Санкт-Петербург, м.Звездная - пр-кт Космонавтов, 61, корп. 1

м.Лиговский - Марата 53; м.пл. Ленина - Свердловская наб. 44

Москва, м.Багратионовская - Багратионовский проезд 7 корп. 20В

(812) 330-0-320, (926) 343-36-00

Заказать обратный звонок

Список документов для проверки квартиры – советы продавцу

При покупке или продаже квартиры необходимо уточнить список документов для проверки квартиры. Как продавец, так и покупатель вынуждены удостовериться, что все справки, паспорта, выписки на месте, они достоверны и актуальны. Это не достаточное, но необходимое условие для реализации сделки по отчуждению недвижимости.

Особенности документов для проверки квартиры

Многие продавцы выставляют объект недвижимости в продажу, думают, что у них все в порядке.  Они же собственники, а что еще надо. Но потом нередко сталкиваются с очень досадным разочарованием, когда появляется покупатель, который готов купить их объект недвижимости.

При более близком знакомстве с их документами выясняется, что у них там что-то недооформлено, чего-то не хватает, требуется время на то чтобы это дооформить, доделать. А покупатель не готов ждать. Нередко бывает, что у него ипотечное решение получено с трудом, он не готов рисковать и выбирает другой объект.

Продавец конечно разочарован такой ситуацией. Он несет дополнительные убытки или растраты, связанные с оплатой услуг риелтора, а также ЖКХ, если жилье не сдается, выкраивание времени на встречу, проездки.

Чтобы этого не было, нужно заранее подготовиться. Для этого следует подготовить основные документы, которые обязаны быть или желательно, чтобы они были:

  1. Первое – правоустанавливающие документы. Это самые главные документы. Многие продавцы думают, что самый главный документ – свидетельство или выписка из ЕГРН. Но это не так. Самый главный документ – это соглашения, на основании которых появилось право собственности. К ним относятся договоры дарения, мены, купли-продажи, долевого участия и прочие. Например, договор приватизации, на основании которого продавец стал собственником квартиры;
  2. Второе – это право подтверждающие документы. Ранее – это свидетельство о праве собственности. Сейчас – выписка из ЕГРН;
  3. Третье – технические документы.

Важный момент! Если потерять свидетельство или выписку из ЕГРН, большой проблемы не возникнет. Можно снова подать заявление в Росреестр и получить свежую выписку в оригинале с печатями регистратора. А при потере договора основания, например, договора купли-продажи, оригинал никак не вернуть. Есть возможность получить только дубликат.

Выписку из ЕГРН может получить любой желающий. Стоимость услуги невелика — за 300-400 р. выдается расширенный документ, в котором указываются следующие сведения:

  1. Обо всех собственниках квартиры.
  2. Точные характеристики, которые можно сравнить с тем, что указано в объявлении.
  3. Наличие обременений.
  4. Другая информация.

Особенность выписки – она должна быть как можно более актуальной на момент рассмотрения сделки. В ЕГРН откажутся регистрировать еще один договор купли-продажи, если до этого уже была регистрация аналогично соглашения между владельцем и другим лицом.

То есть повторно купить квартиру не получится. Но есть риск отдать задаток за документы для проверки недвижимости, которая продается другому лицо. Поэтому перед передачей денег выписку из ЕГРН потенциальному покупателю лучше заказать самостоятельно в день передачи денег.

Вместо него об этом может побеспокоиться добросовестный продавец. Он может сам заказать расширенный документ, получить его и предоставить потенциальному покупателю. Так можно получить небольшой, но плюс.

Для этого лучше воспользоваться специальным онлайн-сервисом СПИК. Расширенная выписка из ЕГРН предоставляется в течение 1-2 часа. Если обратиться непосредственно к регистратору, ее выдача может затянуться на двое суток.

Правоустанавливающие документы для проверки квартиры

Правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная и т.п. – отображает основные условия приобретения квартиры. Например, в нем может находится следующая информация:

  1. Квартира куплена не в ипотеку, а за наличный расчет;
  2. Материнский капитал не использован или, наоборот, он пошел на первоначальный взнос по ипотеке.

Наличие сведений, что при приобретении квартиры использовался материнский капитал, должен озадачить покупателя. Для него это сигнал, что требуется разрешение на сделку от органов опеки.

Таким образом продавцу, чтобы подготовиться ко всем вопросам потенциального покупателя, нужно предоставить следующие документы:

  1. Справку из банка о погашении ипотеки, если квартира приобреталась в кредит;
  2. Разрешение от органов опеки на сделку;
  3. Договор о купле-продаже новой квартиры.

Даже в этом случае покупатель не застрахован от рисков. Если продавец не приобретет необходимое жилье взамен проданного, его дети не будут обеспечены равнозначной или лучшей жилой площадью, органы соцопеки инициируют расторжение сделки.

Проданную квартиру снова вернут бывшему собственнику с детьми. А покупатель вынужден будет возвращать деньги. Если это не получится добровольно, придется обращаться в суд. То есть, риски высоки:

  1. Для покупателя – потерять квартиру и деньги;
  2. Для продавца – длительное время искать того, кто согласиться купить недвижимость с учетом всех рисков.

Чтобы максимально снизить риски в такой ситуации, как раз и нужно показать договор купли-продажи новой квартиры, равнозначной или лучшей. Здесь возникают некоторые сложности с передачей денег. Но грамотная юридическая поддержка СПИК позволит грамотно оформить сделку, обезопасить ее от риска расторжения.

В тех случаях, если квартира приобреталась за наличный расчет, в договоре этот факт указывается. Соответственно, покупателю и продавцу достаточно его, чтобы убедиться в отсутствии рисков, связанных с ипотекой, использованием материнского капитала.

Технические и другие документы для проверки квартиры

К техническим документам относится технический паспорт и экспликация. Ранее необходимо было предъявлять кадастровый паспорт, но его отменили. К ним обращаются в том случае, если квартира приобретается в ипотеку.

Технический паспорт для ипотечной сделки нужен всегда. На его изготовление уходит неделя и больше. Потому лучше позаботиться заблаговременно о его наличии, чтобы не тратить время при подготовке к сделке, если есть ипотечный покупатель.

Следующее, что стоит и желательно сделать заранее:

  1. Если продавец в браке – взять согласие супруги/супруги;
  2. При наличии детей-собственников – заранее оформит необходимые документы;
  3. Если владелец вызывает сомнение во вменяемости (пожилой, пьющий) – получить справку в НД и ПНД о дееспособности;
  4. При продаже после развода – оформить документально раздела имущества;
  5. Предоставить справку о прописанных и проживающих в квартире лицах.

Это основные моменты, на которые будет обращать покупатель, а скорее всего – его юрист и доверенное лицо. Еще во время передачи задатка и документов возникнут вопросы о собственнике, семейном положении, всех прописанных лиц.

Особенность безвозмездных сделок

Немаловажно – как именно переходило право владения. Если по безвозмездным сделкам – покупатель или его представитель насторожиться. Это повод для тщательной проверки или отказа от сделки.

Но это не означает, что продать такую квартиру невозможно. Зная страхи покупателя, на что обращается внимание, можно заранее подготовиться и собрать необходимые документы. Таким образом, продавец упреждает острые вопросы и страхи потенциального клиента на приобретение его недвижимости.

Если доля принадлежит детям

В некоторых случаях юрист может подсказать наиболее эффективный выход из ситуации. Например, при продаже квартиры, в которой доля принадлежит детям, придется:

  1. Обращаться в опеку, уточнять параметры жилья, которое подойдет детям при покупке новой квартиры взамен текущей;
  2. Подыскать варианты жилья, которые отвечают этим параметрам;
  3. Заключить договор на куплю-продажу (или ипотеку).

При этом потенциальному покупателю, например, можно показать:

  1. Письменный запрос в органы опеки и ответы оттуда;
  2. Договор купли-продажи квартиры,
  3. Технический паспорт на нее, что он соответствует рекомендуемым параметрам.

Но так не всегда получится сделать. Денег на покупку жилья не будет, сделку оформить до продажи квартиры не выйдет, будут препятствия. А для покупателя остаются риски, что новое жилье детям могут не купить, и купленное жилье придется отдавать.

Оптимальный выход – выделить доли детям допустим в квартире родителей или близких родственников. В такой ситуации намного упрощается продажа жилой недвижимости. Вопросы от органов опеки снимаются, риски для покупателя снижаются. Остается уговорить родных и близких. При хороших отношениях с ними и грамотном подходе – это несложно.

При наличии обременения

При наличии обременения, например, ипотеки, рекомендуется предъявить документы, которые показывают:

  • динамику выплат за последние полгода-год;
  • остаток задолженности.

Для этого можно взять справку из банка. Покупателю это сигнал, что продавец – добросовестный плательщик, до заключения сделки снимет обременение.

При приватизации

Если квартира приватизирована, не лишним будет расширенная выписка из домовой книги. В ней отображается следующая информация:

  • кто был прописан на момент приватизации;
  • наличие отказа тех людей, кто не участвовал и/или отказался приватизации.

Эти документы в любом случае потребует представитель покупателя либо сам покупатель. А чтобы их получить, нужно время, за которое потенциальный клиент на покупку может найти другое предложение.

Даже если в квартире никто не прописан, нелишним будет перед выставлением квартиры на продажу взять выписку из домовой книги.  Нередко покупатель при конкретной заинтересованности во время осмотра спросит о каких-то фактах, о наличии документов, посмотреть некоторые из них. И очень кстати, когда все под рукой, можно любой ответ подкрепить документально. Это не большой, но положительный момент, который стимулирует продажу квартиры во время проверки.

Когда продается доля в квартире

Если продается не квартира, а доля в ней или комната, рекомендуется существенно облегчить хлопоты в будущем. Для этого нужно заранее решить вопрос с преимущественным правом покупки у соседей.

Для справки! Особенность таких сделок – у определенных лиц есть преимущественное право на покупку. Если их не соблюсти, договор купли-продажи признают недействительным.

Эту особенность покупатели знают. При извещении заинтересованных лиц, у них есть месяц для ответа. Не всегда покупатель может столько ждать. Поэтому этот вопрос рекомендуется решить заблаговременно.

Для этого необходимо:

  1. Вместе с остальными владельцами, претендентами на долю или комнату, обратиться к нотариусу с целью оформить письменный отказ, если они не собираются приобретать;
  2. При нежелании этих владельцев идти к нотариусу, будущий продавец отправляется к нему самостоятельно. Он составляет и направляет специальное письмо, а через два месяца выдает документ, которым подтверждает о выполнении владельцев обязательств перед остальными собственниками.

В последнем случае от продавца потребуются некоторые временные и финансовые затраты. Но он полностью снимает претензии со стороны остиальных владельцев. Главное – полученный от нотариуса документ бессрочный. С ним можно продавать квартиру сразу или через полгода-год, по усмотрению собственникам доли или комнаты.

Имея максимально полный пакет документов, продавец не только упрощает и ускоряет процедуру по отчуждению сделки в будущем. Он увеличивает свои шансы на продажу. Когда покупатель видит максимально полный пакет документов и у него возникает минимум вопросов, решение о сделке принимается проще и быстрее. Легче уговорить его на условия продавца, а в цене не нужно понижаться. Но чтобы так произошло, нужно заранее подготовиться к процедуре купли-продажи, собрать как можно более полный список документов.