимость была в собственности заемщика не более 3 лет, он обязан уплатить налог со сделки.

Для справки! НДФЛ не платится в том случае, если квартира продается за ту же сумму (или меньше), что и приобреталась. Распространяется на заемщиков, которые использовали материнский капитал на покупку недвижимости.

Три года отсчитывается с момента оформления детских долей. Соответственно, предварительно необходимо закрыть кредит.

Как же правильно поступить?

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что проще всего выплатить кредит, обязательно выделить в течение 6 месяцев доли детям, а потом приступать к продаже квартиры. Если есть желание не платить НДФЛ, нужно подождать три года. Это единственный вариант, который полностью зависит от воли заемщика.

В остальных вариантах ему придется договариваться с разными людьми и организациями. И в каждом случае велика вероятность, что банк, продавец или покупатель откажет. Кроме того, орган опеки просто не выдаст разрешения на сделку.