Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Как проверить застройщика перед заключением ДДУ?

Вы решили купить квартиру на первичном рынке? Убедитесь, что вы имеете дело с надежным застройщиком. Для этого нужно отказаться от принятия решения, руководствуясь эмоциями. Вместо этого требуется тщательный расчет и использование всех доступных инструментов, которые помогут удостовериться в добросовестности строительной компании. Тем более они помогут заранее выявить мошенников.

Зачем нужна проверка застройщика перед заключением ДДУ?

Надежный застройщик – залог успешной покупки квартиры. В таком случае риск замороженной стройки, банкротства строительной компании и ее ликвидации минимальный, но он остается.

Для справки! Оплата по договору долевого участия (ДДУ) с июля 2019 года обязательно проводится через эскроу-счета.

Кроме того, несмотря на введение эскроу-счетов, сохраняется вероятность, что вместо добросовестного застройщика дело придется иметь с мошенником. Законодатель вводит заградительные меры против таких лиц, но они применяют схемы, которые позволяют получать деньги с граждан, желающих получить собственное жилье.

При проверке разработчика лучше всего придерживаться принципа ограниченного доверия. Проверка застройщика необходима и для того, чтобы удостовериться и в его добросовестности. Высок риск, что при сдаче дома и передаче жилья участнику долевого строительства квартира не будет отвечать предполагаемым ожиданиям. Некоторые недостатки вообще сложно заметить без специалиста, либо они проявляются со временем.

Во всех этих случаях поможет комплексная проверка застройщика перед заключением ДДУ. Ниже пошаговая инструкция, как это сделать.

Алгоритм проверки застройщика перед заключением ДДУ

Итак, потенциальному дольщику, чтобы не попасть в сложную финансовую ситуацию, при которой ни денег, ни жилья, а одни долги, придется пройти тернистый путь, потратив немало времени. На некоторых этапах захочется приостановить проверку, поскольку не будет ни времени, ни сил.

В этой ситуации есть два выхода. Первый – найти время и заставить себя действовать дальше, тщательно собирая информацию. Второй – поручить проверку специалистам юридической фирмы. В последнем случае придется потратить какие-то деньги, но работа будет выполнена качественно и оперативно.

Для справки! Чтобы психологически стало легче выполнять мероприятия по проверке застройщика, представьте, что вы детектив или оперативный работник, который проводит проверку потенциального преступника. По сути, все указанные ниже мероприятия – это часть работы, которую выполняют сотрудники правоохранительных органов.

Пошаговая инструкция всех необходимых действий при проверке застройщика перед заключением ДДУ:

  1. Найти на официальном сайте строительной компании ее наименование, ОГРН и ИНН;
  2. Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном веб-ресурсе налоговой службы;
  3. Проверить проектную декларацию, а также сведения о земельном участке, уточнить информацию о последнем в Росреестре;
  4. Внимательно ознакомиться с соглашением, при необходимости проконсультироваться с юристами, отдать его на правовую оценку;
  5. Проверить документы по переуступке;
  6. Уточнить наличие задолженности у строительной компании;
  7. Проверить, судится ли застройщик с контрагентами и участниками долевого строительства, суть споров;
  8. Уточнить наличие задолженности по исполнительным производствам;
  9. Собрать сведения по объектам, которые застройщик построил ранее;
  10. Провести сбор и анализ отзывов в сети о деятельности застройщика, качестве сданных домов.

После всей проделанной работы у потенциального участника долевого строительства сформируется папка документов. На основании этих данных он сможет принять объективное решение, существенно снизив собственные риски финансовых потерь.

Как это сделать?

Описанный выше алгоритм отвечает на вопрос, что именно нужно сделать. Далее информация о том, как нужно выполнять проверку по каждому пункту. Начинать нужно с получения информации о юридическом наименовании застройщика, его ОГРН и ИНН.

Для этого достаточно зайти на официальный сайт строительной компании. Здесь указывается ее точное юридическое название, а также ОГРН и ИНН. С помощью этих данных проводится дальнейшая проверка.

Не отходя от компьютера, нужно зайти на сайт налоговой службы. Цель – сведения из ЕГРЮЛ. Юридическое название компании, ИНН и ОГРН помогут бесплатно получить выписку из госреестра, в которой будет следующая информация:

  1. Дата регистрации строительной компании;
  2. Сведения о контролирующих ее лицах – директоре и учредителях;
  3. Состояние юридического лица – действует ли оно, проходит процедуру банкротства или ликвидации, либо прекратило деятельность.

Полученные данные уже можно перепроверить со сведениями, указанными на сайте строительной компании. Дальше нужно уточнять информацию о земельном участке.

У застройщика на сайте должны размешаться следующие сведения:

  1. Проектная декларация;
  2. Данные о земельном участке, на котором планируются строительные работы.

Полученные сведения необходимо проверить на соответствие с информацией, которая указана в договоре. Отсутствие этих данных или их несовпадение с текстом в ДДУ – основание для уточнения и перепроверки. Наконец, это повод поискать другого застройщика.

К чему нужно готовиться?

Нередко при сопоставлении полученных документов и сведений выясняется, что условия, указанные в проектной декларации и в ДДУ не совпадают. Как правило, в первом случае они существенно больше, а непосредственно в договоре застройщик уменьшает объем обязательств перед дольщиком.

Это не признак мошенничества, а скорее указывает на своеобразный и весьма распространенный маркетинг, который граничит с недобросовестностью. Потенциальный участник может согласиться с условиями ДДУ или потребовать от представителя строительной компании включить в текст договора все условия, которые прописаны в проектной декларации.

Интересуемся участком земли

Обязательно необходимо проверить земельный участок. Для это понадобится обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН. Из этого документа можно узнать следующую информацию:

  1. Форма собственности на земельный участок – принадлежит застройщику на правах аренды или в результате сделки по отчуждению прав владения;
  2. Наличие ограничений на использование этой земли (в том числе и для строительства дома);
  3. Неснятые обременения (залог, арест).

Для справки! Через публичную кадастровую карту можно визуально посмотреть на участок, его расположение.

Наилучший вариант – застройщик владеет землей на правах собственности. Это снижает риски каких-либо спорных и конфликтных ситуаций, по разрешению которых участок отойдет другому субъекту, стройка будет заморожена на неопределенных период или прекращена.

Тщательное изучение ДДУ

Сам договор нужно внимательно изучить, обращая пристальное внимание на следующее:

  1. Является ли предлагаемое соглашение именно ДДУ, а не чем-то иным;
  2. Соответствует ли название ДДУ содержанию;
  3. Условия оплаты, порядок и сроки сдачи;
  4. Ответственность застройщика и дольщика за нарушение условий договора.

Это самое первое, на что обращается внимание. Вполне может оказаться, что вместо ДДУ предлагают подписать соглашение о займе, предварительный договор или какой-либо другой документ, указывающий на иную от долевого участия схему взаимоотношений сторон.

Тот факт, что в название документа указывается ДДУ, не означает, что он таким является. По содержанию и характеру соглашение может означать, что стороны вступают в другие правовые отношения. На этом этапе настоятельно рекомендуется правовая консультация у специалистов в сфере права.

Состоятельность и задолженность строительной компании

Далее нужно удостовериться в платежеспособности или состоятельности застройщика. Проблема не в том, что пропадут деньги – эскроу-счета делают это практически невозможным, перечисленные средства вернутся в случае невыполнения ДДУ.

Но есть риск, что дольщик прождет несколько лет, его деньги будут удерживаться в банке, никаких процентов за это не получит. Время и упущенная выгода – вот основные потери, которыми рискует участник долевого строительства, если компания окажется банкротом.

Проверить финансовую состоятельность можно через разные онлайн-сервисы. Зачастую они платные, но одноразовое обращение обойдется недорогою. Они позволяют узнать следующую информацию:

  1. Текущие и закрытые арбитражные споры;
  2. Наличие текущей или прошедшей процедуры банкротства;
  3. Задолженность, которая взимается Федеральной службой судебных приставов;
  4. Наличие выигранных государственных контрактов;
  5. Юридические адреса массовых регистраций.

Это не полный список информации, которую можно получить. Но на ее основании отсекаются сомнительные фирмы с формальным уставным капиталом в 10 т.р., хотя через их счета проходят миллиарды рублей.

Судебные споры с контрагентами

О добросовестности застройщика можно составить объективное представление через изучение истории его судебных споров:

  1. С контрагентами – в арбитражных судах;
  2. С дольщиками – через суды общей юрисдикции.

В первом случае можно узнать о реальных претензиях к компании, как обстоят дела с партнерами, есть ли риск, что стройка заморозится по причине недобросовестности контрагентов.

Во втором случае получают данные о претензиях со стороны клиентов и дольщиков. Они могут касаться сроков и качества выполненных работ, объективно подсказывая, на что именно нужно обратить внимание при заключении ДДУ.

В обоих случаях нужны решения судов по месту регистрации строительной компании. Через официальные сайты судебных учреждений можно получить сведения как о закрытых, так и текущих спорах, по которым еще нет решений, вступивших в законную силу.

Взыскание задолженности через приставов

Еще один важный веб-ресурс, который необходимо посетить, проверяя застройщика, – официальный сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Через него можно узнать, есть ли открытые исполнительные производства по отношению к застройщику.

В банке исполнительных производств содержится информация не только о текущих, непогашенных обязательствах. В нем хранятся данные и о случаях, по которым производство уже закрыто в связи с исполнением решения.

Все эти сведения дают характеристику застройщику, насколько он ответственен и добросовестен. Потенциальный дольщик может сформировать объективный прогноз, как будет действовать строительная компания при возникновении финансовых затруднений.

Данные о построенных объектах

Надежный и опытный застройщик, как правило, построил и ввел в эксплуатацию не один многоквартирный дом. А значит, есть истории его взаимоотношений с сотнями и тысячами дольщиков, которые ранее заключали с ним ДДУ.

Получить эту информацию можно следующим образом:

  1. Через непосредственное общение с бывшими дольщиками;
  2. Изучая форумы, на которых размещают отзывы о строительных компаниях;
  3. Знакомясь с оценкой специалистов, например, экспертов, которые оставляют комментарии на страницах специализированных журналов или онлайн-изданий.

Собранные данные дадут представление о качестве строительства дома и квартир. Через годы, после введения дома в эксплуатацию, начинают проявляться основные недочеты, о которых можно узнать через жильцов.

Изучение веб-ресурсов с комментариями и отзывами

Начать поиск и изучение комментариев с отзывами можно на сайте застройщика. Но здесь не всегда размещается объективная информация. Администраторы сайта строительной компании с высокой вероятностью удаляют негативные отзывы, либо закрывают возможность оставить комментарии, размещают вручную только положительные

Если здесь не удалось обнаружить объективной информации, значит ее придется искать на сторонних сайтах и форумах, которые освещают и сравнивают разных застройщиков. Независимые тематические веб-ресурсы размещают объективную информацию, предоставляют возможность дольщикам оставлять собственное мнение относительно строительной компании, ее сотрудников. Кроме того, здесь можно прочитать и отзывы сотрудников застройщиков, с которыми у руководства компании произошел конфликт. И тогда они выдают инсайдерскую информацию, указывая на реальные недостатки, на которые нужно обратить пристальное внимание.

На изучение форумов и тематических веб-ресурсов понадобится несколько часов. Для начала в поисковую строку достаточно вбить юридическое название застройщика и добавить слово «отзывы». А дальше остается просматривать выдачу ТОП 20 или ТОП 50 поисковика, обращая внимание на веб-ресурсы с наиболее релевантной запросу информацией.

Изучение условий соглашения перед его подписанием

Если решение принято, все описанные особенности сотрудничества с застройщиком устраивают и остается подписать договор долевого участия, рекомендуется взять его для тщательного изучения. Первое, что должно насторожить, – отказ от предоставления экземпляра соглашения, требование представителя компании изучать документ в его присутствии.

В этом случае документ нужно требовать обязательно. Высока вероятность, что в его пунктах имеются скрытые условия, направленные против интересов дольщика.

 Для справки! Наиболее эффективный вариант – изучить договор вместе с профессиональным юристом, который обратит внимание на скрытые и неблагоприятные моменты.

Как правило, если компания действует открыто, на ее официальном веб-ресурсе может размещаться проект договора. Наоборот, отказ в предоставлении документа, требование знакомиться с его условиями в офисе застройщика указывает на недобросовестность компании, намерении ввести дольщика в заблуждение.

При изучении ДДУ рекомендуется обратить внимание на следующее:

  1. Сроки передачи квартиры участнику долевого строительства;
  2. Объем обязательств застройщика, в каком виде он передает объект;
  3. Предмет договора: площадь квартиры, ее планировка, строительные материалы, которые используются.

В ДДУ должны прописать именно срок передачи ключей, а не введения дома в эксплуатацию. Именно от первого будет рассчитываться пеня, предусмотренная Законом об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ).

Объемы работ, описанные в рекламе и фактически указанные в договоре, могут отличаться. Потенциальный дольщик может обратить внимание застройщика на это несоответствие и потребовать включить в пункты ДДУ все обещания в рекламе. Альтернатива – требовать меньшую стоимость.

С кем заключается соглашение?

Еще один важный момент, на который необходимо обратить пристальное внимание, – лицо, которое подписывает договор. Нередко им выступает коммерческий директор компании, который осуществляет деятельности по доверенности. В таком случае нужно:

  1. Потребовать эту доверенность;
  2. Уточнить срок ее действия (не должен истекать до момента подписания);
  3. Проверить полномочия этого лица, имеет ли он право заключать ДДУ от имени компании.

Для справки! Заверенные копии этой доверенности нужно потребовать приложить к копии ДДУ, которая остается у дольщика.

Такие меры необходимы. Впоследствии, в случае возникновения спора с застройщиком, его представитель может ссылаться, что со стороны компании документ подписывался лицом, не имевшего на тот момент таких полномочий. Но если дольщик подписывал документ в офисе застройщика, на договоре стоит его печать, есть указанная доверенность, суды становятся на сторону участника долевого строительства.